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2011年3月24日

<Yahooニュース>

サラリーマンは自宅を買うな


 超低金利に住宅ローン減税など、現在は「家を買う」のにオイシイ条件が整ってきているように見える。


“今が買い時”という意見に市場の関心も高まっている。しかし、自著『サラリーマンは自宅を買うな』が話題を呼んでいる石川貴康さんは警鐘を鳴らす。


 「世間でよく言われている“借りるより買ったほうがおトク”というフレーズは、売る側のセールストークであることが多いので注意が必要です」


■業者側のトークを鵜呑みにしてはいけない!


 “家賃を払っても賃貸住宅は自分のものにはならないが、購入してしまえば自分のものになるので結果的には得になる、経済合理的にもマル”という理論だが、これには毎月の支払額が家賃より少ないか、同程度であることが前提となる。


 「特にマンションを自宅として購入した場合、修繕積立金や管理費など買った後にかかるコストがかさむので、場合によっては家賃の倍もかかっているようなケースも珍しくありません」


 実はマンションのチラシに掲載されている「毎月の支払額」の例にはおトク感を演出するために意図的に試算から抜かれている費用がかなりあるという。特に注意したいのが税金に関する費用だ。


 「一般的なサラリーマンは自分で確定申告をしないので税金に対する感覚が抜け落ちている人が多いですね」


 印紙税や登録免許税、不動産取得税など、合計すると結構な額になったりする。固定資産税にいたっては不動産を所有する限り毎年発生するものなので負担は重い。


 「そもそもこんな税金が発生することを知らなかった」という人もいるのではないだろうか。そこで実際に必要となる費用を計上して「購入」と「賃貸」を比較してみた(文末参照)。これによると、賃貸のほうが月々約2万円、35年ではなんと866万円もおトクという結果に!! もちろん不動産はケースバイケースな部分も多いので、この数字はあくまで一例ながら、いかに世間に出回っている業者側の試算が甘いかということがわかるだろう。


 単純に「借りるよりトク」という理由で自宅を買おうと思っているなら要注意。実は損になる可能性も大きいことを忘れずに!


★賃貸のほうが35年で866万円も得!
(賃貸vs購入シミュレーション)


◎賃貸派(都内・3LDK、70平方メートル)
⇒支払い総額:7091万円


(内訳)
・入居時にかかる費用
月額賃貸料 16万円
仲介手数料 16万円
礼金(1ヵ月分) 16万円
→初期費用合計 48万円


・入居後にかかる費用
更新料合計(16万円×17回)
家賃総額(16万円×35年間)
火災保険 51万円


◎購入派(都内新築マンション・3LDK・70平方メートル)
⇒支払い総額:7937万1280円


(内訳)
・取得時にかかる費用
印紙税(取得時) 1万5000円
登録免許税 7万8700円
司法書士報酬 10万円
ローン手数料 5万円
融資保証料 70万円
印紙税(ローン契約時) 2万円
適合証明書手数料 2万円
団体信用保険(借入金) 150万円
火災保険 50万円
不動産取得税 37万5000円
→取得時総額(現金分)335万8700円


・取得後にかかる費用
返済総額(35年分) 6096万2580円(※ローン返済の月額:14万5149円)
管理費+修繕積立金(月額2万5000円×35年) 1050万円
固定資産税(年額13万円×35年間) 455万円


<教えてくれたのは>
石川貴康さん
本業は企業改革のコンサルタント。自宅は保有していないが投資用不動産を複数所有し収益を上げている。近著に「サラリーマンは自宅を買うな」(東洋経済新報社)


なかなか刺激的なタイトルであります。「サラリーマンは自宅を買うな」。既に購入した人、購入を決定している人からすればもちろん「大きなお世話」ということになりますが、「買うな」と断言するには根拠があるわけで、その根拠が納得できるものなのかどうか確かめてみたいと思います。

コンサルタント氏の要旨はまとめるとこんな感じです。

・実際に必要となる費用を計上して「購入」と「賃貸」を比較してみると、賃貸のほうが月々約2万円、35年ではなんと866万円もおトクという結果となった。
・単純に「借りるよりトク」という理由で自宅を買おうと思っているなら要注意。実は損になる可能性も大きい。

とのこと。記者自身も
「借りるより買った方がお得」
「賃貸は家賃が無駄になる」
「持ち家は自分のものになるが、賃貸は自分のものにはならない」
といったフレーズにはかなり違和感を感じますので、上記主張は大変興味があるところですが、しかしながら、さすがに「賃貸の方がお得」というのは言いすぎなような気もしますのでどのような計算をしたのかチェックしてみます。

まず賃貸の方の費用は家賃16万円で、35年住み、もろもろの費用を考慮すると7,091万円になる、ということです。単純計算するとそうなりますが、実際には賃貸物件の価値は築年数の経過とともに下がっていくわけで、家賃もそれに合わせて下がっていくと考えた方がいいのではないでしょうか。

次に購入の方の費用は、住宅ローンの返済総額や管理費、修繕積立金、固定資産税のほか、購入時の保証料・不動産取得税・火災保険などを考慮すると7,937万円になる、ということです。単純に比較すれば賃貸の方が846万円オトクということですね・・・んん?記事中のコメントでは「866万円もお得」ということになっていますが、計算間違いしていませんか??

それはさておき、さらに上記の通り物件価値の下落と共に家賃が下がっていくと考えれば、賃貸の方の費用はさらに減るわけですから、費用面では賃貸派の圧勝ということになります。

しかし。

何か忘れていませんか?

そう、購入派の場合、住宅ローンを払い終わった後にも家が手元に残っているわけですね。この家の価値を購入派の計算に組み込む必要があります。築35年のマンションの時価がいくらくらいなのかは分かりませんが、土地代も一部含まれているわけですし、新築時と比べて1/3〜1/5くらいの価値は残っているのではないでしょうか。仮に1/4とすると、恐らくこの物件の新築時の値段は4,000万円くらいでしょうから、1,000万円くらいの価値が残っている計算になります。

そう考えれば少なくとも当初の賃貸派と購入派の差額である846万円は十分にカバーできる、ということになります。

何度も書いておりますが、記者の計算では、35年などの期間で考える限り、賃貸と購入・持ち家とでは、総費用ではほとんど差がありませんでした。したがって「サラリーマンは自宅を買うな」ではなく「サラリーマンは自宅を買ってもいいし、買わなくてもいい」というのが記者の主張ということになります。

ちなみにこういう「賃貸と購入(持ち家)」比較では、必ずといっていいほど家の価値が年数と共に減少していく、という観点が抜け落ちているような気がします。少なくともファイナンシャルプランニングの中では常識なのではないかと思うのですが・・・。

上記記事に出てくるコンサルタント氏は「企業改革のコンサルタント」であり、「投資用不動産を複数所有し収益を上げている」と紹介されておりますが、本当に利益が出ているのでしょうか?若干、不安になりますね。それこそ「大きなお世話」ということになるのかもしれませんが。

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