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2011年4月4日

<Yahooニュース>

震災後でも、首都圏のマンションが売れている理由


 今回の東北関東大震災では、多くの住宅が津波に飲み込まれて倒壊に至った。住む家を失くした被災者のために仮設住宅の建設が少しずつ進む一方、首都圏のマンション事情にも変化が起き始めている。


 大震災の直後は、消費者の不安心理から住宅購入を控えると予測するのが一般的である。しかし予測とは裏腹に、3月11日(金)の地震発生後の2日後、3月13日(日)に首都圏のマンションが飛ぶように売れたのである。詳しい数字は申し上げられないが、マンション事情に詳しい協会団体の関係者から、「大手・中堅マンションデベロッパーのマンションの売れ行きが伸びた」という確かな情報を入手した。


 なぜ地震直後の2日後にマンションの売れ行きが伸びたのだろうか? この理由をひもときながら、大震災後のマンション購入事情について考察してみたい。


●マンションの需給バランスが崩れることを見越した消費者


 大震災の発生を受け、消費者の住宅購入意欲は下がっていくだろう。また意欲が低下すれば、物件の値下げが起こるだろう――などと予想する人も多いのではないだろうか。しかし、今回の震災の影響はそんな単純なものではない。


 今回の大震災でマンションデベロッパーや住宅メーカーがもっとも打撃を受けているのが、家を建てるために必要な資材、つまり建材の不足だ。例えば建材の1つである合板(ごうはん)の国内最大手メーカーであるセイホクは、東北に拠点を構えているため主力工場が壊滅状態に陥った。国内の合板市場で約3割のシェアを占めるセイホクの石巻工場や主力工場が軒並み被災し操業を停止していることで、国内の合板は圧倒的に足りなくなっている。他にも、建材大手のYKK AP、TOTO、トステムの3社はそれぞれ東北地域の工場の操業を停止し、サッシや断熱窓なども不足している。


 建材が不足するとそもそも家やマンションが建てられなくなる。実際に住宅メーカーの工事はストップしていたり、不足している建材の代替品を使って工事を続けている。今後建材の不足が続けば、建材コストが上がっていくことは避けられない。建材不足・建材コストアップという供給側からの事情を考えると、今後はマンションの値上げが避けられない状況だ。


 消費者マインドという需要サイドから考えると値下げが必要だが、建材やガソリンなどのコストアップという供給サイドから考えると値下げは現実的ではない。


 このように需給バランスが崩れるため、5月以降のマンション販売の予測は難しい状況だ。実際、5月以降のマンション販売を見合わせることを表明するマンションデベロッパーも出てきている。


 冒頭の話に戻ると、なぜ震災直後に首都圏のマンションが飛ぶように売れたのか。それは、この需給バランスの崩壊を見越し、しばらくはマンションの値上がり要因しか見当たらないことを考えた“賢い消費者”が購入に踏み切ったためだ。


●先行きの見えないマンション市場


 大震災が起きるまではマンションの「買い時」感はかなり高まっていた。歴史的な低金利、政府の優遇策、増税論議の高まりから、マンションを購入する絶好のタイミングと言っても過言ではなかった。しかし大震災の影響により、建材やガソリンのコストアップの可能性が格段と高まってきた。3月13日にマンションの売れ行きが伸びたのは、先行きが見えなくなるマンション市場を冷静に判断し、「買い時」感の残っているうちに購入を決断した「賢い消費者」が多かったからだ。


 マンションデベロッパーが5月以降の販売を一部中止にしていることからも分かる通り、5月以降の予測は現段階では誰にも分からない。分かるのはマンションのコストアップ要因しか見当たらないということだ。


 この1〜2年の間にマンション購入を検討していた読者がいれば、ここ数年において今までの「買い時」が確実に続くのはおそらく4月いっぱいまでと考えた方がいい。


●大震災が及ぼす住宅購入への影響


 1995年に発生した阪神・淡路大震災の時は、テレビ番組などのメディアで住宅やマンションの倒壊する映像が多かったと記憶している。その影響で、阪神・淡路大震災後に住宅メーカーが注力したのは「耐震性」であった。大震災でも倒壊しなかった自社の写真を見せたり、震災同様の揺れでも倒壊しない実演シミュレーションをしたりと、耐震性のアピールが重要視された。


 それに比べて、今回の震災では「津波」や「津波に飲み込まれた住宅」の映像が目立った。また、関東では浦安やディズニーランドなどの埋立地の「液状化」現象がメディアで取り上げられている。このことから今後首都圏で予想されるのは、ベイエリアや埋立地のマンション購入を避ける消費者が増えることである。実際、震災直後から湾岸エリアにおけるマンション購入者のキャンセルが相次いでおり、業者は悲鳴を上げている。


 今までベイエリアのマンションは、「オーシャンビュー」などのプレミア感も手伝って人気が高かったが、今後は地盤を重視して内陸を選択する消費者が増えてくるだろう。もちろんマンション価格も消費者のトレンドに左右されるのでベイエリアのマンションが値段的に購入しやすくはなる。


 現在、一戸建てやマンションに関する情報は不足しており、今回の記事は主観が強くなった部分もある。しかし今後のマンション動向を見守っている読者も少なからずいるだろう。そんな読者の判断材料として、今回の記事がお役に立てば幸いである。


東日本大震災を受けて、世の中には自粛ムードが漂っております。ACのCMではないですが、「被災者の気持ちになって考え」てみれば、遊びにいったり、モノを買ったり、お酒を飲む気になれない、というのはよく分かりますが、一方でそういう自粛が直接的に被災者を支援することにつながるかと言うとそうではありません。

もちろんガソリンや生活必需品を中心に、一時品薄になったモノなどは消費を自粛することで被災地に回りやすくなるという効果はあったかもしれませんが、物流や供給が改善されつつある現状ではあまり影響はなくなってきているように思います。

むしろ自粛ムードにより、消費全体が落ち込んで日本経済が失速することの方が、よっぽど被災者に悪影響を与えるのではないでしょうか。ただでさえ東北地域や、電気が足りない首都圏を中心に経済が落ち込むわけですから、他の地域がもっと消費しない限り、日本経済が落ち込むのは必至と言えます。

だんだんメディアでも自粛ムードによる弊害が取りざたされるようになっておりますが、記者も同感であります。既に一部で「派遣切り」なども始まっているようであります。こんな時だからこそ、幸いにして震災の被害を受けなかった人は、今まで以上に仕事をし、稼ぎ、お金を使う気概が必要なのだと思います。それこそが被災地復旧・復興の近道なのではないでしょうか。

というわけで今後の住宅販売の動向についても、自粛ムードの悪影響が気になるところではありますが、上記記事によれば地震直後の最初の週末−3月13日(日)に首都圏のマンションが飛ぶように売れた、とのことです。

本当ですか!?

記者は素人なので、確かめようがありませんし、3月の不動産の販売件数が発表されるのはもう少し先でしょうから、正確な数字も分かりませんが、直感的に言えば「かなり疑わしい」ように感じます。そもそも13日は、首都圏の多くのエリアで交通が麻痺していたのではないでしょうか?

そうでなくても多くの人はテレビに釘付けで一歩も動けなかったと思います。記者もまさにその通りであります・・・。

百歩譲って13日は、3月というハイシーズンも手伝って契約が進んだとしても、原発リスクが顕在化した翌週以降は間違いなく売れ行きが減っていると思います。少なくとも前年同月と比較すれば、相応に落ち込んだのではないでしょうか。

上記記事では販売が「盛り上がった理由」として、今後、マンションが値上がりすることを見越した消費者が早めに購入した、ということですが、どうでしょう・・・常識的に考えれば今後、マンション販売は、日本経済と同様、しばらく落ち込むと予想すると思います。そうであれば、むしろ買い急がず、値段が下がるのを待つ、と判断する方の方が多いように思いますが、どうでしょう?

もしかすると、築年数が経っているマンションに住んでいて耐震性に不安を感じていた方が、今回の地震で慌てて最新の免震マンションを購入した、というのはあるのかもしれませんが、とはいえ、地震発生からわずか2日でマンション購入を決断できないでしょうしね。それもちょっと無理があるように思います。

3月の首都圏でのマンション販売が好調だったのかどうか、統計が出てきたときにでもチェックしたいと思います。

ただ中期的に見れば、百貨店の売り上げが半分に減った、という記事が出ていましたが、不動産市場も当面は低迷するのはやはり間違いないのでしょうね。

ちなみに上記記事で気になるのは、液状化の問題です。「今後首都圏で予想されるのは、ベイエリアや埋立地のマンション購入を避ける消費者が増えることである。実際、震災直後から湾岸エリアにおけるマンション購入者のキャンセルが相次いでおり、業者は悲鳴を上げている」とのことです。

記者は「山派」か「海派」かと言われれば「海派」でありまして、「湾岸エリアのマンション」には正直、憧れはあります。もしこれで本当に安くなるのであれば・・・検討してもいいのかもしれません。もちろんその際には地震保険にはたっぷり加入すると思いますが・・・。

いずれにせよ、購入を検討されている方は、今後の不動産市況と販売価格の動向には注意が必要ですね。


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