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2011年6月28日

<毎日jp>

マイホームの資産価値


 ◇「収益性」も考慮しよう

 「マイホームは私の資産のひとつだ」。あえて口に出さなくても、こう思われている方は多いと思います。ただ、具体的にどのくらいの価値があるのか、と聞かれて数字がすっと出てくる方は少数派ではないでしょうか。自分の家の資産価値(価格)はどの程度かということを気にはしていても、現時点のものはよく分からないというのが実際のところのようです。即答できる方はおそらく、購入したばかりか、売却を具体的に検討しているのでは?


 実際の不動産売買価格を試算する方法には、大きく以下の3種類があります。(1)原価法……再調達原価(今の不動産をもう一度調達した場合にかかる原価)を基に、築年数により価値が下がった分を割り引いて価格を求める。(2)取引事例比較法……周辺の取引事例を基に、さまざまな状況・事情を加味して価格を求める。(3)収益還元法……不動産から得られる収益性にスポットを当てて価格を求める。


 通常、一般のマイホームの場合は(1)と(2)、投資用物件の場合は(3)に基づいて価格が決まることが多くなります。自分の家の価値を知りたい時、一番簡単なのは(2)の方法で、近くの同じような家がいくらで売られているかを参考にすることです。上記「加味する状況・事情」としては主に、築年数、面積、建物・部屋の状態、土地形状、道路付け、向き、日当たり、眺望等があり、それぞれの要素にプラス・マイナスをつけ、総合的に価格を算出します。


 一見、マイホームとは関係がないと思われる(3)の考え方は、以前の日本にはなく、海外から入ってきたものです。「この不動産からはどの程度収益が見込めるのか」という観点から価格を算出するので、極端に言うと、(2)で該当する近隣物件の価格は関係ありません。あくまで収益性が見込めれば相応の値段がつき、そうでない場合、価格は下落してしまいます。


 この収益還元の考え方を取り入れることで、投資という観点から見た我が家の資産価値を算出することが可能になります。簡易的に求める計算式は「収入÷利回り」。収入は、貸家にした場合の1年の家賃収入総額とし、利回りは、おのおのの地域や用途、築年数、時期等によって変わります。


 現在の利回り相場は、折り込みチラシにある「収益物件 利回り○%」といった記載やインターネットでの検索などを参考にしてみてください。現在の日本では、マイホームの場合(1)と(2)が主流とはいえ、収益性から見る資産価値の考え方も併せて知っておくと、将来どのようにするかを検討する際、選択肢を増やすことに役立つはずです。

<編集部からのコメント>

マイホームの選択にあたって、特にマンションを購入される方は「収益性もあるから」ということを口にされることが多いような気がします。マンションの方が賃貸に回しやすいのかどうか、戸建てだと貸しにくいのかどうかはよく分かりませんが、正直、その「収益性」はあまり当てにはならないと思います。

もちろん住まいのニーズは決してなくなりませんから、賃貸に回せば、よほどひどい物件でもない限りいつか借り手が見つかるのではないかと思いますが、しかしその賃料が期待した収益を上げてくれるかどうかと言うのは全く分かりません。

仮に経済情勢や借り手のニーズの変化により、想定外の安い賃料になってしまった場合には、維持費や税金、さらには住宅ローンの返済や建物の価値の目減りを考慮すれば実質的に「赤字」となってしまうことも十分考えられます。

住まい選びの際、不確実な「収益性」はあまり考慮せず、あくまで「物件そのものの魅力」を重視した方がいいのではないでしょうか。

不動産の「収益性」についてさらに気になる点は、上記コラムでも触れられていますが「収益物件 利回り○%」という数字が安易に出回っている点です。今であれば5%〜7%くらいが多いのでしょうか。素人がこの数字を見れば、激しく心を動かされると思います。記者ももちろん例外ではありません。定期預金の金利が0.0X%の時代ですから、5%にしても夢のような利回りです。

しかしもちろん、世の中それほど甘くはありません。

まず考えないといけないのは「空室率」です。ずーっと切れ目なく入居者がいればいいですが、恐らくそんなことはないでしょう。仮に4年に1回、3ヶ月の空室ができるとするとどうでしょう?それだけで3ヶ月/48ヶ月=6.3%分、賃料に「穴」が空くことになります。利回りが5%なら赤字ですね。

さらに上記の通り、維持費や税金などがかかります。4,000万円の物件で、維持費に年24万円、税金等が年16万円とするとそれだけでさらに40万円/4,000万円=1%かかります。

加えて建物の価値の目減りを考えないといけません。いくら立派なマンションでも、築50年もすればほぼ無価値になるとすれば、単純に計算すれば年2%ずつ価値が減っていくことになります。これも計算に入れないといけません。

これらを足せば、実際の利回りはこうなりますね。

・賃料による利回り : 5%
・空室率      : −6.3%
・維持費/税金  : −1%
・建物の目減り  : −2%
・トータル利回り  : −4.3%

なんとトータルでは−4.3%ということで赤字、つまりお金をドブに捨てることになります・・・。

世の中には不動産投資で儲けていると主張している人もいますね。「サラリーマンでも大家」とか「家賃収入だけで年1億円」などと喧伝されておりますが、「サラリーマン大家」の多くの場合はローンを組んで不動産を取得しているものと思います。ローンを組めばそこにさらに住宅ローンの金利が2−3%乗っかってくるわけで、黒字化がますます難しくなりますね。

「サラリーマン大家」が本当に儲かっているのか、空室率や建物の目減り=減価償却を乗り越えているのかどうか気になるところですが、本当のところはどうなのでしょうね?統計的なデータがあれば知りたいと思いますが、投資用マンション業者の多くが倒産したことを考えれば、やはりなかなか不動産投資で儲けることは難しいのでしょうね。

というわけで、上記記事ではマイホームの資産価値を計算する方法として、原価法、取引事例比較法に加えて、収益還元法でも考えてみるのがよい、ということでありますが、この収益還元法を計算する場合は、上記の通り考えられるリスクをできるだけ加味して、実質的な利回りを計算することが必要ですね。参考になさってください。

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