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2011年8月11日

<朝日コム>

フラット35Sの金利優遇、9月末で打ち切り 利用多く


 国土交通省は2日、住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)が扱っている住宅ローン「フラット35S」について、金利を1%幅下げる優遇措置を9月末までの申し込みで打ち切ると発表した。12月末までの予定だったが、利用者が多く、予算(22万戸分、約6千億円)を超過しそうなため、終了時期を3カ月前倒しする。


 「35S」は最長35年の長期固定金利型ローン。省エネや耐震性など一定の基準を満たした住宅の購入時に利用すれば、当初10年間の金利が「フラット35」より1%幅低くなる。いまの金利水準なら年率1.35%前後で借りられる。1%幅の優遇は昨年2月に始まり、今年6月末までの利用実績は約18万戸分に達する。


 「35S」の金利はもともと、一定期間は「フラット35」より0.3%幅下げている。この優遇は10月以降も続ける。


    ◇


 住宅機構が2日に発表した8月の「フラット35」の金利は、返済期間21年以上35年以下だと2.35〜3.38%。最低金利は3カ月続けて下がった。

<編集部からのコメント>

リーマンショック後の金融危機や不景気を背景に、数々の住宅取得促進策が打ち出されました。主なものは「住宅ローン減税」や贈与税の優遇、「住宅エコポイント」などですが、「フラット35S」の金利優遇幅の拡大もその1つですね。

フラット35Sとは、長期固定金利の住宅ローンとして有名なフラット35を、省エネや耐震性の高い優良住宅に限りさらに金利を引き下げるもので、当サイトでも掲載している楽天銀行のフラット35Sの場合の金利条件は以下のようになっております。

楽天銀行「フラット35S」条件(2011年8月現在)

 ・当初10年間   : 1.35%
 ・11年目〜35年 : 2.35%

当初10年間が残りの25年と比べて、金利が1%引き下げられていますが、これが特別な金利優遇施策というわけですね。「特別」というからには区切りがあるわけで、本来は今年12月末までの予定でしたが、利用者が多いとのことで、上記記事にあるとおり9月末で終了することになりました。

普段は行かない百貨店でも、閉店セールになればどっと繰り出すのがわが日本人の特性でありますから、この措置により結構な駆け込み需要が増えるのではないでしょうか。とは言え審査もあるでしょうから、ご検討の方はなるべく早めに行動された方がいいのでしょうね。

さてこの一見お得なフラット35Sですが、果たして本当にお得なのでしょうか?記者は正直、やや疑問に感じます。

その理由は何点かありますが、1つ目は「フラット35は見た目ほど金利は低くない」という点です。実際に利用された方はご存知だと思いますが、フラット35には、一般的な住宅ローンには無料でついてくる「団体信用保険」が有料で、概ね年0.3%相当のコストが追加で発生します。

団体信用保険とは、住宅ローンを借りている人が万が一死亡してしまった場合にその住宅ローンを免除してくれる保険で、これは絶対入っておいた方がいいものですね。大黒柱も家も失うなんてことになれば目も当てられません。

またフラット35は別途、金融機関に事務手数料を支払わないといけませんが、これが概ね2%前後で、年間のコストとして試算すると概ね年0.2%相当になります。これらを加味すれば実質的な金利負担は以下のようになるわけですね。

◆フラット35Sの実質的な金利負担例

 ・当初10年間   : 1.35% → 1.85%
 ・11年目〜35年 : 2.35% → 2.85%

結構な金利・・・ですよね。こういう、パっと見低いけれど本当は高いという金利体系も、記者がフラット35を好きになれない理由の1つであります。

筆者が疑問に思う2つ目は、「11年目以降の金利アップ」ですね。バブル崩壊後、公庫の「ゆとりローン」が問題になりました。これはまさに、当初は返済額が少なく、その後、返済額が増える住宅ローンでして、年功序列スタイルで年齢と共に給料が増えていく時代であれば有効な方法かもしれませんが、今のように年齢と共に給料が少なくなる可能性がある時代には、将来返済できなくなってしまうリスクが増えてしまいます。

実際に返済できなくなってしまった人が多かったから「ゆとり返済」は問題になったわけですしね。フラット35Sの金利優遇は奇しくも、その「ゆとりローン」と同じ商品設計になってしまっている点は要注意です。

加えて、今から10年後の金利がどうなっているのか、この11年目以降の実質的な金利である2.85%が妥当と思える金利水準になっているかと言うと・・・これもやはり疑問です。日本は極めて金利が上がりにくい構造になっていますからね。今後も「金余り」が続きそうであることを考えれば、将来も今のような金利水準が続いている可能性は十分あります。

現状、当初10年固定の実質金利は、低い銀行では1.7%台でありますから、そういった金利で10年借りてみて、10年後の金利水準から、固定にするかどうか判断しても遅くないのではないでしょうか。

かつ足元では変動金利タイプが1%前後で借りられる状況ですからね・・・金利が本当に上昇するまで変動金利タイプで様子見を続けてもいいとも思います。

もちろん何が起こるかわからないのが経済というものですから、「保険」の意味も込めて固定金利を検討したいという方もおられるとは思いますが、その場合でも半分は変動金利、半分は固定金利の「ミックス金利」で十分なのではないでしょうかね。

というわけで記者はこのフラット35がお得かどうか、と言う点ではやや疑問に思ってしまうのですが、皆さんはいかがでしょう?

そもそもこの金利引き下げ原資である6,000億円の予算も、結局、我々の税金から出ている点もちょっと腑に落ちない点ではありますねぇ・・・。

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