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2011年9月15日

日本経済新聞

住宅ローン、目的別の借り換えと注意点


 住宅ローンのメンテナンス法として代表的な借り換えと繰り上げ返済について、目的別の活用法をご紹介します。


 住宅ローンが家計に占める割合は、2〜3割程度と決して小さくありません。返済は長期に渡って続くものですから、1度の見直しでも利息の支払いを減らし、収支改善の効果が高いのも特徴です。


■目的に応じた借り換え


 ローン金利の引き下げ幅の拡大や、借り換え専用に低い金利を提示するなど、各金融機関の競争が続いています。現在のローンよりも良い条件のローンに借り換えるには、絶好の環境と言えるでしょう。ただし、「現在のローンよりも金利が低い」というだけで、借り換えの手数料を無視したり、家計の変化に合わないローンを選択すると失敗のもと。目的に合わせた借り換えをすることが大切です(表1)。




 金利上昇リスクを避けたい人は、フラット35への借り換えがお勧めです。フラット35は、住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して提供する長期固定金利の住宅ローン。2009年6月より借り換えにも使えるようになりました。金融機関によって金利は異なりますが、2011年7月時点で、最も多くの金融機関が提供している金利は2.390%(返済期間21年以上35年以下の場合)。全期間固定型の中では、低い金利が提供されています。


 団体信用生命保険(以下、団信)の加入が条件となっている一般的なローンでは、健康状態も問題になります。ただし、フラット35は団信の加入が任意となっていますので、健康に自信がない人でも借りることができます。借り換えには、登記など手数料が数十万円程度かかりますので、金融機関で試算してもらうか、Webサイトを利用して具体的なシミュレーションすることをお勧めします。


 2009年12月に金融円滑化法が施行され、金融機関は柔軟な対応をとるようになりました。現在借りている金融機関で、再登記が不要な条件変更が可能な場合もあります。余裕のある場合は返済期間の短縮を、または家計が厳しければ、返済期間の延長なども相談してみるといいでしょう。


 (図1)は2001年に公庫で借入れたローンが10年目を迎え、金利が4%に上昇するタイミングで借り換えた例です。子どもが独立するまであと10年、その間は金利が上昇するリスクを抑えて、10年固定金利型を選択しました。この例では、家計の寿命が70歳から78歳に延びています。



●収支改善のための繰上返済


 借り換えは手数料を考慮するとメリットが出にくいという人でも、資金に余裕がある場合は、繰上返済で収支を改善する方法があります。繰り上げ返済した金額は全て元本に充てられ、利息分が繰上返済のメリット。そのため、元本に対する利息の割合が大きいほど、利息を減らす効果が大きくなります。条件の違いによる削減効果の大小は(表2)の通りです。




 一般的には、削減効果の大きい方を選択すればいいのですが、例外もあります。


●住宅ローン控除を考慮


 短期で住宅ローンを組んでいて、期間短縮型の繰上返済によって返済期間が10年を切ってしまう場合。住宅ローン控除が受けられなくなるため、返済額軽減型を選んだ方がトータルでメリットが出るケースがあります。


●金利上昇リスクを考慮


 変動金利型と固定金利型を組み合わせている場合、金利上昇が予想される時に、金利が低くても変動金利型を優先して繰上返済した方が望ましいケースもあります。


 「点」の改善ではなく、将来も見据えた借り換えや繰上返済を選択することが大切です。将来を見渡すには、未来家計簿(キャッシュフロー)を作ってみることをお勧めします。

<編集部からのコメント>

住宅ローンを借りている人なら一度は考えたことがあると思うのが「借り換え」ですね。上記コラムではそのポイントについて解説しています・・・解説というほどの内容はないかもしれませんが・・・。

要約すればまず借り換え時の金利タイプ選択については3つのパターンがあるということです。

・金利タイプを変更しない
・長期固定 → 短期固定or変動金利タイプに変更する
・短期固定or変動金利タイプ → 長期固定タイプに変更する

・・・当たり前ですね。

筆者の方は長期固定タイプに変更する場合は「フラット35」をオススメしていますがどうでしょう?個人的には返済期間が残り20年くらいになっているのであれば、より実質金利の低い、民間の「10年固定金利」等を利用して毎月の返済額を軽減した方がいいと思います。

もちろん10年後に金利が上昇している可能性は0ではありませんが、元本もかなり減っていますしリスクは相対的には少ないのではないかと思います。

そもそもせっかく日銀が「ゼロ金利政策」を実施しているわけですから、当面の間は変動金利タイプで低金利を享受するのがベストなのではないでしょうか・・・。

また上記記事では、借り換え以外の家計の収支改善方法として、「繰り上げ返済」についても以下2パターンに分けて整理しています。

・期間短縮型 : 金利削減効果大
・返済額軽減型 : 金利削減効果小

記事中の比較表は日本語が変で何を言っているかチンプンカンプンですが(金利が高い、低いとか、借入額が多い、少ないとかどういう意味でしょう?)、繰上げ返済をした時に、その分、返済期間が短くなるか、もしくは返済金額が少なくなるかの2パターンがあり、どちらかと言えば、金利削減効果が大きい「返済期間短縮型」を選んだほうがいい、ということですね。

それは全くその通りだと思います。誰しも1日でも早く住宅ローンを返済してしまいたいわけですから、であれば「期間短縮型」の方がいいですね。さらに、金利削減効果も大きいわけですからなおさらであります。

というわけで、当たり前のことをわざわざ難しく書いている気がしなくもない上記記事ではありますが、借り換えや繰上げ返済を検討されている方は参考になさってください。

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