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2011年9月20日

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「時間価値」〜年収1千万円の人はなぜ郊外に家を買ってはいけないか


■全国で760万戸の住宅が供給過剰


「都心に比べ、郊外の家は安い」

 確かに値段だけを比較すればその通りだが、実はこれが大間違い。なぜなら「時間価値」という概念がすっぽり抜け落ちているからだ。


 時間価値とは「時は金なり」ということだ。サラリーマンは労働時間を売っている。もし年収1000万円の人が通勤に往復3時間かけているとしたらどうだろう。年間250日働くとして、1日の稼ぎは4万円。1日8時間労働とすれば時給は5000円。時給5000円の人が通勤に3時間かけているということは、毎日1万5000円を浪費しているに等しい。通勤時間を少しでも有効に使おうと確実に座れる始発駅の近くでの住居を狙うと、かなり遠い場所になる。茨城県の牛久や埼玉県の鳩ヶ谷、熊谷あたりだ。このように地名に動物の名前がつく“動物園都市”をはじめとした郊外が、この先悲惨なことになっていくのは確実だ。


 わが国の人口は今後、減少の一途をたどる。ということは家が余る。いまでも全国で760万戸が供給過剰だ。したがって今後は住宅価格が下がり、いままで手を出せなかった都心の物件に住む人が増える。わざわざ不便な郊外に住む人はいなくなる。また住宅を持っているだけで値上がりするのは、完全に過去の話。この先値上がりするとしたら超都心の物件1%程度だろう。


 自分が通勤するわけではないから、都心から遠くても広い家がほしいという“昭和妻”の言いなりに郊外に家を買ってしまった人には気の毒だが、いまや埼玉や千葉の家は資産としての価値が激減している。売ろうにも売れずローンだけが残る“生涯監獄”となっているのだ。

 それでも「郊外は緑が豊かで環境がいい」とか、「物価が安い」と思うかもしれない。しかし緑が豊かということは、土地の利用価値が少ないということ。物価は安いかもしれないが野菜が10円や20円安いくらいでは、ローンの含み損にはとても追いつかない。


 しかもこれから郊外は不便になる。小売りのチェーン店が撤退していく兆しがあるからだ。現状でも郊外のスーパーは供給過剰だし、決して高所得とはいえない郊外の住人を相手にするのは商売として合理的ではないからだ。郊外からチェーン店が少なくなると離れた場所に買い物に行かねばならず、いちいちガソリン代やタクシー代、電車賃がかかる。むしろ高くつくのだ。

 また企業は急速に福利厚生を廃止している。全額払われるのが当然だった通勤手当も例えば「一律5000円まで」となる可能性もある。そうなれば昭和妻を説得してパートに出そうとしても近所に働き口もなく、通勤すればかえって交通費がかかってしまう。


 そして意外な盲点が子供の大学だ。郊外の自宅から通える大学は限られる。下宿させればまた出費が増えてしまう。
「トリレンマ世代」と呼ばれる現在30代後半の人たちは特に危険だ。彼らは晩婚だから、これから結婚して家を買おうという人が多い。彼らが定年を迎えるころは、年金支給開始年齢が70歳に引き上げられるだろうから10年間は収入ゼロになる。

 それなのに、そのころ子供が大学に進学する。しかも親の介護問題も起こる。ということは無収入のところへ、ローン、学費、介護のトリレンマ(三重苦)を抱えることになってしまう。


 もうおわかりだろう。郊外の家ほど高い買い物はない。それでもどうしても郊外に家を持ちたいという人を止めはしない。このマイナス成長時代に家を持つのは田舎にダムを造るようなもので、いわば“一人公共事業”。ある意味、立派な心がけだからである。


<編集部からのコメント>

住宅購入に関して、郊外に住むか都心に住むかで迷う人はどれくらいいるのでしょうね?恐らく、人間関係や子どもの学校、職場への通勤のしやすさなどを考慮すると、地域についてはそれなりに絞り込まれている、という人の方が多いのではないでしょうか?

もちろん結果として積極的に郊外を選ぶ方もいらっしゃるわけで、そういう方からすれば「大きなお世話」と言いたくなるかもしれませんが、上記記事では郊外の家を購入することに対して警告を発しています。ポイントとしては郊外の家を買うデメリットは以下の通り、ということであります。

・通勤時間に費やされてしまう「時間価値」の損失が大きい
・今後の人口減少を考えれば郊外の住宅価格は大きく下がる
・郊外は今後、小売のチェーン店などが撤退し不便になる
・子どもが大学に行って下宿をすれば出費が増える

そして最後には、郊外の家を買うことは「一人公共事業」だと痛烈に皮肉って結んでおります。記事としてはここまでスタンスを取るのも、ある意味、潔くて気持ちいいかもしれません。

では記者がこの意見に賛同するかと言うと・・・賛同できる面もあれば賛同できない面もある、という感じでしょうか。

まず最初の「時間価値」については概ね賛同できます。金額換算できるかどうかはさておき、通勤時間が長いというのはあまりオススメできません。もちろん本を読んだり新聞を読んだり、ネットを閲覧したりと、通勤時間を有意義に使うことももちろんできますが、しかしどうしても犠牲になってしまうのが「家族との時間」ですね。たとえば夜8時に家に着くのと9時に着くのとではやはり、家族との時間が大きく制限されてしまいますね。

特に家を購入するライフステージにある人の多くは子どもがいるでしょうから、この「家族との時間」とのバランスはよく考えた方がいいかもしれません。

次に郊外は住宅価格が下がる、という話はどうでしょう?これもその通りだとは思いますが、では都心では住宅価格が下がらないか?と言われるとそうではないと思います。結局のところ人口減少時代には程度の差こそあれ、どこの住宅も値下がり圧力がかかるわけで、あまりこの点を強調して考える必要はないと思いますがどうでしょう?

かつ住宅価格が下がって困るのは基本的には「手放す」タイミングです。一生住むつもりなら、住宅価格が上昇していようが、下落していようが、ほとんど全く関係ないわけで、その点でもあまり深刻に考えすぎる必要はないのかもしれませんね。

また3つ目の「チェーン店が撤退している」という話は聞いたことはありませんし(駅前の商店街がさびれている、という話は聞いたことがありますが)、4つ目の「子どもの下宿」については、都心に住んでいても、子どもの入る大学によっては当然ありえるわけで、なんともいえませんね。

というわけで総括すると、1つ目の通勤時間の長さをどうとらえるか、がポイントになってくると思います。

ですが、そのデメリットを考慮しても、自然が多く、ゆったりした家に住める郊外がいい、ということであればそれはそれでいいと思います。結局はやはりその人の価値観次第ということではないでしょうか。実際、郊外に住んでいる人が不幸せということは、記者の実感からすれば特にないですね。

逆に都心に住んでいたころに発症した子どもの喘息が、郊外に移ったら治った、という話も聞いたことがあります。「一長一短」ということでいいのではないですかね。

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