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2011年10月27日

SUUMO

二世帯住宅のススメ


二世帯住宅に住むときに多くの人が悩むのが、親子で住宅ローンを組むときなどの資金計画だ。また子世帯に兄弟姉妹がいる場合は、親と同居する家をどのように相続するかも問題になる場合が多い。二世帯住宅にまつわるお金について、事前に考えておくべきポイントをFPの久谷さんに聞いてみた。




「二世帯住宅に住むときの住宅ローンとしては、親のローンを子が引き継ぐ『親子リレーローン』や、親子それぞれがローンを組む『親子ペアローン』があります」(久谷さん)。どちらも便利なローンだが、一歩間違えると以下のようなトラブルも。問題を未然に防ぐ資金計画の立て方を考えてみよう。




・子が独身時代に、親に勧められるままよく考えずに親子リレーローンで二世帯住宅を建てたが、子が結婚して独立しようとしても新たに住宅ローンが組めない。

・相続時精算課税を使って親から頭金を2000万円もらい、二世帯住宅を建てたが相続時に2000万円が相続財産に加算されて相続税がたくさんかかってしまった。

・親子リレーローンで親がローンを払っていたが、親が定年退職したので子が返済することに。しかし子には十分な収入がなく、ローン返済が重荷になり困った。

・親子リレーローンを親子で払っていたが、子が先に死亡。子は団体信用生命保険(※)に加入しておらず、親の収入だけではローンが払いきれなくなった。



ペアローンは親子それぞれが別々にローンを組む形なので、さほどトラブルにはならないという。注意が必要なのは親子リレーローンだ。「子がローンを引き継いた後や、子が先立ってしまったときなど、将来のことも考えて無理のない資金計画を心がけましょう」(久谷さん)。また相続時精算課税制度を使うと2500万円の贈与まで贈与税がかからないが、贈与分が相続時に財産に加算される。「税金面からいえば、生前に現金で贈与を受けるより、不動産の形で自宅を相続したほうが負担は軽くなるのが一般的です」(同)





「両親が健在なのに、相続について話すなんて…」と思われるかもしれないが、二世帯住宅に住む前に親や兄弟姉妹としっかり話し合いをしておかないと、後でトラブルになるケースもある。ありがちなトラブル例から、気持ちよく二世帯住宅で暮らす方法を学ぼう。




・親の死亡時に二世帯住宅の自宅しか財産がなく、同居していない兄弟が遺産を分けるために家を売却するよう主張。しかたなく家を売却することに。

・親子で二世帯住宅に同居していたが、親が死亡して遺産相続で家の一部が子の兄弟の名義に。その家の住宅ローンは同居していた子がまだ払っているのに困った。

・二世帯住宅を建てたが、途中で子世帯が居心地が悪くなり家を購入して別居。親の死亡時に同居していた子どもがおらず、相続税がたくさんかかってしまった。

・二世帯住宅で暮らしていた子が親よりも先に死亡。その妻と親が同居していたが、妻に相続権がなく、孫もいないので相続の際にその家がほかの兄弟のものに。




二世帯住宅で親子世帯が暮らしていた場合、相続時には同居していた子が自宅を相続するケースが一般的。問題は自宅しか財産がなく、子に兄弟姉妹がいるケースだ。「兄弟姉妹が権利を主張しないのか、同居の子が兄弟姉妹にお金を払って代償分割するのかなど、親の生前に話し合っておきたいところです。また、子世帯に子(親世帯の孫)がいない場合、子が先立ってもその配偶者が家を相続できるよう親が遺言を残しておくとトラブルを防げるでしょう」(久谷さん)。ちなみに親と同居している子がいない場合、小規模宅地の特例が使えず高い相続税がかかることもあるので要注意だ。





相続や住宅ローンなど、二世帯住宅ではお金面で注意すべきことが少なくない。だが、親子で協力しあうことは合理的であることはたしかだ。「収入はあっても返済期間が長く組めない親と、収入は低くても年齢が若い子が力を合わせることで、単独世帯では実現が難しい住まいが手に入るでしょう」(久谷さん)。メリットがデメリットに変わってしまわないためにも、長い目でみた資金計画を立てることが大切といえるだろう。

<編集部からのコメント>

日本の社会は基本的には「年を取れば取るほどお金持ち」という構造になっています。一方で人生の最大の買い物であるマイホームの取得は30代〜40代と、比較的若いタイミングで「適齢期」が来てしまいます。

加えて、少子高齢化により子どもの数はどんどん減っているわけで、家族内の親世代と子ども世代の総資産の差はどんどん広がっているわけですね。

そうするとマイホーム取得の際、親世代はたくさん預金を持っているのに子ども世代はわざわざ銀行から住宅ローンを借りるというのは、家族内のお金の効率的な活用という観点からは無駄がありますね。

ということでお金の有効活用という観点から言えば、子ども世代が親世代のお金をあてにする、というのは合理的な面があります。

そしてそれをもう一歩押し進めると、「二世帯住宅」という選択肢が出てきますね。親世代と子世代が全然違う地域に住んでいる場合は、現実的ではないかもしれませんが、同じ地域に住んでいる場合は、その可能性が頭をよぎる人も少なくないのではないでしょうか。

特に昨今のように、共働き世帯が増えれば、子育ての負担がますます重くなりますから、経済的な面だけでなく、生活全般において、親世代の支援を得たい、というニーズは徐々に高まっているような気がします。

保育園も都心を中心に、入りたくても入れないという状況が常態化しておりますしね。

というわけでいろいろな面でメリットが感じられる二世帯住宅ですが、ではデメリットはどうでしょうか?上記コラムでは二世帯住宅の住宅ローンの問題と相続に関する問題について解説しています。

まず前者の住宅ローンに関する問題ですが、そもそも二世帯での住宅ローンは以下があるようですね。

親子リレーローン ・・・ 親のローンを子が引き継ぐ
親子ペアローン ・・・ 親子それぞれがローンを組む

子ども世帯が、住宅ローンを後から返済するのか、一緒に返すのかの違いということですね。上記コラムによれば、どちらかと言うとより子ども世帯にとって負担がラクそうな「親子リレーローン」に関するトラブルが考えられるようです。抜粋すると・・・

・子が結婚して独立しようとしても新たに住宅ローンが組めない。
・子が返済する時に、子には十分な収入がなく、ローン返済が重荷になり困った。
・子が先に死亡。子は団体信用生命保険に加入しておらず、親の収入だけではローンが払いきれなくなった。

なかなか渋い問題ですね・・・。特に多いのは2つ目の、子どもが返済するタイミングで、子どもに十分な収入がないケースかもしれませんね。おそらく借入から数十年先になるでしょうから、その時の子どもの経済状況は全く予想できません。大金持ちになっている可能性もあれば、収入が低水準だったり、場合によっては収入がゼロということも可能性としては考えられます。その点はリスクとして十分、考慮しておく必要がありますね。

次に二世帯住宅に関する相続の問題はどうでしょうか?こちらも抜粋すると・・・

・親の死亡時に二世帯住宅の自宅しか財産がなく、兄弟への相続のために、しかたなく家を売却することに。
・親が死亡して遺産相続で二世帯住宅の一部が子の兄弟の名義に。その家の住宅ローンは同居していた子がまだ払っているのに困った。
・二世帯住宅で暮らしていた子が親よりも先に死亡。妻に相続権がなく、孫もいないので相続の際にその家がほかの兄弟のものに。

これまたなかなか渋い問題ですね。どちらかと言うとこの相続の方が、家そのものを手放さざるを得ないリスクがあるため、より根深いというかシリアスな問題のように感じますね。

もちろん相続が発生する時というのは親世代が亡くなった時なわけですから、もはや二世帯住宅である必要はなく、手放して住み替えるタイミングとしては悪くないのかもしれませんが・・・。とは言いつつ、やはりもしもの時に困らないよう、事前に兄弟も交えて取り決めておく必要がありそうです。

また、上記コラムではあえて取り上げられていませんが、おそらく一般的によくある問題は、「離婚」や「嫁姑」など、人間関係の悪化でしょうね・・・。逆に二世帯住宅を購入してしまうことで、「退路を断つ」という考え方もあるかもしれませんが、そのリスクも考えておいたほうが良さそうです。

そういう人間関係の悪化リスクも考慮すれば、どちらかと言うと夫の親と一緒に住むよりはお嫁さんの親と一緒に住む方がいいのかもしれませんね。男性諸氏からすれば居心地は決して良くないかもしれませんが。

二世帯住宅を検討されている方は参考になさってください。

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