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2011年11月17日

朝日コム

フラット35S「エコ」創設へ 被災地復興と省エネ促進


 住宅金融支援機構は2011年度第3次補正予算案の成立後、「フラット35(長期固定金利住宅ローン)Sエコ」を創設する。フラット35の申し込み者を対象として、耐震性・省エネルギー性に優れた住宅を取得する場合に借り入れ金利を一定期間引き下げる。東日本大震災からの復興と、住宅の省エネを一気に推進する狙いだ。なお創設に伴い、従来のフラット35Sの総称は「フラット35Sベーシック」に変更する。


 「エコ」の金利プランはAとBの2種類。共に、当初5年間の借り入れ金利を被災地では1.0%、それ以外の地域では0.7%引き下げる。6年目以降の引き下げ幅は地域を問わず0.3%となり、Aで20年目まで、Bで10年目まで適用される。適用される住宅の条件(新築・中古共通)は、Aがトップランナー基準(戸建て住宅のみ)に基づく省エネ性や、長期優良住宅に認定される耐久性・可変性など4項目のうちいずれか1つを満たすこと。Bは、次世代省エネ基準の等級4の住宅であること。なお、「エコ」の適合証明書は住宅エコポイント対象住宅の確認書類としても利用できるため、両制度の併用が可能となる。


 「ハウスメーカーの間ではエコ住宅商品が一般化しており、工務店の関心も高まっている」と同機構。被災地の復興支援と省エネ需要の喚起を趣旨とする新制度を通じて、引き続き住宅市場の下支えに貢献していく方針だ。

<編集部からのコメント>

フラット35Sというのは、長期固定金利であるフラット35について、省エネ・耐震性など、優良住宅に限り当初10年間金利を引き下げてくれる制度です。

気になる金利優遇幅ですが、9月までは「当初10年間▲1.0%」でしたが、こちらは完売御礼により終了し、現状は元々の金利優遇幅である「当初10年間▲0.3%」に戻っております。

政府は、そのフラット35Sの金利優遇幅の復活を準備中でありまして、第3次補正予算案が成立されれば復活となるわけですが、その骨子が発表されております。まとめるとこんな感じですかね。

・通常住宅 : フラット35 / 金利優遇なし
・長期優良住宅 : フラット35Sベーシック / 当初10年間▲0.3%
・省エネ住宅 : フラット35Sエコ / 当初5年間▲0.7%→次の5年間▲0.3%

フラット35Sが2種類に分かれたために名前が何かややこしくなっていますね・・・。そのうち、「フラット35Sエコ・省エネ・ソーラー」といった形でどんどん枝分かれしていくのでしょうか。

それはともかくとしてこのお得感はどんなものでしょうね?フラット35では恐らく最も条件の良い楽天銀行の場合、現状の金利条件は以下の通りです。

楽天銀行/フラット35
 ・20年 : 1.91%
 ・35年 : 2.20%

仮に「省エネ住宅」に認定されれば、現行の金利を基に試算するとこういうことですね。

◆フラット35Sエコ

 ・期間20年の場合
   当初5年間   : 1.21%
   次の5年間   : 1.61%
   残りの10年間 : 1.91%

 ・期間35年の場合
   当初5年間   : 1.50%
   次の5年間   : 1.90%
   残りの25年間 : 2.20%

表面金利は悪くないですね。ただ残念ながらフラット35はどこの金融機関もそうですが、手数料と団体信用保険が「外掛け」でして、一般の住宅ローンと比較しようと思えば、それも考慮する必要があります。それらのコストを加味した、楽天銀行の場合の実質金利はこういうことになります。

 ・期間20年の場合
   当初5年間   : 1.65%
   次の5年間   : 2.05%
   残りの10年間 : 2.35%

 ・期間35年の場合
   当初5年間   : 1.94%
   次の5年間   : 2.34%
   残りの25年間 : 2.64%

ちなみに楽天銀行は金利も手数料も最低水準ですので、他の銀行の場合、この実質金利は更に高くなります。

どうでしょう?確かに金利優遇はお得ですが、後半、確実に金利が上昇してしまうリスクを考えれば、金利が低い間は変動金利で引張って、本当に金利が上昇してくれば10年固定金利などに切り替える、といった方が、より支払い利息を抑えられそうな気もしますね。

あるいは変動金利と固定金利を組み合わせる、というのも1つの手です。

仮に変動金利が1%、35年の固定金利が2.5%として、住宅ローンの半分を変動金利、半分を固定金利で借り入れ、期間中、変動金利が上昇しなかったとすると、平均金利は「1.75%」となり、上記フラット35Sエコより金利は低くなりますね。

もちろん一般的な住宅ローンを利用する場合、省エネ住宅に認定される必要はありません。

長期固定金利で借りたい場合であっても、フラット35だけでなく、一般的な住宅ローンを含めた、色々な選択肢を比較検討してみてはいかがでしょうか。

フラット35Sエコ・・・人気が出るでしょうか?注目したいと思います。

>>>最新のフラット35の条件はこちら

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