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2012年1月26日

日経住宅サーチ

住宅ローン減税の適用条件 ここに注意!


 還付申告の代表格である「住宅ローン減税」の恩恵を受けるには、すべての適用条件を満たさなければならない。1つでも条件から外れると、一切還付は受けられない。注意しなければならないのは、この適用条件には数々の“落とし穴”が潜んでいるということだ。理解が不十分だと、還付申告を受け付けてもらえなくなる。税制というルールである以上、一度、適用条件から外れると修正することは事実上、不可能となる。所得税は1銭も戻ってこないのだ。これでは目も当てられない。そこで、こうした失敗をしないためにも、本コラムでしっかりと適用条件を理解しておいてほしい。


住宅ローン減税の適用条件は8つ 条件次第で中古住宅も

 それでは、ここから本題に入ることにしよう。住宅ローン減税を受けるための適用条件は以下の通りだ。


1. 償還期間10年以上の住宅ローンを組んで、自己が「所有」かつ「居住」するためのマイホームを取得すること


2. 取得した住宅の床面積は登記簿面積で50平方メートル以上あり、その2分の1以上がもっぱら自己の居住の用に供されること


3. 取得後6カ月以内に入居し、各年12月31日まで引き続き住んでいること


4. 控除を受ける年の合計所得金額が3000万円以下であること(サラリーマンなどの年収に換算すると約3336万円)


5. 配偶者(婚約者を含む)や同居の親族から購入した住宅でないこと


6. 給与所得者が使用者(会社)から使用人である地位に基づいて時価の2分の1未満の価格で譲り受けた住宅でないこと


7. 認定長期優良住宅の新築などに係る住宅ローン減税の特例を適用する場合は、認定長期優良住宅であると証明されたものであること


8. 中古住宅の場合は、次の(A)または(B)または(C)のいずれかに当てはまること
(A)マンションなどの耐火建築物では、取得日時点で築25年以内であること
(B)木造住宅などの非耐火建築物では、取得日時点で築20年以内であること
(C)「耐震基準に適合していることが証明された住宅」であれば、築年数は一切問わない。ただし、2005年4月以降に取得した場合に限る。


 主な注意点としては以下が挙げられる。

共働き夫婦 妻が減税対象になる場合とならない場合が

 「住宅ローン減税」というだけあって、住宅ローンを組んでマイホームを取得することが必須条件なのは理解に難しくない。ただ、共働き夫婦が収入合算して住宅ローンを組んだ場合、「住宅ローン減税の対象となるのはご主人だけ」なのはあまり知られていない。奥さんは減税対象に含まれないのだ。


 収入合算とは単独で融資条件を満たせない場合や、あるいは、さらなる借り入れをしたい場合に夫婦や親子で互いの収入を合計する行為のことをいう。正社員として働く女性が増えたこともあり、配偶者間(婚約者も可能)で収入合算するケースは今では珍しくない。しかし、銀行から収入合算して住宅ローン(フラット35を除く)を借りた場合、合算者同士は「連帯保証」の関係になる。そのため、奥さんはご主人(債務者)の連帯保証人という位置付けで扱われてしまい、結果、住宅ローン減税の適用対象から外されてしまう。住宅ローンを借りているのはご主人だけ(奥さんは連帯保証人)と、銀行からは見られてしまうのだ。


専有面積 かろうじて50平方メートルを超えているような場合はご用心

 次に、50平方メートル以上という住宅の床面積にも注意したい。マンションの専有面積には「パンフレット面積」と「登記簿面積」があるが、たとえパンフレットや図面集に「専有面積51.23平方メートル」と記載されていても、登記簿面積がたとえば49.87平方メートルだと、所得税還付は一切受けられない。登記簿面積はパンフレット面積より必ず“小さくなる”ため、広告に掲載されている専有面積がたとえ50平方メートル以上でも、登記簿上では50平方メートル未満になることがあり得るのだ。パンフレットなどに記載された専有面積がかろうじて50平方メートルを超えているような場合には用心する必要があるだろう。


購入後に転勤した場合 「家族全員」か「単身赴任」かで大違い

 3番目として、「取得後6カ月以内に入居し、各年12月31日まで引き続き住んでいること」という条件にも、特に転勤族の人は注意が必要だ。家族全員で転勤先へ引っ越してしまい、12月31日に誰も住んでいないと住宅ローン減税は受けられない。住宅ローン減税は「本人が住んでいる」ことが基本中の基本となるため、この基本条件を満たさなければ適用外となってしまう。しかし、ご主人だけが単身赴任(国内転勤)し、年末に奥さんとお子さんが住んでいれば、確定申告することで通常通りに所得税還付が受けられる。転勤期間中もご主人本人が住んでいるものとみなしてくれるのだ。単身赴任については例外として、適用外にしないことになっている。転勤族に配慮した救済策といえるだろう。

 ただ、単身赴任は単身赴任でも転勤先が海外となると話は異なってくる。海外転勤中は税法上、「非居住者」となるため、たとえ家族が年末に新居に住んでいても住宅ローン減税は受けられない。単身赴任先が「国内」か「国外」かで適用の可否が二分されるのだ。グローバル企業にお勤めの人は気をつけるようにしたい。

<編集部からのコメント>

リーマンショック後の景気浮揚策として、数々の住宅取得支援策が打ち出されましたが、中でも住宅購入者に最も大きなメリットがあるのは住宅ローン減税です。住宅ローン残高の1%、総額最大500万円もの減税が適用されるわけですから、これは大きいですね。

ちなみに住宅ローン減税の仕組みを簡単におさらいしておくとこういう事になります。



たとえば今年(平成24年)、新居に居住する人は、年末の住宅ローン残高の内、3,000万円までが住宅ローン減税の対象となり、その1%=30万円が減税されます。さらに、この減税は10年間適用されますので、30万円×10年=300万円が減税される、ということですね。

ただしこれはあくまで減税ですので、年間に納めている所得税等の納税額の範囲内で差し引かれます。つまり年間の納税額が20万円なら20万円、10万円なら10万円の範囲内でしか減税されない点は留意しなければいけない点ですね。

住宅ローンの平均残高は概ね3,000万円前後かと思いますので、少なくとも今年入居分の限度額である3,000万円であれば、多くの方がほぼフルにメリットを受けられるのだとは思いますが、入居が来年になると2,000万円に下がりますので、そろそろ影響が出てくる人が増えてくるタイミングと言えるかもしれません。

また、再来年(平成26年)には制度そのものが終了してしまいます。景気に配慮して、一部縮小した形で継続される可能性は0ではありませんが、今はむしろ増税が議論されている訳ですからね。やはり、この制度を利用したいという方は、今の枠組みの中で検討された方が無難かと思います。

さてその住宅ローン減税について、上記コラムでは適用条件と、注意点について解説されております。これから減税を受けようと考えられている方は是非参考になさってください。

適用条件については財務省のHP等でも案内されておりますので、みなさん、よくご存知かもしれませんので、取り上げられた注意点に着目すると、具体的には以下の点が挙げられております。

1.共働き夫婦では妻が減税対象になる場合とならない場合がある
2.専有面積がかろうじて50平方メートルを超えているような場合は注意が必要
3.購入後に転勤した場合、「家族全員」か「単身赴任」かで違いが出る

ということであります。

1については、配偶者が「連帯保証人」では減税の対象にはならず、「連帯債務」とするか、夫婦それぞれで単独名義で住宅ローンを借りると有効なようです。ただ単独名義にすれば、事務手数料や登記手数料が単純に2倍となってしまいますので注意が必要ですね。これらの点は、事前に、借入先に相談した方が良さそうです。

2については、パンフレットの面積より、実際の登記簿面積の方が小さいので、住宅ローン減税の対象外になってしまう可能性があるということですね。

3については、家族の誰かが、年末の時点で居住していないといけない、ということであります。ある意味、「単身赴任強要条件」のようにも感じられますが、限られた財源の中、居住用不動産=マイホームの購入の場合にのみ適用する、という趣旨に則った条件と言えるのかもしれません。

今、住宅取得を検討されている方は、ほとんどの方が住宅ローン減税の利用を検討されているのではないかと思います。購入前に、再度、条件を確認されてはいかがでしょうか。

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