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2012年3月8日

サンケイBiz

住宅ローン金利 引き下げ交渉で下がるケースも


 住宅ローンの金利は、借り換えしないと変更できないと思っている人は多いのではないだろうか。実は、金融機関に相談することで金利が下がるケースがまれにある。借入金が多くないとメリットはあまりないとはいえ、挑戦してみる価値はありそうだ。



 節約情報などを紹介するサイト「目指せネットでわらしべ長者」の管理人で愛知県在住のayanさん(35)は昨年10月、約3年前に購入した中古の一戸建ての住宅ローン(20年)の10年固定金利2・25%を1・95%に下げてもらった。わずか0・3%とはいえ、残りのローン総額から10万円以上を減らせたという。


 3週間後にOK


 「ローン金利を下げるのに成功した妹に勧められたのがきっかけ。特別な交渉をしたわけでなく、利用している信用金庫の窓口で『もう少し金利が下がりませんか?』と聞いたところ、3週間後にOKの返事が来た。全ての人に当てはまるわけではないと思うが、高い金利のままで住宅ローンを払っている人は金融機関に相談してみてはどうでしょう」とayanさん。


 ayanさんは水道光熱費の引き落としを同じ信用金庫の口座で行っていたこともあり、引き下げのための条件は特になかった。


 別の金融機関を利用している妹は、水道光熱費や税金の引き落としをその口座に指定していたものの、追加で毎月2万円の定期積み金の契約が条件だったという。

 住宅ローンについては平成21年12月、「中小企業者等に対する金融の円滑化を図るための臨時措置に関する法律」(中小企業金融円滑化法)で、返済が厳しい人から申し出があったときには、返済猶予など貸し付け条件の変更や借り換えに金融機関が応じる努力義務が課せられた。当初は23年3月までの時限立法だったが、今年3月末まで延長。4月以降も再延長の方針が昨年暮れに示された。


 勇気を持って


 同法は本来、リストラや勤務先の給料の減額などで住宅ローンの返済が厳しい人を救うことを目的にできた。ただ、実際にはayanさんのように切羽詰まった理由はないが、「金利を下げて」と申請があった場合にも対応している金融機関が少なからずあるとみられる。


 金融庁によると、同法施行後の住宅ローンの貸し付け条件の変更申込人数は23年9月末までに21万8千人で、このうち約8割の17万1千人が認められた。


 金利の引き下げは、借入金額が多く返済期間が長いほどメリットが大きい。例えば、3千万円を固定金利2・5%の35年返済で借りた場合、0・1%の金利引き下げで約70万円減らせることになる。申し込んで断られたとしても損をするわけではない。


 ファイナンシャルプランナーの長野日出男さんは「条件によって固定金利でも引き下げできるのは確かだが、実際に下がるのはまれだと思う。住宅ローンは返し終えてみないとどれだけ得するのか分からない面もある」と指摘。そのうえで、「引き下げにコツはないが、成功するのはまず、金融機関の窓口で『私の金利高いので下げてください』と勇気を持って言える人。成果は保証できないが、やってみる価値はあるかもしれない」と話している。


<編集部からのコメント>

3月は、1年で最も不動産取引が活況となるシーズンですが、それと同時に住宅ローンに対する関心も高まる時期なのかもしれません。

そうした状況下、多くの銀行で積極的な住宅ローン競争が起こっていますが、その影で不満を感じているのが、既存の住宅ローン利用者なのではないでしょうか。

そもそも市場金利がここ数年で下がり続けている上に積極的な競争が重なり、住宅ローン金利は着実に下落しているわけですが、とは言え固定金利タイプの場合は既に借りてしまった金利が下がることはありません。

「高値づかみ」というのはどんな商品の取引でも起こりえますし、逆に今後、金利が上がったとしても、固定金利で借りていれば上昇することはないわけでデメリットばかりではないのですが、新聞などで2%を大きく下回る住宅ローン金利を見るたびにため息をついている住宅ローン利用者の方は少なくないかもしれません。

もちろん、そうした方々にも「必殺技」が用意されておりまして、それが「借り換え」ですね。借り換え獲得競争も盛んですから、エイヤっと重い腰を上げれば、ビックリするほど条件が改善する、ということは十分考えられます。

ただし借り換えのネックは2つありまして、1つ目は諸費用がかかる、ということです。借り換えの費用ですが概ね以下の通りです。

・登記関連費用     : 20万円
・保証料、事務手数料 : 40万円(借り換え金額が2,000万円の場合)

新生銀行のように、保証料がなく、事務手数料が小額の住宅ローンも中にはありますが、それでも少なくとも20万円程度はかかるわけで、金利引き下げメリットがこれ以上ないと、赤字になってしまいます。

2つ目は率直に「面倒くさい」ということですね。書類を集めるのにも、手続きを進めるのにも、審査結果を待つのにも時間がかかりますから、なかなかの骨折りとなります。

もちろんその後のメリットが明確ですからみなさん借り換えをなさるわけですが、それなりの覚悟が必要であります。

ではそうしたネックを解消しながら、金利を引き下げる方法がないかと言うと、実は全くないわけではなく、上記記事の通り「今、借りている銀行に金利引き下げを依頼する」という方法です。

これであれば、諸費用もかからず、面倒くさいことも一切なく、パーフェクトな解決方法となりますね。

記事では具体的に、「10年固定金利2・25%を1・95%に下げてもらった」ということであります。0.3%も下がれば結構なメリットがあるのではないかと思いますが、実際には10万円+αの利息削減効果しかなかったようですね。そもそも借入金額が少ないのかもしれません。

しかし逆に言えば、利息削減効果が10万円+αしかないのであれば、上記の通り諸費用を勘案すると、他の銀行への借り換えは難しいですね。とすると、この方の場合は、借りている金融機関に金利引き下げを依頼することが「正解」だったと考えられます。

とは言いながら。

後段のFP氏が指摘するように「実際に下がるのはまれ」というのは確かだと思います。各銀行がほいほいと簡単に金利引き下げに応じていたら、住宅ローン事業はすぐに赤字となり、行き詰ってしまいますね。仮に今後、金利が上昇したとしても、「この前、下げたので、今度は金利を上げさせてください」と頼めるわけでもありません。

また、金利引き下げを依頼してきた人の金利は下げて、そうでない人の金利は据え置く、というのはあまりに不公平ですね。

利用者のスタンスとしてはFP氏の言葉を借りると、「成果は保証できないが、やってみる価値はあるかもしれない」という位が現実的なのでしょう。やはり金利引き下げの王道は「借り換え」であり、借り換えの準備を進める中で、既存の銀行が金利引き下げに応じてくれればラッキー、というような感覚で交渉してみるのが良いのではないでしょうか。

既に住宅ローンを利用されている方は参考になさってください。

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