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2012年3月20日

日経住宅サーチ

震災から1年 首都圏マンション市場の「今」そして「未来」


(前略)

買い控えや様子見ムードは払拭 持ち直しつつあるマンション購入意欲

 まずは、買い手側(消費者)の意識の変化から見てみよう。リクルートが3月6日に公表した「2011年首都圏新築マンション契約者動向調査」によると、「耐久性」や「構造」を重視する人の割合が前年(2010年)の33.1%から38.3%へと5.2%上昇した。また、購入の決め手となった物件のスペックとして「地震対策」を挙げる人が前年(9.9%)から8.5ポイント上昇(18.4%)した。防災対応力が新たな消費者ニーズとして顕在化していることを裏付ける。表現を変えれば、消費者ニーズに適応したマンションであれば、十分、購入対象として検討に値するというわけだ。


 長谷工アーベストが今年1月に実施・公表した「顧客マインド調査」からも、消費者の購入意欲が堅調さを取り戻していることを確認できる(表1)。震災後(2011年4月の調査)には大きく落ち込んだ「買い時感」が時間の経過に伴い回復しているのだ。震災モード(買い控えや様子見ムード)が解除されつつあることを示唆しているといえる。実感として、筆者のところへ住宅相談に来る人の数も微増傾向だ。住宅ローンの組みやすさ(低金利)や住宅取得支援策の後押しもあり、総じて消費者マインドは震災前の地合いを取り戻しつつある。




2011年の新築マンション契約率は77.8% 市場環境は回復経路をたどる

 こうした買い手側の購入意欲に支えられ、首都圏の新築マンションは売れ行きを減速させることなく震災後の1年を乗り切ることができた。2011年の新築マンション契約率は年平均77.8%(不動産経済研究所)となり、好調・不調の分かれ目となる70%を8ポイント近く上回った。月間ベースで見ても、直近1年間で70%を下回ったのは2011年6月(69.9%)の1回だけだ。即日完売するマンションも数多く散見され、また、販売の先送りや営業自粛によって震災直後には先細った供給戸数も昨年の秋以降、前年同月比で増加傾向を示している(表2)。


 マーケットという総体で見た場合、「湾岸マンションは暴落する」「もう少し様子を見るべき」といった懸念は、ほぼ払拭されたといえるだろう。がれき処理の問題など、震災の爪あとは深く残るものの、新築マンション市場は明るさを取り戻している。巨大地震に過剰反応する“震災アレルギー”は時間の経過とともに改善されつつあるのだ。現実味を増した消費税の増税を考えれば、むしろ購入時期を前倒しする人も出てくるだろう。震災から1年が経過し、マーケット環境は回復経路をたどっていることが確認できる。




防災対応力は当たり前 ロケーション・バリューこそが資産価値の源泉に

 しかし、不安材料もある。これまでの変化はマイナスがゼロに戻っただけで、必ずしもプラスに転じたわけではない。あくまで巨大地震による震災ダメージが払拭されただけで、マンション市場の本格回復までは含意していない。


(中略)

 これからのマンション選びにおいて、今ほど原点回帰が求められる時期はない。地震リスクにばかり敏感になり、本質を見失っては元も子もない。いくら地盤が強固だからといって、山奥のマンションには手を出すべきではないのだ。1に「立地」、2に「立地」。3、4がなくて5に「立地」。ランドマーク(地域一番)としての“地ぐらい”の高さが「勝ち組」「負け組」の優劣を決める重要な要素となる。


 今後、防災対応力や環境性能は「あって当たり前」(標準装備)となる。スペックによる差別化はより難しくなるのだ。マンション本来の特性である利便性に優れた物件こそが資産としての優位性を発揮する。ロケーション・バリューこそが資産価値の源泉となるのだ。この点は将来のマーケット環境においても変わらない。耐震性能と同時並行して、立地へのこだわりを忘れないようにしてほしい。

<編集部からのコメント>

未曾有の被害をもたらした昨年の東日本大震災から1年が経過しました。震災でお亡くなりになられた方のご冥福と、被災地の1日も早い復旧・復興をお祈りしたいと思います。

震災は多くの方の考え方や価値観を揺さぶったのではないかと思いますが、恐らく最も影響を受けたのは不動産市場だと思います。「住宅選びの基準」が大きく変化した方も少なくないのではないでしょうか。

一方、販売面では自粛などの影響もあり、首都圏を中心に不動産の供給が減少しておりましたが、震災から日が経つにつれ徐々に販売が回復しているというニュースも見かけるようになりました。

マイホームの購入する理由の大半は「子どもが生まれた」「手狭になった」「引越ししないといけなくなった」と言った必要性からきていると思いますので、こうした実需は先送りするにしても限界があります。とすると、震災で一時的に減少した不動産取引が、実需分だけ復調してくるのも当然と言えるのかもしれません。

加えて、日本に住む限りどこにいても自然災害の可能性は0にはなりませんからね。消費者も腹をくくり始めた部分もあるのでしょうか。

そうした意識の変化が分かるのが上記記事で紹介されている長谷工アーベストのアンケート調査でありまして、「今、住宅は買い時」だと思う人の割合が震災前が概ね30%前後、震災直後が10%台だったのに対して、足元では21%まで回復してきております。

気持ちの上で「2/3まで回復してきた」と言うのは、感覚的にも理解できる数字です。

では実際の販売面はどうかと言うと、上記記事では首都圏新築マンションの販売動向が紹介されておりますが、震災後でも月間契約率は好不調の分かれ目と言われている70%を概ね上回って推移しています。

供給戸数も前年同月比で言うと6勝4敗。実は震災後も相応に供給されていたことがわかりますね。そんなわけで、少なくとも首都圏での不動産取引は、数字だけ見れば震災の影響をほぼ払拭したと言えるのかもしれません。

さらに上記の通り、消費者の意識が2/3までしか回復していないのだとすると、今年は不動産取引がもう一段回復する可能性がありますね。折りしも株価は、昨今の円安基調もあり大きく上昇しています。こうしたことも要因となって不動産市場が盛り上がるなら、それはそれで悪いことではないと思います。

もちろんバブルみたいになっては困りますが、さすがにそれはまだまだ先の話ですね。

さてこのように回復しつつあるマンション市場における今後の物件選びについて、上記記事では、防災対応力や環境性能はあって当たり前であり、ロケーション・バリュー=立地こそが資産価値の源泉となる、と指摘しています。

どうでしょう?

今回の震災で、地震や広大な液状化被害を目の当たりにし、消費者の立地に対する考え方も変化した可能性があります。だとすると、しばらくはロケーション・バリューそのものが流動的な状態になっているかもしれません。つまり、消費者の人気の立地が変化しているかもしれない、ということです。

だとするとこの際、他人の評価や、予想しづらい将来の地価動向を考えるのをやめて、自分にとっての「マイベスト立地」にこだわる方が、現実的であり、満足度が高いのかもしれませんね。より本質的だとも思いますし。

かつ、消費者の立地に対する価値観が多様化され、購入意欲も回復途上にある今は、「マイベスト立地」を割安に手に入れる良い状況と言えるのかもしれません。物件選びをされている方は参考になさってください。

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