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2012年4月17日

日本経済新聞

消費増税でもマイホーム購入は急がない


 意外と知られていないのが、消費税は土地にはかからないという点だ。たとえば購入価格が5000万円の一戸建てで土地に3000万円、建物に2000万円かかったとする。この場合、建物分の2000万円にのみ消費税がかかり、税率5%で100万円だ。仮に税率が8%になれば60万円、10%なら100万円の負担増になる。


■マンション選び、消費税でみると…?


 では単純に土地・建物と分けて考えにくいマンションの場合はどうか。税理士の福田浩彦さんによると「購入する部屋の専有面積が同じでも、マンションが大型で戸数が多いほど、消費税がかかる割合は高まる」という。どういうことだろうか。


 マンション購入価格は大まかに言って、建物と「敷地利用権」に分かれる。1戸購入するとその専有部分の所有権に加え、土地に関する権利を得る。この権利が敷地利用権で登記上「敷地権」と呼ばれる。この権利は戸建てでいう土地と同様、消費税の対象外だ。


 敷地権は一般的に、マンションの全専有部分の総床面積に対する、所有する専有部分の床面積の割合による持ち分で計算される。戸数が多いほど分母となる総床面積は大きくなり、価格に占める敷地権部分が少なくなりがちだ。大型タワーマンションでは価格のうち建物分が8割を超えるケースもある。建物分が多いほど消費増税の影響は大きい。


 なお、土地の所有権を持たず、建物だけを所有する借地権での契約(定期借地権も含む)の場合も、借地権には消費税がかからない。


 購入を検討しているのが中古物件ならば、消費税の影響はあまり考えなくてもよさそうだ。中古物件の多くは消費税の課税対象ではないためだ。


 消費税は「事業者」が商品やサービスを提供した場合にかかる税金。個人(不動産事業者である個人を除く)間での取引には適用されない。所有者個人から物件を購入する場合は「個人売買」となり、土地も建物も含めて消費税はかからない。


 とはいえ、個人間で高額な不動産をやりとりするケースはまれ。不動産仲介業者を通して買う場合は、物件自体には消費税はかからないものの、仲介手数料は課税対象となる。ただし、中古物件を所有者から不動産販売会社が買い取り販売をしている場合は物件自体にも課税される。検討している中古物件の「所有者」が誰か、確認しておきたい。


■契約・引き渡し時期に注意


 もし「増税前にお得に買いたい」と考えるなら、気をつけたいのが契約の時期だ。物件の契約をしても、引き渡しは半年〜1年後というケースも多い。消費税は原則、契約時ではなく、物件の引き渡し時点の税率が適用される。契約から引き渡しまでの間に増税が実施されたら、高い税率が適用される。


 今回、国会提出された法案には2013年10月1日前に契約し、14年4月1日以降に物件を引き渡した場合には旧税率を適用するとの経過措置が用意されている。ただ消費税が3%から5%に上がった1997年の経過措置は、基本設計部分を特別仕様に変更するなど修繕をする条件付き。今回の法案にも細かい条件が付与されることも想定される。また、売り主側の事情で契約日や引き渡し予定がずれてしまう可能性もないわけではない。せっかく税負担を軽くしようと早めに契約しても、実際は高い税率が適用されてしまうような事態には気をつけたい。


■駆け込み需要で高値づかみも…


 不動産鑑定会社・東京カンテイの調べでは97年の増税前、新築マンションの1戸平均価格(首都圏)は2年で4%上昇し、その後は下落に転じた。下落率は4年で1割を超え、2001年には97年と比べて485万円も値下がりしている。


 同社の中山登志朗上席主任研究員は「増税前に駆け込み需要で価格が急騰したものの、増税後は一気に冷え込んだ」とみる。4000万円の物件が、敷地権と建物の比率が4:6の場合、2%の増税による負担増は48万円。同水準のマンション価格が4年後には485万円下がったなら、増税後の方が税負担を考慮しても400万円以上もお得に買えたことになる。


 もちろん、相場変動は90年代後半の地価下落や景気の落ち込みといった要因も影響している。中山さんは「経済状況を見比べると今回の増税での相場変動の幅は当時ほど大きくならない可能性が高い」としつつも、「3%や5%の相場変動は日常茶飯事。税制改正を住宅購入の動機にすること自体が間違い」と指摘する。


(以下略)


<編集部からのコメント>

消費税増税に関する議論が連日、熱くなされております。総論から言えば、今の財政状況を考えれば増税は避けて通れないと思いますし、少子高齢化が進み、増加するご高齢者にも一定の税負担をお願いしようと思えば、消費税の方が適しているとは思います。

しかしこれが自分のこととなると話は別ですね。記者も肌寒いフトコロ具合を考えると、もろ手を挙げて賛成というわけには・・・なかなかいきません。少しでも歳出を抑制してほしいものです。

さて実際に消費税が増税となると、個人にとって影響が最も大きいのは、マイホームということになりますが、その正しい知識を持っている人は意外に少ないかもしれません。上記コラムでは、そのあたりを丁寧にまとめていますね。ということで「マイホームに関する消費税」の要点をまとめるとこういうことになります。

・消費税は土地にはかからない。
・マンション購入価格は大まかに言って、建物と「敷地利用権」に分かれる。この権利は戸建てでいう土地と同様、消費税の対象外。
・所有者個人から中古物件を購入する場合は「個人売買」となり、土地も建物も含めて消費税はかからない。
・消費税は原則、契約時ではなく、物件の引き渡し時点の税率が適用される。

どうでしょう?皆さんはすでにご存知だったでしょうか?

ポイントの1つ目は、消費税は土地にはかからない、ということですね。戸建てであればマイホーム価格の半分以上は「土地代」かもしれませんので、増税の影響は意外に少ないかもしれません。

一方、2つ目のポイントのマンションの場合は、価格の半分以上が「建物代」であるのが一般的だと思いますし、上記コラムでも指摘されているように、大規模マンションやタワーマンションともなると、土地代が2割を下回るケースもあり、そうなるとダイレクトにマイホーム価格に影響してきますね。注意が必要です。

またポイントの3つ目である、個人が所有する中古物件の場合はそもそも消費税がかからない点は要チェックですね!わざわざ消費税に100万円以上払うなら中古物件にしておいて、浮いた消費税分でリフォームしようというユーザーも増えるかもしれませんね。ただあくまで所有者が個人の場合である点は注意が必要です。

最後のポイントである、消費税は引き渡し時点の税率という点も要注意です。そう考えると2014年や2015年と言われている増税のタイミングまで・・・意外に日がないと言えるかもしれません。

しかし。

上記コラムで記者が最も印象深かったのは、研究員氏の後段のこの指摘ですね。

「増税前に駆け込み需要で価格が急騰したものの、増税後は一気に冷え込んだ。3%や5%の相場変動は日常茶飯事。税制改正を住宅購入の動機にすること自体が間違い。」

具体的には新築マンションの一戸あたりの平均価格の推移は以下の通りということであります。



消費税が3%から5%に引き上げられた97年に新築マンションの値段は跳ね上がったものの、その4年後にはそこから500万円近く下がった、というグラフになっています。

仮に建物代が3,000万円で、3%→5%への増税負担分が60万円としても、そこから500万円近く下がったなら、むしろ増税に踊らず、「増税特需」が過ぎた後に購入した方がはるかに得だった、ということになりますね。

なかなか含蓄のある指摘であります。

そもそも、マイホーム購入を、損か得かで考えること自体、間違っているのかもしれません。マイホームを購入する十分な理由と、十分な経済力があり、さらに一生住みたいと思える物件に出会えるかどうか。それが一番大事であって、消費税が高いや安いかと言うのはオマケみたいなものと考えるべきとも言えそうですね。

これからマイホーム購入を検討されている方は参考になさってください。

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