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住宅ローン金利が史上最低で借り換えのチャンス

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2012年7月19日

日本経済新聞

借り換えのチャンス 住宅ローン金利が史上最低水準に


 住宅ローンの金利が史上最低の水準となっています。 今回は、住宅ローンの最大・最後の借り換えチャンスがやってきたというテーマで、昨今の状況をお伝えします。

■「フラット35」が最低値を更新

 長期固定金利型の住宅ローンである「フラット35」の金利が、6月に過去最低水準を更新しました。7月の金利は今後の債券市場次第ですが、このままの状況が続けば2%割れも視野に入ってくるでしょう(※実際、7月の最低金利は1.94%となりました)。

 この住宅ローンは、一定の基準を満たした住宅が対象ですが、借り換えで利用することもできます。そして、いまフラット35を借りている人も、返済から一年以上経過していて延滞などがない場合は、他の金融機関などを通してフラット35で借り換えることも可能です(ただし、当初一定期間の金利を引き下げる「フラット35S」は借り換えでの利用ができません)。

 住宅ローンの借り換えに際しては、借り換え前後の実質金利の差が0.3%程度あれば効果があります。固定金利から固定金利に借り換える場合には借り換え効果が確定しますので、

(1) 2004年12月〜2005年10月に借りた人
(2) 2010年7月〜11月に借りた人
(3) 2010年2月以降に、返済当初10年間の金利が1%引き下げられる「フラット35S」の適用を受けて借りた人

を除けば、いまフラット35を借りているほとんどの人にメリットがありそうです。

 ただし、フラット35は「団体信用生命保険」の特約料(0.35%程度の金利負担に相当)や、金利が低いタイプの融資事務手数料(同0.15%に相当)など、実際には借り入れコストは高く、実質金利もその分高くなります。新生銀行やソニー銀行、みずほ銀行など、フラット35より有利な条件で長期の固定金利型ローンを取り扱うところもありますので、全期間固定金利という安心感を得たい人は、しっかりと比べた上で借り換えを行いましょう。

 固定金利型に限らず、民間住宅ローンの金利はすべて史上最低水準となっています。 変動金利型ローンは0.875%(保証料をプラスすると、1.075%)という水準が当たり前で、これより低い水準で貸し出す金融機関もあります。

 変動金利型ローンでは金利上昇リスクが指摘されますが、これほど低い水準であれば、返済期間が25年程度までならほぼ問題はないと考えます。数年前に変動金利型を借りた人は、金利優遇が少なく、同じ変動金利型なのに1.5%〜2%程度の金利が適用されていますので、他の金融機関で借り換えを行うべきです。

 同じように、固定金利選択型ローンという当初一定期間の金利を固定にするタイプの住宅ローンを借りている人も、例えば「10年固定」の場合で1%前半など、金利水準が過去最低といえる状況になっていますので、借り換え効果は大きいでしょう。

(抜粋)

<編集部からのコメント>

先週もご案内しましたが、フラット35の金利が過去最低水準となっています。これは世の中の金利が低下していることを受けての動きですね。

曲りなりにも日本経済は東日本大震災から徐々に回復してきているわけですが、その中でのこの歴史的な低金利というのはやや違和感を感じなくもありません。

これはやはり、世界各国で「利下げ競争」が起きている影響なのでしょうね。ヨーロッパは債務危機に直面していますし、アメリカは雇用の回復が今ひとつ、頼みの新興国も高成長に陰りが見え始めてきました。そうした中、各国が、景気を少しでも下支えしようと金利を引き下げています。

そうなると世界的にお金が余り始めますから、日本国債にもお金が流入し、金利が下がるというのも当然なのかもしれませんね。

もちろんわが日本銀行自体も負けずに、金融緩和をがんばっていますから、その影響ももちろんあると思います。

そうした内外の金利引き下げ圧力を受けて、足元の長期金利はこのようになっています。



ついに0.8割れという水準ですね!2003年を除けばここまで金利が低下したことはありません。しかも上記グラフを見る限り金利の下落トレンドはかなり強いですから、まだまだ下がるのはほぼ間違いないように思います。

一体どこまで下がるのでしょうね!?全く予想がつきませんが、こうした金利の状況を勘案すれば少なくとも8月の住宅ローン金利はさらに下がるのでしょう。フラット35が過去最低水準を更新するのは確実ではないでしょうか。

住宅ローン利用者の方はこの金利低下メリットをしっかり活用いただければと思います。

もちろんそれはこれから住宅ローンを借りる人だけでなく、すでに住宅ローンを借りている方にも言えることでして、この金利の低下は借り換えのチャンスでもありますね。

では具体的にどういう場合に借り換えをすると得になるのでしょうか?

上記コラムでは住宅ローンの借り換えについて、「借り換え前後の実質金利の差が0.3%程度あれば効果があります」と指摘しております。昔は以下条件を全部満たした場合には借り換えメリットがあると言われたものです。

・金利差1%以上
・残存期間10年以上
・残高1,000万円以上

素人的に考えれば「0.01%でも金利が下がれば得じゃないか」と思ってしまいますが、実際には以下のような費用がかかってしまうため、ある程度、借り換えメリットがないと「費用倒れ」になってしまうということですね。

◆住宅ローン借り換えにかかる一般的な費用

・事務手数料
・繰り上げ返済手数料
・保証料
・登記関連費用

仮に残高が2,000万円だとすると、借り換え費用は概ね60万円くらいになりますかね?とすると借り換えメリットはそれ以上必要なわけで、仮に残存期間が20年だとすると、金利差はざっくり0.3%くらいは必要になります。

くしくも上記コラムと同じ結論になりましたね!本文中には明記されていませんが同じような前提条件で計算されたのかもしれません。

ただ、これだと借り換えメリットは借り換え費用で相殺されてしまうため、結局は苦労しただけ無駄になってしまいます。やはり、例えば住信SBIネット銀行のように圧倒的に金利が低い銀行を選ぶか、本文中でも指摘されておりますが、新生銀行のように保証料がかからない銀行を選ぶのが良さそうですね。

この2つの銀行では借り換えシミュレーションも提供していますので、実際に試算して本当にメリットがあるのかどうか調べてみてはいかがでしょうか。

>>>住信SBIネット銀行の住宅ローン借り換えシミュレーションはこちらから
>>>新生銀行の住宅ローン借り換えシミュレーションはこちらから

仮に現時点で、それほど大きな借り換えメリットが出てこなかったとしても、上記の通り、金利の低下はまだまだ続きそうであり、それに伴い住宅ローン金利の低下が期待されます。となるとその分、借り換えメリットは増えていくことになりますね。

特にフラット35や長期固定金利、当初期間固定金利での借り換えを検討されている方は金利低下の影響が大きいです。

金利の動向に注意を払いながら、最善な借り換え先と借り換えタイミングを探ってみてはいかがでしょうか。

今まで借り換えを諦めていた方は特にこのチャンスを活かしていただければと思います。もちろんまだまだ金利が下がりそうな状況ですので焦ったりする必要はありませんが。

参考になさってください。

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