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住宅ローンの低金利はいつまで続く?

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2012年8月23日

Yahoo知恵袋

住宅ローン、低金利はいつまで続く?金利上昇はいつ起きるのか?




 (中略)



 ※抜粋

<編集部からのコメント>

最初にお断りしておくと、引用したコラムの記事が「住宅ローン、低金利はいつまで続く?金利上昇はいつ起きるのか?」というタイトルでしたので、それにならったタイトルをつけておりますが、残念ながら、読者の皆様が期待されているような答えは得られないと思います。ごめんなさい。

・・・と、ここで終わってしまうわけにも行きませんので、趣旨に近い、上記コラムの「後段」の方から話を進めていくと、「今後、金利が上昇する可能性はあるのか?」「どのくらい上昇するのか?」という問いに対して、筆者の方は、「正解は、そんな答えは誰も持っていない・誰にもわからないということです」という、全くもって正しく、同時に身も蓋もない結論を書いております。

金利はもちろん、上がるか下がるかの二択しかありませんので、勝率50%だと思えば、かなり勝つ可能性の高い勝負ですが、しかし実際にはいつ、どのように上昇するのかその予測はかなり難しいですね。

なぜその予測が難しいかといえば、日本経済が極めて特殊な状態にある点が理由の1つです。金利は基本的にバブルが崩壊した90年代以降、20年以上に渡って低下を続けていますが、こんな状況は世界中を見ても日本以外ありません。

少子高齢化、底堅い経常黒字、円高、デフレ経済など、どれをとっても他の国とは比べにくい、特殊な経済環境ですね。

単なる景気変動に伴う金利の変動であれば、ある程度予想がつくところがあると思いますが、日本の場合はそこに構造的な問題が大きく横たわっておりますので、予測が難しい、ということになります。

ただ、今の金利環境から少なくとも言えることは、「日本は極めて金利が上昇しにくい構造になっている」という点ですね。金利が上がるか下がるか、単純に言えば5分5分ですが、実際には金利が低いままである可能性の方がはるかに高いと思われます。

そんな中、仮に金利が上昇する可能性があるとすると、筆者の方が指摘しているのは以下2点となります。

・良い金利上昇 : 日本経済が復活し、景気が良くなる局面で起こる金利上昇
・悪い金利上昇 : 日本国債の信用がなくなり買い手が現れず、債券の価値が下がることで起こる金利上昇

いかがでしょう?前者については仮に景気が良くなったとしても金利はそこまで上昇しない、というのが記者の理解です。過去10年の長期金利の推移はこのようになっておりますが、2005年前後の「戦後最長の好景気」の時も金利はほとんど上昇しませんでした。



では後者はいかがでしょう?これももちろん可能性としてはありえますが、日本経済が黒字を続け、かつ断続的に税金を引き上げ、歳出の削減に励めば乗り切れない困難ではありません。

だとするとやはり金利上昇は起こりにくく、「金利は今後も低下する」という予測に掛けた方が勝率は高そうですかいかがでしょう?

ただもちろん家計が金利上昇リスクに全くの無防備でいい、というわけではありません。何度も書いておりますが、金利上昇リスクが気になる方は住宅ローンの固定金利タイプと変動金利タイプを半々で借りる「ミックス金利」を検討してみてはいかがでしょう。

さて。

記者が今回、こちらのコラムに惹かれたのは実はこの住宅ローン金利の話ではなく(笑)、「前段」の「「いま住宅を買う方は、毎月の支払いを抑制しやすいが、住宅の資産価格は高いところで買っている」、という主張です。

つまり金利が低ければ物件の値段が上がり、金利が高ければ物件の値段が下がるので、今のような超低金利の状態のときに物件を買うのは慎重にした方がよい、ということになります。

その根拠としては、金利が高ければあまり多額の住宅ローンを借りられなくなるので買い手が少なくなり、物件の値段も下がる。逆に、金利が低ければ多額の住宅ローンを借りられるようになるので買い手が増え、物件の値段が上がる、ということですね。いかがでしょう?

・・・残念ながら、ちょっと考えれば、すぐにこの理屈がおかしい事が分かります。

と言うのも、上記の通り、ここ20年以上基本的に金利は下がりっぱなしでしたが、では物件価格はその分、上昇したでしょうか?

もちろんそんなわけはありません。物件価格もこの20年間、一貫して下落してきました。過去の推移を見る限り、むしろ金利と不動産価格の相関関係は全く逆で、金利が下がれば住宅価格は下がるという流れでしたね。

筆者の方は何でこんな勘違いをしてしまったのでしょうね!?

ちなみに住宅ローン金利が高く、住宅価格も高い時に、庶民はどうしたかと言えば、マイホームの購入を限りなく先延ばしするか、都心から遠く離れたところに買ったかのどちらかですね。

その点では金利の高さ&住宅の高さを、立地を諦めることで相殺した、ということになります。

人口の都心回帰の動きが指摘されて久しいですが、これが住宅ローン金利と住宅価格の低下によってもたされたものなのであれば・・・デフレ経済というのもあながち悪いものではない気がしますね。

みなさんはどのようにお考えでしょうか。


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