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新しい住宅ローン減税 減税額が最大1,000万円規模へ

このページでは、住宅ローンに関する各種ニュースや情報をご紹介します。今回取り上げるニュースはこちら。
2012年9月6日

日本経済新聞

住宅ローン減税拡充 期間15年、最大1000万円




<編集部からのコメント>

リーマンショック後の景気対策や、子育て世代の支援を目的として、様々な住宅取得優遇策が提供されてきましたが、その中でも最大のメリットを提供してくれるのが住宅ローン減税(住宅ローン控除)です。

住宅ローン減税の仕組みについて念のためご案内しておきますと、年末の住宅ローン残高の1%分を、支払うべき所得税や住民税から差っ引いてくれる仕組みです。

住宅ローン残高の1%ということは、分かりやすく言い換えれば、「住宅ローン金利1%分のメリットがある」ということであり、さらに踏み込むと「住宅ローン金利が実質的に1%引きになる制度」ということです。

翻って考えれば現状の住宅ローン金利は、変動金利なら実質金利が1%を下回るものも増えてきています。ということは「住宅ローン金利が実質的にゼロになる」ということもあり得るわけですね。やはり住宅ローン取得者にとっては、すばらしい制度です。

ただ、そんな住宅取得者にとって強力な味方となる住宅ローン減税ですが、いくつか注意事項があります。たとえば・・・

・減税期間は10年なので、借り入れ期間中ずっとメリットがあるわけではない。
・あくまで「減税」なので、年間に負担している所得税や住民税が、住宅ローン減税額より少ない場合は、メリットはその金額までとなる。
・減税額の上限は年30万円なので、住宅ローン残高が3,000万円を超える部分については減税のメリットがない。
・さらにこの「年30万円の上限」は2012年中に入居した人が対象で、2013年中に入居した人のメリットは、上限が年20万円に減少する。
・さらにさらに、現行の住宅ローン減税は2013年入居分で終了し、2014年入居分からは適用されない。

パっと思いつくのはこのあたりですかね。特に気になるのはやはり、この強力な住宅ローン減税のメリットが徐々に縮小し、2013年入居分で終了してしまうことです。

一方で2014年と言えば、消費税増税の第一弾が実施されるタイミングですね。住宅ローン減税が終わるばかりか、消費税増税が実施されれば、家計の負担は大きく増えてしまいます。もちろん景気にも大きな影を落とすことになります。

そうした逆風を少しでも低減させるために今、政府で検討されているのが住宅ローン減税を大きく拡充させた形で再スタートさせる案です。記事によれば主にこうした仕組みが検討されているようです。

・減税期間 : 10年→15年に延長
・減税率  : 住宅ローン残高の1% → 2%に拡大
・払っている税金が住宅ローン減税より少ない場合 : 払っている税金額で打ち止め → 余った部分をエコポイントなどで還元

いかがでしょう?

・・・ちょっとメリットが大きくなりすぎませんか!?これが本当に施工されるのであれば、むしろ2014年まで「買い控え」が起こりそうですね・・・。

また、現行の住宅ローン減税利用者からもクレームが来そうです。何らかの激変緩和措置というか、現行制度利用者への配慮も必要になりそうですね。

ちなみに現行制度との比較の図がこちらになります。



仮に住宅ローンを2,000万円借りた場合の減税メリットを比較するとこうなります。

・2013年入居者 : 年最大20万円 × 10年 = 200万円
・2014年入居者 : 年最大40万円 × 15年 = 600万円

実に減税メリットが最大で400万円も増える計算ですね。

一方で消費税増税によるコスト負担というのはどれくらいでしょうか?消費税というのはご存知の通り、土地部分にはかかりませんし、中古住宅にも基本的にはかかりません。

仮に上記の例から類推し、3,000万円の新築マンションを購入したとすると(頭金1,000万円+住宅ローン2,000万円)、マンションの購入代金に含まれる建物部分は通常7割程度のようですので、3,000万円×7割=2,100万円となり、仮に消費税が5%アップした時の負担増加額は2,100万円×5%=105万円ということになります。

極端に言えば、「105万円消費税が増えるので、住宅ローン減税で400万円返します」ということですから、やはりバランスが悪い気がしますね。もっとシンプルに「消費税増税分はエコポイントの形で還元します」といった仕組みの方が分かりやすい気もしますけれど。

そんなわけで記者自身の感想としては、現行制度と比較してみると問題なしとしませんが、しかし住宅取得を検討されている方にとっては強力な(強烈な?)支援材料となりますね。

ぜひ活用を検討してみてはいかがでしょうか。

ただし、もちろんこれはあくまで検討案でして、何らかの住宅ローン減税の延長・拡充がなされるのは間違いないとは思いますが、財政が厳しいこともあり、正式決定までには紆余曲折があるものと思います。

加えて、2014年や2015年にはほぼ間違いなく政権交代が起きているでしょうから、そうした変化が起きたときの「政策のブレ」も気になるところです。そうした点は留意しておく必要がありそうです。

もし本当にこのような制度になるなら・・・記者が新築物件を購入するなら消費税が上がる前の2013年に購入して、入居を2014年にずらしますかね(笑

ただし、確かにこうした制度が強力な支援材料になるのは間違いありませんが、一番大切なのは「一生住みたいと思える物件に出逢えるかどうか」という点ですね。

そうした物件に出逢えて初めてこうした制度が活きるのであって、「消費税が上がるから」「住宅ローン減税がオトクだから」といった理由でマイホーム選びを焦るのは本末転倒だと思います。

これからマイホームの取得を検討されている方は、まわりに流されず、ぜひじっくり・しっかり物件選びを進められることを願っております。参考になさってください。

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