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消費税増税前のマイホーム購入は損?得?

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2012年11月13日

エキサイトニュース

消費税アップ前に家を買うとなぜ損をしがちか




※抜粋

<編集部からのコメント>

消費税増税がほぼ決まり、影響が大きいのはもちろん住宅などのお値段がはる商品ということになりますが、今のところ不動産市場に大規模な駆け込み需要は起こっていないようです。

むしろ足元の景気減速を受けてか新築マンションの契約率が下がるなど、ややペースが落ちてきているように思えるデータも散見されますね。それが売り手側の問題なのか、買い手側の問題なのか、まだ全容は見えませんが、少なくとも住宅業界が活況に沸いている状況ではないと思います。

では実際のところ、駆け込み需要は起こらないのでしょうか?

もちろん消費者の動向を正確に当てることはできませんが、記者自身は恐らくそれなりの駆け込みが起こるのではないかと思っています。オリンピックもそうですが、われわれ日本人というのは直前まで全く盛り上がらないのに、いざ始まってみると大いに盛り上がる傾向があるように感じます。

思い起こせばエコポイントも尻上がりに盛り上がりましたし、住宅版エコポイントもそれなりに効果があったようですので、やはり消費税増税前の駆け込み需要も、直前になれば大いに盛り上がるのではないでしょうか?

加えて今回の増税は2段階ですからね。最初に8%になって翌年10%に上がります。となるとこの間の駆け込み需要もすごそうです。

だとすれば集団心理に押されて気がついたらハンコを押していた、ということがないよう、事前に冷静に自分のスタンスを決めておいたほうが良さそうですが、では消費税増税前のマイホーム購入は損なのでしょうか?得なのでしょうか?

初めに結論を言ってしまうと「現段階では分からない」という身も蓋もない答えになってしまいます。

これはなぜかと言うと大きく2つの論点がありまして、1つ目は「消費税増税時の負担軽減措置がはっきり固まっていない」ということであり、2つ目は「住宅価格が駆け込み需要で上昇するのかどうかまだ分からない」ということです。

まず前者の負担軽減措置ですが、今のところの政府方針として、2013年で終了予定だった住宅ローン減税が延長され、減税の対象となる住宅ローン残高の上限が2,000万円から5,000万円に引き上げる内容が伝わっています。

しかしこの措置で恩恵を受けるのはあくまで住宅ローン残高が2,000万円を大きく超える方々でありまして、多くの方は住宅ローン残高が2,000万円前後だと思いますので、その場合は実質的なメリットは変わりません。となるとデメリットのみ増えるわけですから、「増税前に購入した方がトク」ということになります。

けれどもこうした問題は当然、政府関係者もお気づきで、最近では控除しきれない減税分を直接還付する施策や、住宅エコポイントの復活も検討されている、という報道がなされています。

こうした増税前後の負担軽減策の枠組みが判明しないと、増税前に購入した方が得なのかどうか判断できませんね。

また、後者の住宅価格についても、いつ頃、どんな風に上昇するか分かりませんし、そもそも上昇するかどうかも分かりません。

上記の通り、駆け込み需要についてはそれなりに起こるのだと予想しますが、とは言いつつ住宅業者がそうした需要を当て込んで十分な供給を行えば値段は上がりませんし、逆に供給過剰になればむしろ住宅価格が下がる可能性も全くゼロではありません。

少なくとも現段階では住宅価格は落ち着いているわけですし、全国的には地価の下落が続いています。こうした状況が続くようであれば「増税前の高値掴み」はなくなり、増税前でも増税後でもあまり変わらない、ということになりますが果たしてどうなるでしょうか?

上記記事では、98年の消費税増税時を振り返り、4,000万円の物件を購入したとすると、増税時の負担増加が56万円なのに対し、その後の4年間で住宅価格が約485万円下落したために差し引き400万円を超えるマイナスとなり、「98年の消費税増税前の購入は損だった」と解釈しています。

これは筆者の方のご指摘の通りだとは思いますが、一方で、増税後に住宅価格が下落したことによる「結果論」でもあります。記事内でも指摘されているように98年は世界的な金融危機が起きたタイミングでしたし、日本でも大手金融機関がバタバタ倒産していくという、今よりはるかに深刻な経済状況でした。

デフレが大きく進んだのもこの時期ではないでしょうか?住宅価格が急低下するのも当然の経済環境だったと言えます。

そんなわけで確かに98年の消費税増税時には「待った方が良かった」と言えるかもしれませんが、未来の住宅価格の動向は分からない以上、これはあまり参考になりません。

ということで残念ながら現段階では、消費税増税前にマイホーム購入をした方が得なのか、損なのか結論づけることはできませんが、今後の住宅ローン減税などの負担軽減措置の枠組みや、住宅価格の動向を見ながらご判断いただければと思います。

特に住宅価格が上昇してくるようであれば要注意と言えるかもしれません。

とは言いつつ上記記事で結論づけられているように「増税という理由だけで家を買うのは本末転倒」というのも間違いありません。増税により100万円近いコストアップとなる可能性はありますが、されど100万円とは言いつつ、たかが100万円とも言えます。

仮に気に入らなくて住み替えをするとなれば、諸費用だけでその数倍の金額が吹っ飛びますからね。

最も大切なのは一生住みたいと思える家にめぐり合えるかどうかであり、仮に今後、駆け込み需要が盛り上がる中で冷静さを維持するためには「消費税増税がなくても買いたいと思えるかどうか」を自問することが重要かもしれませんね。

加えて、今後仮に住宅ローン金利が上昇するようなことがあれば、増税インパクトをはるかに超えるコストアップとなります。そんなわけで消費税だけにとらわれてしまうのはよろしくないと言えそうです。

これからマイホーム購入を検討されている方は参考になさってください。

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