最新の
今、最も人気の住宅ローンをご紹介します。

■トップページ > 住宅関連ニュース > 詳細記事

今月、最も金利の低い住宅ローンはどこ? 最新の住宅ローン金利比較はこちら

住宅ローン お役立ちコンテンツ

住宅ローン関連ニュース:
そのマンションは得?損?客観的に見分ける方法

このページでは、住宅ローンに関する各種ニュースや情報をご紹介します。今回取り上げるニュースはこちら。
2012年12月25日

SUUMO

マンションを貸すと有利な駅はここ 東京カンテイがマンションPER発表




※抜粋

<編集部からのコメント>

今年のクリスマスは各地で厳しい冷え込みとなったようですが、一方で、ハイシーズンを迎えつつある住宅市場は徐々に熱を帯びつつありますね。

もともと春は、不動産取引が最も活発になる時期であることに加え、消費税増税がほぼ決まったにも関わらず、その激変緩和措置となる住宅ローン減税の再拡充案がなかなか固まらないことも、住宅購入者の背中を押している面があるのかもしれません。

ちなみに消費税増税の影響をより受けるのは、戸建てではなくマンションの方ですね。と言うのも、消費税は建物部分にしかかからないからです。

戸建ての不動産価格のうち、建物代の占める割合はいくらでしょうか?建物価格は地域差がそれほどない一方で、土地代は地域によって大きく変わります。同じ広さの土地でも都心か郊外かで値段が大きく異なるからですね。

したがって一概には言えないですし、統計的なデータを確認したわけではありませんが、恐らく3割〜5割という感じではないでしょうか?仮に4割だとすると3,000万円の物件なら、土地代1,800万円+建物代1,200万円=3,000万円という内訳になります。

ではマンションの価格のうち、建物代が占める割合はどれくらいでしょうか?こちらは戸建てとは反対に7割程度と言われています。3,000万円のマンションなら、土地代900万円+建物代2,100万円ということですね。

もちろんこれも地域によってケースバイケースではありますが。

消費税が5%アップした場合のそれぞれのインパクトを計算すると、前者(戸建て)が+60万円となるのに対し、後者(マンション)が+105万円ということになります。

ちょっと極端な例かもしれませんが、消費税増税前の駆け込み需要はよりマンションの方に起こりやすいのは間違いなさそうです。

さてそんな、今後、より盛り上がるかもしれない新築マンション市場ですが、購入にあたり「マンションは売っても貸しても良いので投資資産となる」という考えを持つ人もおられるかもしれません。

実際、記者の周りでマンションを購入した人も幾人かがそのように説明していたのを思い出します。

記者の結論から先に言ってしまうと、そうした考えには極めて懐疑的です。売りやすいかどうかは立地や管理状態に大きく左右されますし、仮に立地や管理状態が良いとしても、いくらで売れるかというのは、そのときの経済状態や、その土地がその後発展しているのかそうでないのかで大きく左右されます。満足いく値段で売れる可能性もありますが、全く残念な値段にしかならない可能性も十分あります。

また、さらに眉唾なのが貸すことですね。良い値段で貸せればいいですが、賃貸市場でも熾烈な競争があるわけで、そう簡単に利益が出るような賃料が手に入るわけではありません。

築年数が経てば賃料には値下げ圧力がかかりますし、さらに賃料が入ればまだしも、空室になればビタ一文入ってきません。

加えて、入居者が賃料を払ってくれない可能性すらあります。

長年の不動産価格の低迷もあって、記者自身は大家業・不動産賃貸業で財を成した人を1人も知りません。

そんなわけでマンションに限らずマイホームを購入する時は、そこから何か不動産収入を得ようとするような邪な気持ちは捨てて、純粋に一生住みたいと思える物件かどうかが重要ですね。自分たち家族が暮らすかぎり、売却リスクも、空室リスクも、賃料未払いリスクも一切ありませんからね。

・・・と、先に結論を言ってしまいましたが、そうした点を理解した上でご覧いただきたいのが、上記記事で紹介されているように、マンションの値段が得か損か客観的に計る指標としての「新築マンションPBR」という言葉です。

これは、マンションの値段が周辺の物件の賃料の何年分かを計算した指標で、その値が低ければ低いほど、マンション価格が賃料相場比で「割安」ということになります。

上記記事では具体的な事例も紹介されていますが、最も割安な地点では約13倍となっており、これは仮に貸しても相場並みの賃料を受け取れ続ければ約13年でマンション購入代金を回収できてしまう計算になります。

もちろん実際には、マンションには管理費や修繕積立金のほか、税金もかかってきますのでもう少し投資回収には時間がかかるのでしょうけれど。

さてその気になる具体的なエリアですが、上記記事を見る限り一部に都心のエリアがあるものの、全般的には郊外が中心ですね。率直に言って・・・誠に申し訳ないのですけれど・・・聞いたことのない駅名も多いですね。

ではなぜこうした郊外だとPBRが割安となるのでしょうか?

それはつまり土地代が安いのでマンション代も安いということなのでしょうね。

なぜ安いかといえばもちろん、それだけ需要が少ないエリアであるからにほかなりません。となると、計算上の賃料は割高だったとしても実際に賃貸に回しても借り手が見つからない可能性が高そうですね。

加えてこうした郊外のマンションは、手放さそうと思ったときも買い手がつかず苦労する可能性も高そうです。

新築マンションPBR・・・参考までに計算してみるのは良さそうですが、あくまで机上の空論、取らぬ狸の皮算用の域を出ることはなさそうですね。

繰り返しになりますが、マイホーム選びの王道は、貸すことも手放すことも必要ない、一生住みたいと思える物件に出逢えるかどうかですね。参考になさってください。

今月、最も金利の低い住宅ローンはどこ? 最新の住宅ローン金利比較はこちら

PAGE TOP

住宅ローン お役立ちコンテンツ

トップページ
New! 2022年1月の住宅ローン金利比較・ランキング
New! 2022年1月のフラット35金利比較・ランキング
住宅ローン金利推移と住宅ローン金利動向について
住宅ローンシミュレーション(シュミレーション)について
住宅ローン審査の9大基準 落ちた理由は?対策は?
最新住宅関連ニュース :
住宅ローンの基本 :
地価動向について
住宅ローン減税/住宅ローン控除について

PAGE TOP

住宅ローン お役立ちリンク

引越し業者一括見積もり
トップページ