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新しい住宅ローン減税は控除額引き上げ+現金給付へ

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2013年1月10日

日本経済新聞

住宅減税、現金で補填 控除枠届かぬ場合




※抜粋

<編集部からのコメント>

先日もご案内したように、1月に入り、住宅ローン市場が益々盛り上がってきたように感じます。

これはそもそも春先が住宅市場のピークであり、新たに住宅購入を予定されている方が住宅ローンの検討を進めているということもあると思いますが、それだけでなく、消費税増税を意識した駆け込み需要に加え、都心を中心に不動産価格に上昇の兆しが出てきたことも背景にあるのではないかと考えています。

加えてなんと言っても気になるのが金利の上昇傾向ですね。基本的には株価と金利は連動しておりまして、株価が上昇すれば金利も上昇する傾向にあるわけですが、ご存知の通り株価は少々、スピード違反なくらい上昇していますね。いつまでもこの勢いが維持されるとは思いませんが、当面、金利に上昇圧力がかかりそうな点は注意が必要です。

金利が上昇すれば、当然、住宅ローン金利も上昇していくわけで、こうした傾向から検討を早めた方も少なくないかもしれません。

そうしたわけで、今後、住宅ローン市場がさらに活気付く可能性は十分あるわけですが、一方で足かせになっているものがあるとすれば、それはやはり現状の住宅ローン減税が終了する2014年以降の住宅ローン控除の枠組みが決まっていないことですね。

住宅ローン減税が延長されようとされまいと、どうせ2014年から消費税が上がるわけで、早いうちに買った方が得、と考えておられる方もおられるかもしれませんが、話がややこしいのは、そうした消費税増税の激変を緩和するため、来年以降の住宅ローン減税は単純に延長されるだけでなく、今年より拡充される可能性が高い、という点です。

住宅市場の好・不調は産業の裾野が広いだけに景気に大きな影響を及ぼしますし、住宅取得が相対的に難しくなれば子育て対策にも冷や水となります。そうした点を考慮して住宅ローン減税について拡充が検討されているのは、住宅ローン利用者にとっては大変、ありがたい話ではありますし、民主党政権から自民党政権に変わってもそうした方向性が維持されているのは幸運ですが、しかし2013年に入り、来年には増税というこのタイミングでまだ住宅ローン控除の新しい枠組みが決まっていないのは正直、困りますよね。

と言うのも枠組みの中身によっては、増税前に購入するより、増税後に購入した方がトクになる、という冗談みたいなことが起こるわけです。

さてそんな早期に方針決定が望まれる来年度以降の住宅ローン減税・住宅ローン控除の枠組みですが、本日の報道によれば、政府・自民党の方針は概ね以下の通りのようです。

1.住宅ローン減税額を年間20万円→30万円に拡充(対象住宅ローン残高の上限を2,000万円→3,000万円に引き上げ)
2.住民税の控除上限9万7,500円を引き上げ
3.それでも使い残した減税額・控除額を現金給付

たとえば、上記記事によれば年収500万円の世帯が1年間に支払う所得税と住民税の合計が約20万円程度なのに対し、来年以降、住宅ローン減税が拡充され、3,000万円の住宅ローンがある場合、毎年30万円の減税が受けられるはずなのに、納税額が約20万円なので、毎年10万円の使い残しが出る計算となります。

その使い残した10万円分をわざわざ現金で給付してくれる、ということですね。至れり尽くせりと言えます。

では具体的に増税前と増税後とで住宅を購入した場合、どちらがトクになってくるのでしょうか?

◆ケース1:住宅ローンが2,000万円で土地1,000万円+建物1,000万円の物件を購入した場合

・増税額 : 1,000万円 × 5% = 50万円の増税
・減税額 : 年間の納税額が20万円程度の場合、今年入居と変わらず。年間の納税額が15万円以下の場合、10年で今年入居より50万円以上の減税メリット

◆ケース2:住宅ローンが3,000万円で土地1,500万円+建物1,500万円の物件を購入した場合

・増税額 : 1,500万円 × 5% = 75万円の増税
・減税額 : 10年で今年入居より100万円(10万円×10年)の減税メリット

ということになります。

つまり新しい枠組みの方がトクになる人というのは以下2グループということになります。

・年間の減税額と比べて、支払っている納税額が少ない人(減税の使い残しが予想される人)
・住宅ローン残高が3,000万円以上など高額な人

逆に言えば恐らく多数派である、年収400万円〜600万円で住宅ローン残高が1,500万円〜2,500万円程度の人は、仮に住宅ローン減税が拡充されても減税メリットは大きく変わらず、一方で消費税増税のデメリットは確実にあるわけですから、消費税増税前に購入した方がいいと言えそうです。

また、上記例の通り仮に住宅ローンが3,000万円以上の人でも減税メリットは限定的であるほか、減税額は年間30万円で頭打ちになる一方、物件が高額にればそれに比例して消費税は増えていくわけで・・・そう考えるとやはり増税前に購入した方がお得な人が多いかもしれませんね。

ただし新しい住宅ローン減税・住宅ローン控除の枠組みは本決まりになったわけではありませんし、上記試算もご自分の納税額と住宅ローン借入額、そして建物の値段(消費税は建物にしかかかりません)によって大きく変わります。

気になった方は電卓片手に計算してみてはいかがでしょうか。

というわけで今の段階ではあまり断定的なことはいえないものの、新しい住宅ローン減税・住宅ローン控除の枠組みの方が増税を考慮しても圧倒的にお得になる・・・という可能性は高くはなさそうです。

だとすると、あまり気にせず住宅ローンの検討を進めた方が得策かもしれませんね。

加えて、住宅ローン減税にばかり気を取られている間に金利が上がってしまい、住宅ローンの返済額が減税メリット以上に大きく増えてしまう可能性もゼロではありません。

焦って住宅を購入する必要はありませんし、一生に一度の買い物ですから、じっくり・しっかり・冷静に検討いただければと思いますが、一方で来年以降の住宅ローン減税・住宅ローン控除の拡充に期待しすぎるのもよろしくない、ということですね。

参考になさってください。

いずれにせよ1日も早く本決まりとなることを期待したいと思います。

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