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住宅ローン関連ニュース:
新しい住宅ローン減税、控除額は年最大40万円?

このページでは、住宅ローンに関する各種ニュースや情報をご紹介します。今回取り上げるニュースはこちら。
2013年1月17日

朝日新聞

住宅ローン減税、年40万円に拡充 政府・自民党が調整




※抜粋

<編集部からのコメント>

先週も全く同じ事を書きましたが、1月に入り、住宅ローン市場が益々盛り上がってきたように感じます。

これはそもそも春先が住宅市場のピークであるだけでなく、消費税増税を意識した駆け込み需要に加え、都心を中心に不動産価格に上昇の兆しが出てきたことも背景にあるのではないかと考えています。

一方で足かせになっているものは、やはり現状の住宅ローン減税が終了する2014年以降の住宅ローン控除の枠組みが決まっていないことですね。

これについては政府および与党で検討が進められており、先週ご案内したのはこういう方向性でした。

1.住宅ローン減税額を年間20万円→30万円に拡充(対象住宅ローン残高の上限を2,000万円→3,000万円に引き上げ)
2.住民税の控除上限9万7,500円を引き上げ
3.それでも使い残した減税額・控除額を現金給付

これで決まりかと思いきや、今週初めには新しい報道がなされ、住宅ローン減税額は最大年間30万円ではなく年間50万円で調整中とのことでした。対象住宅ローン残高の上限を5,000万円まで引き上げる、ということですね。

もともと当初に報道されていたのが「50万円」でしたからね。元の案に戻ったということになりますが、そうしたリーク合戦になっていること自体、政府・与党内で議論が迷走していることが伺えます。

住宅ローン利用者の立場から言えば、一般論としては控除額が増える方がいいのは間違いありませんが、今年入居の控除額が年間最大20万円だけに、あまり一気に拡充されれば、場合によっては消費税増税前より増税後に購入した方がよいことになり、ちょっと気持ちは複雑ですね。

そんなわけで、とにもかくにもまずは新しい住宅ローン減税の枠組みが正式決定されることが望まれるわけですが、今朝の朝日新聞の報道によれば、「50万円」ではなく「40万円」で調整中、とのことです。

はいはい、そうですか、今度はいくらになるのですかね?

政府・与党内に「30万円派」と「50万円派」がいて、間をとって「40万円」ということで調整しているのかもしれませんが、こうも迷走するものなのですかね・・・政治というのはまわりくどいもおです。

そんなわけで1月17日現在の新しい住宅ローン減税の方向性はこういうことになります。参考になさってください。

1.住宅ローン減税額を年間20万円→40万円に拡充(対象住宅ローン残高の上限を2,000万円→4,000万円に引き上げ)
2.住民税の控除上限9万7,500円を最大13万円超に引き上げ
3.それでも使い残した減税額・控除額を現金給付

では先週と同様、具体的に増税後に住宅を購入した場合、どのようにトクになってくるのでしょうか?

◆ケース1:住宅ローンが2,000万円で土地1,000万円+建物1,000万円の物件を購入した場合

・増税額 : 1,000万円 × 5% = 50万円の増税
・減税額 : 年間の納税額が20万円程度の場合、今年入居と変わらず。
        年間の納税額が15万円以下の場合、10年間で2013年入居より50万円以上の減税メリット

◆ケース2:住宅ローンが3,000万円で土地1,500万円+建物1,500万円の物件を購入した場合

・増税額 : 1,500万円 × 5% = 75万円の増税
・減税額 : 10年間で今年入居より100万円(10万円×10年)の減税メリット

◆ケース3:住宅ローンが4,000万円で土地2,000万円+建物2,000万円の物件を購入した場合

・増税額 : 2,000万円 × 5% = 100万円の増税
・減税額 : 10年間で今年入居より200万円(20万円×10年)の減税メリット

ということになります。

つまり新しい枠組みの方がトクになる人というのは以下2グループということになります。

・年間の減税可能額と比べて、支払っている納税額が少ない人(減税の使い残しが予想される人)
・住宅ローン残高が3,000万円以上など高額な人

特に後者の住宅ローンが3,000万円以上の人は、消費税増税を考慮しても減税メリットが100万円などにまで増える可能性があるので、注意が必要ですね。

ただし、仮に住宅ローン減税額が最大年間40万円で決定となるのであれば、追加的な減税メリットは10年間で200万円と頭打ちになる一方、物件が高額になればそれに比例して消費税は増えていくわけで・・・そう考えると大きくメリットが出てくるのは住宅ローン残高が3,000万円から5,000万円程度の人、というイメージでしょうか。

逆に言えば恐らく主流派である、年収400万円〜600万円で住宅ローン残高が1,500万円〜2,500万円程度の人は、仮に住宅ローン減税が拡充されても減税メリットは大きく変わらず、一方で消費税増税のデメリットは確実にあるわけですから、消費税増税前に購入した方がいいと言えそうです。

ただし新しい住宅ローン減税・住宅ローン控除の枠組みは本決まりになったわけではありませんし、上記試算もご自分の納税額と住宅ローン借入額、そして建物の値段(消費税は建物にしかかかりません)によって大きく変わります。

たとえば一戸建てではなくマンションの場合、購入価格に占める建物の割合は相対的に多いので(7割という説もあります)、消費税増税のインパクトがより大きくなりますね。

気になった方は電卓片手に計算してみてはいかがでしょうか。

というわけで今の段階ではあまり断定的なことはいえないものの、新しい住宅ローン減税・住宅ローン控除の枠組みの方が増税を考慮しても圧倒的にお得になる・・・とは必ずしも言えなさそうです。

だとすると、あまり気にせず住宅ローンの検討を進めた方が得策かもしれませんね。

加えて先週も書きましたが、住宅ローン減税にばかり気を取られている間に金利が上がってしまい、住宅ローンの返済額が減税メリット以上に大きく増えてしまう可能性もゼロではありません。足元では市場金利は急低下中ではありますが。

焦って住宅を購入する必要はありませんし、一生に一度の買い物ですから、じっくり・しっかり・冷静に検討いただければと思いますが、一方で来年以降の住宅ローン減税・住宅ローン控除の拡充に期待しすぎるのもよろしくない、ということですね。

参考になさってください。

いずれにしても繰り返しになって恐縮ですが、1日も早く本決まりとなることを期待したいと思います。

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