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新しい住宅ローン減税、控除額は年最大40万円に決定!

このページでは、住宅ローンに関する各種ニュースや情報をご紹介します。今回取り上げるニュースはこちら。
2013年1月24日

読売オンライン

住宅ローン減税、年間最大40万円…自公が合意




※抜粋

<編集部からのコメント>

これまで当サイトで長々と、政府や与党の議論を追いかけてきた「住宅ローン減税(住宅ローン控除)」の拡充案ですが、その枠組みがようやく固まったようですね。

ちなみに住宅ローン減税・控除が拡充される背景をご案内しておきますと、現行の住宅ローン減税・控除は当初決められていたように今年=2013年入居分で期限が切れます。

何事もなければそのまま終わる、という選択肢もあったのかもしれませんが、その後に出てきたのが消費税増税法案ですね。奇しくも増税は2014年から始まるわけですが、減税が終わるわ、増税が始まるわとなると住宅市場に大きな逆風となりますし、それ以上に「駆け込み需要」が怖いですね。

2013年に大きく過熱する一方で2014年にぴたりと販売が止まってしまうと、住宅関連各社は大きく振り回されることになります。電機メーカーや家電量販店がエコポイント特需とその反動減で苦しんだのは記憶に新しいですが、需要というのは減っても困りますが、一時的な要因で大きく膨らむのも困る、ということですね。

そうした「激変」を緩和するために検討されてきたのが住宅ローン減税・控除の拡充ですが、最終的にはこのような枠組みで、与党間で合意に至ったようです。

1.住宅ローン減税額を年間20万円→40万円に拡充(対象住宅ローン残高の上限を2,000万円→4,000万円に引き上げ)
2.住民税の控除上限9万7,500円を最大13万円超に引き上げ
3.それでも使い残した減税額・控除額を現金給付

ではこれまで何度もご案内してきましたが、具体的に消費税が10%に増税後に住宅を購入した場合、今年購入したケースと比べるとどのようにコストは変わってくるのでしょうか?

◆ケース1:住宅ローンが2,000万円で土地1,000万円+建物1,000万円の物件を購入した場合

・増税額 : 1,000万円 × 5% = 50万円の増税
・減税額 : 年間の納税額が20万円程度の場合、2013年入居と変わらず。
        年間の納税額が15万円以下の場合、10年間で2013年入居より50万円以上の減税メリット

 →2013年入居と比べると50万円の消費税増税。ただし年間の納税額が15万円以下の場合のみ50万円以上の住宅ローン減税メリットにより相殺。


◆ケース2:住宅ローンが3,000万円で土地1,500万円+建物1,500万円の物件を購入した場合

・増税額 : 1,500万円 × 5% = 75万円の増税
・減税額 : 10年間で2013年入居より100万円(10万円×10年)の減税メリット

 →2013年入居と比べると差し引き25万円の減税メリット。


◆ケース3:住宅ローンが4,000万円で土地2,000万円+建物2,000万円の物件を購入した場合

・増税額 : 2,000万円 × 5% = 100万円の増税
・減税額 : 10年間で今年入居より200万円(20万円×10年)の減税メリット

 →2013年入居と比べると差し引き100万円の減税メリット


◆ケース3:住宅ローンが5,000万円で土地2,500万円+建物2,500万円の物件を購入した場合

・増税額 : 2,500万円 × 5% = 125万円の増税
・減税額 : 10年間で今年入居より200万円(20万円×10年)の減税メリット

 →2013年入居と比べると差し引き75万円の減税メリット


ということになります。

つまり新しい枠組みの方がトクになる人というのは以下2グループということになります。

・年間の減税可能額と比べて、支払っている納税額が少ない人(減税の使い残しが予想される人)
・住宅ローン残高が3,000万円以上など高額な人

特に後者の住宅ローンが3,000万円以上の人は、消費税増税を考慮しても減税メリットが100万円などにまで増える可能性があるので、注意が必要ですね。

ただし、住宅ローン減税額は最大年間40万円で、追加的な減税メリットは10年間で200万円と頭打ちになる一方、物件が高額になればそれに比例して消費税は増えていくわけで・・・そう考えると大きくメリットが出てくるのは住宅ローン残高が3,000万円から5,000万円程度の人、というイメージでしょうか。それ以上の人はむしろ消費税増税前に購入した方が良いケースもありそうですね。

また、恐らく主流派である、年収400万円〜600万円で住宅ローン残高が1,500万円〜2,500万円程度の人は、仮に住宅ローン減税が拡充されても減税メリットは大きく変わらず、一方で消費税増税のデメリットは確実にあるわけですから、消費税増税前に購入した方がいいと言えそうです。

ただしこうした増税・減税の影響は、ご自分の納税額と住宅ローン借入額、そして建物の値段(消費税は建物にしかかかりません)によって大きく変わります。

たとえば一戸建てではなくマンションの場合、購入価格に占める建物の割合は相対的に多いので(7割という説もあります)、消費税増税のインパクトがより大きくなりますね。

気になった方は電卓片手に計算してみてはいかがでしょうか。もちろん住宅の販売員の方に聞いても丁寧に教えてくれるものと思います。

というわけで、新しい住宅ローン減税・住宅ローン控除の枠組みの方が増税を考慮しても圧倒的にお得になる・・・とは必ずしも言えず、ケースバイケースという点は注意が必要です。

特に一般的な借り入れ条件ではむしろ2013年中で購入した方が良い場合もありそうです。たかが数十万円ですが、されど数十万円です。せっかくのマイホーム購入という人生最大のイベントの1つに水を差された気分とならないよう、しっかり把握ください。

もちろん最も大切なことは、そうした減税・増税の影響額ではなく、ご自分やご家族にとって、一生住みたいと思えるような物件に出会えるかどうかではありますが・・・参考になさってください。

ちなみに新しい住宅ローン減税・控除ですが、適用のスケジュールはこのようになるようです。



消費税が増える2014年4月以降の入居分につき、新しい住宅ローン減税・控除が適用されるようですが、もしそうだとすると、2014年3月までに購入して、2014年4月以降に入居するのが一番良さそうですが、どうなのでしょう?

そうした「抜け道(?)」を防ぐ手も用意されるのでしょうか?個人的にはこのあたりのディテールも気になるところです。注視しておきたいと思います。

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