＜編集部からのコメント＞

住宅市場も住宅ローン市場も最も盛り上がるこの時期ですが、住宅選びをされている方はグっとくる物件に出逢えたでしょうか？

さてすでにもう住宅選びも最終段階に入っている方にはあまり関係ないかもしれませんが、これから住宅選びをされる方にとって大きな分かれ道となるのが新築か中古か、という選択肢です。

一般的には日本人の「新築信仰」は強いといわれていますし、中古住宅市場も、欧米に比べればそれほど大きいわけではありません。

加えて、欧米との比較で言えばあちらは住宅の平均寿命が６０年〜９０年くらいあるのに対し、日本は３０年程度ですね。

そうした点を考えれば自ずと新築が選択肢に入ってきますし、ポストに届く素敵なチラシも新築が中心ですから気持ちの上でも新築に目が向きます。住宅購入が一生に一度のことなのであればなおさら妥協せず新築を買いたいと思う気持ちがあるかもしれません。

記者自身はそうした気持ちを否定するものではありませんし、むしろそうした満足感こそ「買い物」の醍醐味なのだとすれば、積極的に評価してもいいとは思います。ただ記者が新築派かと言われると微妙ですね。経済的にはやはり中古の方がお得です。

クルマを例に挙げれば、３年落ち＝購入してから３年経ったクルマの値段は概ね新車時の半分くらいと言われていますが、ではあと残り３年しか走らないかと言われればそうではありません。少なくともあと７、８年は元気に走りますね。

つまりモノの値段と「利用価値」は必ずしも厳密に連動しているわけではなく、中古が「利用価値」に比べて値段が安いのであれば、経済合理性から言えば中古を購入した方がお得です。

実際、記者も中古車しか購入したことがありません（笑）。

では住宅の場合の新築価格と中古価格の差はと言うと、上記コラムで指摘されているように、エリアによって差があるものの、東京２３区と東京市部を例にとるとこういうことになります。

■東京２３区中古住宅価格推移（７０平方メートル換算）

・新築　　　　　　：　５，６５９万円
・築１０年以内　：　５，０６９万円（−１０％）
・築２０年以内　：　３，９９５万円（−２９％）
・築２１年以上　：　２，９９３万円（−４７％）

■東京市部中古住宅価格推移（７０平方メートル換算）

・新築　　　　　　：　４，１２６万円
・築１０年以内　：　３，２４７万円（−２１％）
・築２０年以内　：　２，５８０万円（−３７％）
・築２１年以上　：　１，８８１万円（−５４％）

下落率を計算してみると、２３区内と市部で大きく異なるのが印象的ですね。特に下落率が印象的なのが市部の方の「新築」→「築１０年以内」の価格差で、何と２１％も下落しています。

「築１０年」ではなく、あくまで「築１０年以内」ですから平均すれば築６〜７年ということになるのでしょうか？それで２割値段が下がるのはお得な気がしますね。値段的にも「４，１２６万円」と言われるとちょっと高い気がしますが、「３，２４７万円」であれば手が届く気がするのが不思議です。

一方、そうした「築浅」でも結構値段が下がる場合があるにも関わらず、築２１年以上の物件でも半分くらいの価値を保っている点も興味深いですね。

このデータはあくまでマンションの値段ですが、マンションの耐用年数は４０年でしょうか？それとも５０年でしょうか？おそらく５０年でないとすれば、４０年くらいなわけで、築２１年以上というともう住める期間が残り半分を切っているわけですが、それでも値段が半分を維持しているというのは、築年数が古いほど、利用価値と値段が再度リンクしてくる、と言えるのかもしれません。

もちろんマンションであっても物件価格に土地の値段が含まれているわけで、それ以下には下がりにくいというのはあるのかもしれませんが。

こうしてみると記者なら、やはり「東京市部の築１０年以内の中古物件」が魅力に感じる一方で、それ以外の物件は耐用年数や入居時のリフォーム費用などを考えると、新築と同等か、むしろ新築の方がお得に感じるような気もします。

皆さんはいかがでしょう？

ただし上記はあくまでマンションの例であって、戸建てであればまた話は変わります。戸建ての場合、築１０年もすれば建物の価値はほぼゼロになってきます。つまり最初の１０年間の値下がり幅が、マンションに比べて大きいということですね。もちろんいくら市場価値がゼロになったからといってもまだまだ住むことができます。手入れさえすれば４０年や５０年は持つのではないでしょうか。

そんなわけで記者が戸建てを買う場合は、やはりまずは中古物件を探す気がします。

とは言いつつ、いくら一般的にそうだからと言って、一般論や経済合理性だけで住宅選びが進むわけではありません。新築派の人が、とびっきりの中古物件に心を動かされることもあるでしょうし、中古派の人がニーズにピッタリの新築物件に出会ってそれに決めることもあると思います。

大切なのはやはり新築か中古かの違いではなく、冒頭申し上げたとおり、グッとくる物件を購入した時の満足感ですね。

そういう意味では、まずは「絶対新築」だったり「絶対中古」と決め付けず、柔軟に、幅広く情報収集するのが、満足度の高い住宅に出逢える近道のような気がします。参考になさってください。