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住宅ローン金利が上がるのは3年以降先?

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2013年4月23日

現代ビジネス

超低金利時代 住宅ローンはどうすべきか




※抜粋

<編集部からのコメント>

今まで何度も取り上げているように、4月4日に黒田・日銀によって発表された「異次元」の金融緩和策は市場の予想を大きく超えるものだったために、金融市場に激震が走りました。その後の株価の上昇や円安進展は日本経済にとってもちろんプラスの効果をもたらすわけですが、唯一の「誤算」はといえば金利の上昇かもしれません。

金融緩和の規模があまりに大規模だったために、その手法や影響が計りきれず、国債市場の取引が減少したために、長期金利を中心に大きく乱高下したのですね。金融緩和によって長期金利が上昇するというのもよく分からない話ですが、もちろん一時的な混乱であり、先週あたりからようやく落ち着き始めた感がありますね。

4月25日現在の長期金利は0.575%ですが、当面はこの「0.6%前後」という水準が「落ち着きどころ」となりそうな金利の推移になっています。



「異次元」の金融緩和からすれば、もう一段低い、「異次元の低金利」を期待しないでもないですが、それでも昨年後半の0.8%前後の長期金利の水準と比較すれば、金利が一段低下しているのは間違いありません。

そもそも景気の回復傾向が鮮明となる中で、いつまでも低金利が続くわけもありませんからね(金利は原則的には株価や景気に連動し上昇します)。今の低金利はまさに「人為的に作られた低金利」であり、ある意味、不自然といえば不自然です。だとすると、やはり住宅ローンを利用するのに絶好の機会ですね。

ニーズもないのに慌てて住宅ローンを組む必要は全くありませんが、これから住宅ローンを借りようとしている人だけでなく、すでに住宅ローンを借りている人も、上手にこの機会を利用してもらえればと思います。

さて気になるのが今後の金利動向と住宅ローン金利の見通しですね。記者が知る限り、まだあまりこうした日銀の異次元緩和の影響について中長期的な観点からコメントされた記事を見たことがありませんが、上記ご紹介する記事では「金利が上がりだすのは過去のデータから見ると3年以降先」とはっきり述べています。

なるほど、それが正しければ当面は最も金利の低い変動金利や、それに準ずる短めの固定金利を選んでおけば良さそうです。

しかし・・・その「過去のデータ」って何なのでしょうね?過去を紐解くと、今回の「量的・質的金融緩和」に連なる「量的金融緩和」は2001年3月にスタートしたようですね。その後は徐々に拡大を続け、2006年には短期金利である無担保コールレートを調節対象に加えている、というのが大きな流れとなるようです。

また2010年には国債だけでなく、社債やETF、REITなども購入対象に加えています。つまり直近の節目を2001年、2006年、2010年として、過去の長期金利の推移を見ているとこういうことになります。



どうでしょう?2000年以降の長期金利の推移で金利が唯一ハッキリ上昇しているのは2003年ですね。これが2001年の量的金融緩和の効果だとすれば「2年後」ということになりますが、一方で長期金利は2006年以降、長期低下傾向にあり、そういう意味では金利上昇リスクという点では2006年や2010年の新たな金融緩和策はまったくの「杞憂」だったことになります。

金利上昇という観点からは直近では「1勝2敗」だっとするなら、むしろ今回の「異次元緩和」のメインシナリオは「いつまでも金利は上昇しない」ということかもしれませんね。

結局のところ金利が上昇するかどうかと言うのは、景気回復次第であり(金利が上昇した2003年はまさにITバブルが破裂した後の景気回復局面でした)、金融緩和とは直接的には関係ない、という冷めた見方もできそうです。もちろん間接的には影響はあるのでしょうけれど。

そんなわけで、今後、金利が上昇するかどうかというのは、異次元の金融緩和による金利低下圧力を押しのけてまで景気が過熱するかどうか、というのがポイントですね。

あるいは、この異次元の金融緩和の目標であるインフレ率2%が達成されるかどうかも加えてもいいかもしれません。なぜならインフレ率2%が達成されれば、この金融緩和は徐々に縮小していくからですね。

いずれにしてもそれらを正しく予想することは誰にもできません。これを書くと身も蓋もないかもしれませんが、「未来の金利は誰にも分からない」という前提で住宅ローンの計画を組んでいただければと思います。

なお、上記コラムで素直にうなづけるのは後段の「固定金利も変動金利もどちらでも損得がでないように金利設定している」という点ですね。つまり明らかに変動金利の方がお得、とか、明らかに固定金利の方がお得、という状況は基本的にはない、ということになります。

だとすれば、雑音に邪魔されず、素直に自分の金利観や、金銭感覚、あるいはもっと直感的な「好き嫌い」で金利タイプを選んでもいいのかもしれませんね。

記者なら何度も述べているように、固定金利と変動金利のミックスタイプを選びますが。

「異次元緩和」後の住宅ローン選びの参考になれば幸いです。


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