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住宅ローン固定金利と変動金利、どちらを選ぶべき?

このページでは、住宅ローンに関する各種ニュースや情報をご紹介します。今回取り上げるニュースはこちら。
2013年5月23日

マイナビニュース

住宅ローン「変動」から「固定」に借り換えるタイミングは?




※抜粋

<編集部からのコメント>

先週も同じ書き出しでしたが、ここ数日、目が離せないのが、代表的な市場金利である10年もの国債金利=長期金利の動向です。なぜ目が離せないかと言うと、短期間で金利が急上昇しているからですね。具体的に長期金利の推移グラフをチェックするとこうなっています。



4月4日の日銀による「異次元緩和策」発表の後、0.6%台までなぜか急上昇した長期金利ですが、日が経つにつれ徐々に落ち着き始め、5月初旬には0.5%台半ばまで順調に下落してきました。

金融緩和が行われれば金利は低下するのが「常識」ですから、少なくとも記者は、金利上昇は一時的な混乱によって引き起こされたもので、徐々に低下していく流れは当然だと感じておりました。

しかし。

なぜか、落ち着きつつあるように見えた長期金利が5月10日からズドンと上昇し、一気に0.9%近くまで上昇したのですね!今朝(23日)は何と0.990%という数字が出ています。昨日は黒田総裁の記者会見があったわけですが、金利を抑えるには力不足だったということですね・・・引き続き上昇傾向を維持しているということになります。

もちろん長期金利が0.9%前後という水準自体は歴史的に見れば、超・低金利であるのは間違いありませんし、慌てる必要もないと言われればその通りですが、しかし極めて短期間にズドンと上昇した点と、「異次元」の金融緩和発表後に上昇する、というのは全くもってサプライズです。少なくとも記者は、心底驚いております・・・。

なぜこうした動きが起きたのかは分かりませんが、突然の金利上昇が、銀行に国債保有リスクを意識させ、今までのような積極的な国債購入をためらわせているのは間違いないと思います。今後の金利動向は、日銀の金融緩和のパワーが勝つのか、それとも金利上昇リスクが勝つのか、その綱引きになってきた気がします。もちろん将来の金利動向は誰も正確に予測できないわけですが、最終的には金融緩和パワーが勝つような気がするのですがいかがでしょう・・・ちょっと、デフレマインドに染まりすぎているでしょうか。

それはともかくとして、こうした金利の混乱を前に、住宅ローンの借入や借り換えを検討されている方の「固定金利志向」はますます強くなっているのではないかと思います。

またこちらのコラムで、6月の住宅ローン金利を占いましたが、少なくとも6月の住宅ローン金利が固定金利タイプを中心に大きく上昇するのは間違いなさそうであり、とすると、そうした固定金利人気がますます過熱しそうな状況ですね。

>>>[6月の住宅ローン金利予想]金利は急上昇 住宅ローンは0.3%程度利上げも

とは言いつつ、よくよく考えてみれば、変動金利タイプがいいのか、固定金利タイプがいいのか、合理的に判断するのは結構難しそうですね。

その一助となるのが、実際に金利が上がった場合のシミュレーションですが、上記記事では、借入額3,000万円、35年元利均等、ボーナス返済なしの「変動金利タイプ」の毎月の返済額について以下のように試算しています。

・金利(0.875%)が変わらない場合 : 毎月8万2,949円/5年間497万6,940円
・5年後に金利が1%上昇した場合 : 毎月9万5,412円/5年間572万4,720円
・5年後に金利が2%上昇した場合 : 毎月10万8,932円/5年間653万5,920円

確かに5年間の返済金額を見てみれば、金利が2%も上昇すれば160万円近く返済額が増えることにはなりますが、毎月の返済額で見れば約2万6千円の差ですね。もちろん、2万6千円という金額が大きいか少ないかと言われれば決して少ないとは言えませんが(毎月のことですし)、一方で、毎月のやり繰り=たとえば車を手放したり、あるいは配偶者の方がパートに出るなりすれば、十分お釣りが出るくらいの収入を確保することができそうです。

そしてこれは5年後に金利が2%上昇した場合ですが、いつもご案内しているように2000年以降の長期金利の推移をチェックすれば一度も2%を超えていないことが分かります。長期金利が2%を超えていないということは、短期金利はもっと低いはずで、とすると5年後に金利が2%上昇するというのは、歴史的に見ればそれほど可能性は高くはなさそうです。



ならば、上記のように1%〜2%の金利上昇に十分耐えられそうであれば、あえて変動金利タイプのままで良いとするのも1つの考え方ですね。

こうした住宅ローンシミュレーションについては、新生銀行や住信SBIネット銀行のホームページで提供されていますので、ご興味がある方はチェックしてみてください。

>>>新生銀行の住宅ローンシミュレーションはこちら

>>>住信SBIネット銀行の住宅ローンシミュレーションはこちら

ちなみにその新生銀行の住宅ローンシミュレーションで、10年固定金利タイプの毎月返済額をチェックすると毎月「9万3,331円」ということになっています。もちろん銀行や金利によってこの金額は異なるわけですが、変動金利を選ぶにせよ、固定金利を選ぶにせよ、あるいは金利上昇を懸念するにせよ、その差は毎月1万〜2万円のレベル、ということですね。

大きいといえば大きいですが、少ないといえば少なく、金利が上昇したとしてもインパクトはその程度ですから、やはり焦らず、慌てず、冷静にご検討いただければと思います。

ちなみに当サイトでは、それでも迷った場合には「ミックス金利」をご案内しております。これは半分を変動金利、半分を固定金利で借りるなどする方法で、こうすれば変動金利の低金利メリットも、固定金利の金利固定メリットも、半々ずつ享受することができます。

仮に5年後に金利が2%上昇したとしても、10年後には景気がまた悪化し金利が再度2%低下する可能性だってあるわけですからね。そうした金利低下メリットを得るには変動金利を加えておくことは一定の合理性があります。

たとえば上記新生銀行の住宅ローンシミュレーションでミックス金利の場合の毎月の返済額を試算すると、このような結果になります。

・ミックス金利(変動金利+10年固定金利) : 毎月8万8,868円

当たり前ですが毎月の住宅ローン返済額も、変動金利と10年固定金利の中間くらいになるということですね。

ただし全ての銀行がこのミックス金利の住宅ローンを提供しているわけではありませんので、もしご興味がある方は事前に御確認ください。ネット銀行を含め、主要銀行はほとんどがミックス金利を取り扱っているとは思いますが・・・。

金利上昇傾向を前に住宅ローン金利タイプ選びに迷っている方は参考になさってください。

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