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新しい「住宅ローン減税+給付金」の枠組みが固まる
最大50万円の現金

このページでは、住宅ローンに関する各種ニュースや情報をご紹介します。今回取り上げるニュースはこちら。
2013年6月25日

日本経済新聞

住宅購入の給付制度、年収低いほど手厚く




※抜粋

<編集部からのコメント>

昨秋あたりからああでもない、こうでもないと議論だけが続いていた新しい住宅ローン減税ですが、政権交替が起こり、政府の足元がしっかりしたこともあってか、今年の1月に入りようやく最終決定しました。

2014年4月までの現行の住宅ローン減税が年間最大20万円×10年=総額最大200万円のところ、2014年4月以降は年間最大40万円×10年=総額最大400万円に拡充されるのですね。

>>>新しい住宅ローン減税、控除額は年最大40万円に決定!

なぜ本来はもう終了することになっていた住宅ローン減税が延長されるばかりか拡充されるかと言えば、「2014年4月」というタイミングから明らかなように消費税増税対策ですね。

消費税増税により負担が大きく増えることを防ぐと同時に、駆け込み需要が起きて、増税後に住宅市場が急速に冷え込むことを回避する狙いもあります。

もちろん、住宅購入者にとってはこうした住宅購入支援策の拡充はありがたいことですね。特に住宅は金額が大きいだけに、消費税数%の違いでも金額で見れば結構な額になってきます。

また、こうした拡充策により、ことさら増税を意識せず、マイペースで物件選びをできるなら、むしろそれが最大のメリットと言えるのかもしれませんね。増税に焦って、慌てて購入しても、やはり良い結果にはなりません。

さて、こうしてほぼ決まってしまった感のある住宅ローン減税ですが、実はまだ少し積み残した課題がありました。それは何かと言うと「給付金」問題です。

今回の住宅ローン減税の拡充は、確かに減税額が最大200万円から最大400万円まで広がるものの、これは住宅ローン減税の対象となる住宅ローン残高の上限が2,000万円から4,000万円まで引き上げられることによるものです。

これはつまり、住宅ローンの借入額が3,000万円や4,000万円の人は、減税額が大きく増えることを意味しますが、住宅ローンの借入額が2,000万円以下の人は、住宅ローン減税が拡充されても、減税額は全く変わらないことを意味します。

だとすると、この層の方々は、絶対増税前に購入した方がトク、ということになりますね。

そうした住宅ローン借入額が相対的に少ない人にも、増税対策として何らかのサポートを、と浮上してきたのが「給付金」制度です。以前の議論では、年収が相対的に少ない人はそもそも払っている税金も少なく、いくら住宅ローン減税をしても、「減税枠」を使い残してしまうことから、「住宅ローン減税で使い切れず余らせた減税額を現金で給付する」仕組みが検討されておりました。

この仕組みについては「夏ごろに決める」とのことで継続審議中だったわけですが、本日の報道によればいよいよ枠組みが固まってきたようですね。その仕組みとはこういうことのようです。



要するにややこしい還付計算はやめて、年収によって一律の給付金を支給する、ということですね。整理すると、今後はこういう組み合わせ、ということになります。

<2014年4月まで>消費税5%+最大200万円の住宅ローン減税

<2014年4月〜2015年10月>消費税8%+最大400万円の住宅ローン減税+最大30万円の給付金

<2015年10月〜>消費税10%+最大400万円の住宅ローン減税+最大50万円の給付金

やることは正しいのでしょうし、ほとんどの方が、増税後もそれほど税金が増えない絶妙な制度設計になっているのでしょうけれど・・・やっぱりややこしいですね(苦笑)。しかも今回は新たに「年収」という変数が加わることになりますので余計です。

税理士などの専門家ですら、なかなか正確に計算するのは難しそうですね。ご興味がある方は、正式決定した後に、税務署に相談してみるのが良さそうです。

ちなみに税務署は怖いところ、敷居が高いところ、といったイメージがありますが、税金を払おうとする人にはとても親切です(「お客さま」と呼びかけてくれる職員すらいます)。

さて上記記事には続きがあり、この給付金の効果について以下のように試算されています。



住宅ローンを3,500万円とし、建物価格を2,500万円とした場合の、年収500万円と700万円のケースへの影響を試算しているわけですね。

結論としては、いずれのケースでも「8%」への増税対策としては十分だけれど、「10%」への増税対策としてはやや不十分、ということです。何となく、住宅ローン残高の割りには、住宅ローン減税の拡充効果がかなり少ないような気がするのですがいかがでしょう?

これについては今後、各社が試算してくるでしょうから、チェックしていきたいと思います。

ただし。

上記のような給付金の経緯を踏まえると、重要なのは、住宅ローン残高が2,000万円以下のケースですね。年収ももう少し低めのところがターゲットになってくるかと思います。

そこで住宅ローンを2,000万円、物件価格を2,500万円、建物価格を1,500万円とした場合の、年収400万円と年収500万円のケースを試算してみたいと思います。そうするとこんな感じですね。



いかがでしょう?計算間違いをしていたら恐縮ですが、この場合は給付金の水準は、「8%」への増税対策としても不十分、ということになります。

ただもしかすると、建物価格1,500万円というのが想定より少し高いのかもしれません。そこで建物価格を1,000万円とすると、こういう計算になります。



こうすると少なくとも年収400万円ならトントンですね。もちろん建物価格がさらに低ければ、今度はお釣りが来ることになります。

参考になさってください。

とは言いつつ繰り返しになりますが、こうした住宅ローン減税や給付金制度の活用のポイントは、「どのタイミングであれば最もお得にこうした制度を活用できるのか」ということではなく、こうした支援拡充により、増税デメリット・ネガティブインパクトがかなり解消されるので、「消費税増税を気にせず、じっくり、ゆっくり物件選びができること」に尽きますね。

冷静になって考えてみれば、物件価格が4,000万円にしろ、2,500万円にしろ、そうした1,000万円を大きく上回るお買い物金額からすれば、20万円・30万円といった購入コストの違いは正直、誤差の範囲内です。

そうしたわずかな金額の違いに拘泥するのではなく、後で住み替える必要のない、家族にとってベストな物件を選ぶ事の方がよっぽど重要ですし、生涯の住居コストを最も低減させてくれるような気がします。

これからマイホーム選びをされる方は参考になさってください。

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