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住宅ローン 変動から固定への借り換え時は本当に今?

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2013年8月8日

日本経済新聞

住宅ローン借り換えで得する技 パターン別最適解




※抜粋

<編集部からのコメント>

住宅ローン金利が引き続き史上最低水準で推移する一方、アベノミクスなどによる金利上昇懸念がくすぶる中、住宅ローンの借り換えに対する関心も高いのではないかと思います。

借り換えについては金利タイプ別に大まかに4パターンがあります。具体的には

1.固定金利 → 固定金利
2.固定金利 → 変動金利
3.変動金利 → 変動金利
4.変動金利 → 固定金利

の4つ、ということですね。

細かく言えばいろいろとありますが、基本的には金利が下がるであろう1〜3については、「損得勘定」は容易ですね。住宅ローン返済額がどれくらい減るのかと、一方で借り換え費用がどれくらいかかるのかを計算すれば、いくら得になるのかはすぐに計算できます。

もちろんパターン2の「固定→変動」を選んだ場合には金利変動リスクを抱えるわけで、これを「損得」に反映させるのは難しいですが、とは言いつつ将来のことは誰にも分かりませんし、少なくとも目先のメリットははっきりしていますので、判断はしやすいと思います。

ちなみにサラリと書きましたが「借り換え費用」がいくらかかるか正確に算出するためには知識と計算機が必要ですね。もしざっくり把握したい場合には各銀行が提供している借り換えシミュレーションが便利ですので参考にしてみてください。

>>>新生銀行の借り換えシミュレーションはこちらから
>>>住信SBIネット銀行の借り換えシミュレーションはこちらから

話を元に戻すと、困るのが4の「変動金利→固定金利」の借り換えパターンです。

もちろん上記コラムにあるように、今の変動金利が2.475%で新しい10年固定金利が1.6%、というような場合はとりあえず金利が低下するわけで目先のメリットが確定しますが、しかしながら一般的には最初から変動金利で借りている人には全期間の優遇があり、1%未満の金利の人も多いですね。

仮に1%とすると、10年1.6%に借り換えるなら0.6%も金利が上がるわけで、「苦労して借り換えをして、わざわざ金利を引き上げる」という、なかなか悩ましい選択を迫られることになります。

こうした場合のメリットは当然のことながら、金利変動リスクを失くせる、ということになりますが、これはなかなか数値化できないために「損得勘定」が難しいですね。

上記コラムでは以下のようなパターンを算出し、暗に早めの借り換えを促しています。

・現在:変動金利0.875% → 毎月の返済額11万0,599円
・借り換え後:10年1.6% → 毎月の返済額12万3,639円
・借り換え後:10年2.5% → 毎月の返済額13万9,243円
・借り換え後:10年3.0% → 毎月の返済額14万8,843円
・借り換え後:10年3.5% → 毎月の返済額15万8,802円

今、10年1.6%で借り換えると月1万3,000円の負担増で済むけれど、仮に2年後にこうした住宅ローンの10年固定金利が2.5%〜3.5%に上昇した後で借り換えると、毎月の負担額がエライことになる、ということですね。

まさに借り換えるなら今でしょ、ということですが、このロジックは正しいでしょうか?

そもそも毎月の出費が1万3,000円増えるだけでも大変、というご家庭は少なくないと思いますが(パパのお小遣いに影響するのは必至です)、それはさておき、4つのポイントを追加したいと思います。

1つ目のポイントは本当に金利が今の水準から1%や2%も上昇する可能性があるのかどうか、ということですね。いつもご案内していますが、2000年からの住宅ローン金利と関係の深い、長期金利の推移はこのようになっています。



この13年間で最も長期金利が上がった時でも2%そこそこです。今の長期金利が0.8%程度ですから、過去の推移に倣うなら最大でも+1.2%程度、ということになります。だとすると単純に計算すれば、10年固定金利も最大で2.8%程度に留まり、3.0%や3.5%まで上昇することを心配するのは過敏と言えるかもしれません。

2つ目のポイントは、インフレ時には金利だけでなく、給料も不動産価格も上昇する、ということですね。

確かに今の安倍政権や黒田日銀は「2%のインフレ」を目指しており、足元のインフレ率がプラスマイナス0%とするなら、それが2%に上昇するということは、金利が+2%上昇するという可能性はあります。

ただしインフレはお金の価値が低下する減少ですから、その影響は全ての値段に反映されていきます。つまり基本的には給料も、年収も、住宅価格も同じ分だけ上昇する、ということですね。多少のタイムラグはあるかもしれませんが。

とすると、仮に住宅ローン金利が上昇しても、それがインフレに基づくものである限り、収入も増えているはずで、実質的な影響は限定的ですし、住宅価格が上昇していれば、それを処分することで「お釣り」が出ることも十分考えられます。つまりインフレはそれほど心配すべきものではない、ということです。

3つ目のポイントは、仮に金利が上昇したとしても、その上昇幅は「借り換え時の変動と固定の金利差」ほどあるのかどうか、ということですね。上記例では0.875%→1.6%と、約0.7%の金利上昇を見込んでいますが、仮に変動金利が上昇したとしても、それより低い場合はやはり「借り換え負け」ということになってしまいます。

そして過去の金利推移に倣うなら、金利は上昇しても最大で+1.2%程度であり、さらにそうした金利水準はあくまで一時的なことを勘案すれば、仮に変動金利が上昇したとしてもそこまでいかない可能性は十分あります。

4つ目のポイントは、これは最近、とても気になることなのですが、みんな金利上昇を心配しているけれど、その後に金利が低下する可能性を無視している、ということですね。

金利と景気は概ね連動します。そして世界経済の回復や、自民党への政権交替、ねじれの解消などにより、日本の景気の先行きがかなり明るいのは間違いありません。

だとすると、ここから金利が上昇していくイメージが湧きやすいのは理解できますが、一方で、好景気が永遠に続くことはありえません。ということは金利上昇が永遠に続くこともありえないのですね。

歴史的には好景気の寿命は約4年と言われています。実は今の景気拡大は2009年から続いていますのでもう実は4年経っているのですが、大目に見てあと4年続くとしても、その後は景気が後退することにより金利が低下していく可能性が十分ある、ということですね。

たとえばこのように変動金利の推移を予測するとします。

・2013年:0.875%
・2014年〜2017年:2.075%
・2018年〜2021年:0.875%
・2022年:2.075%

4年周期で上がったり下がったりするパターンですね。好景気の時の金利を今の金利+1.2%とおいているわけですが、この場合の10年間の平均金利は「1.475%」となり、今すぐ10年固定金利に借り換えた場合の金利=1.6%より結果的には低くなる計算となります。

もちろん、借り換え費用まで計算すれば、「変動金利の圧倒的な勝利」となってきますね。

ということで、少なくとも、今のうちに変動から固定に借り換えた方が「絶対いい」わけではないことはお分かりいただけるかと思います。

結局のところ、このように目先の金利アップを許容して、わざわざ高い借り換え費用を払ってまで「変動→固定」の借り換えをする意味というのは、繰り返しになりますが、「金利上昇リスクにドキドキしたくないかどうか」という点に尽きますね。

これはもう保険代と同じで正解はありません。「安心代にいくら払えるのか」というのは個人の価値観次第です。

ただどうしても金利上昇リスクが心配という方には、当サイトでは単純に固定金利に借り換えるのではなく、「変動金利+固定金利」のミックス金利をおすすめしています。

これなら、変動金利の低金利メリットも、固定金利の安心感も半分ずつ得ることができます。記者のような、どちらとも選べない優柔不断な性格の方には特に合っていそうですね(笑)。

参考になさってください。

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