＜編集部からのコメント＞

長い目で見れば住宅ローン金利が下がり続けていますね。

今年の５月から７月にかけて久しぶりに住宅ローン金利が３ヶ月連続で上昇したものの、その後の金利の低下傾向もあり、再度金利低下を目指す動きとなっています。

このような変化は概ね市場金利＝長期金利の変動によって説明されるわけですが、一方で、この全体的に住宅ローン金利が変動している中で、ピクリとも上昇しなかった住宅ローン金利があります。

それは何かというと人気の変動金利タイプですね。「変動金利」が最も変動しないというのは何ともアイロニーですが、その理由は、この住宅ローンの変動金利タイプは長期金利ではなく、概ね「無担保コールレート」と呼ばれるような期間１日などの極めて短い期間の金利に連動しているからですね。

そしてこの「無担保コールレート」などのような期間の短い金利は、日銀が金融政策によってガッチリコントロールしているので、金融緩和方針に伴い「ゼロ金利」に張り付いているのですね。上記記事内のグラフにあるとおり、この「ゼロ金利」は２００９年ごろから始まり、現在に至るまで一度も上昇することなくゼロ金利を維持していることが分かります。

つまりはこの日銀の金融緩和および「ゼロ金利政策」が続く限り、それと連動する住宅ローンの変動金利もずっと低金利を維持していく、ということです。住宅ローン金利の上昇に不安を感じる方には安心材料となるかもしれませんね。

しかしよく考えてみると、確かに２００９年以降、住宅ローンの変動金利が上昇することはなく、むしろジリジリと低下してきたわけですが、ベースとなる金利は変動していないのに、それに連動するはずの住宅ローン金利だけが低下する、というのは不自然ですね。

上記グラフで言うと青の折れ線グラフですが、２００９年ごろは変動金利の優遇金利は１％半ばくらいだったものが、足元では１％くらいまで、実に０．５％近く低下していることが分かります。

なぜこうしたことが起きているかと言えば・・・それはもちろん、銀行がその分、利ざや＝利益を削っているからですね。

それはありがたいことだ！・・・と終わらせてもいいわけですが、そこで気になってくるのが、住宅ローンの「赤字疑惑」です。つまり住宅ローン金利の低下競争が行くところまで行って、ついに赤字レベルになってしまっているのでは？という疑いです。

もちろん、これもまた住宅ローン利用者からすれば、ありがたい状況と言えるわけですが、ただ仮に赤字になっているのだとすれば、低金利の継続性が怪しくなってきます。いつまでも赤字は続けられませんからね。

つまりどこかで、しんどくなってきた銀行が利上げに踏み切ることにより、次々と住宅ローン金利が上昇していく可能性というのは、金利動向とは別のところで頭の片隅に入れておいた方が良さそうです。日本の銀行は横並び体質ですからね。

この「赤字疑惑」は数年前から指摘されており、金融庁も注視していると報道されてからかなりの時間が経っていますので、恐らく、「それなりに赤字ではないことが説明できる」ということではないかと思いますが、実際のところはどうなのでしょうね？

上記記事ではその「赤字問題」にも踏み込んでおりまして、執筆者の方の試算では、メガバンクの住宅ローン変動金利の利ざやはこのように計算できるようです。



よくできた、ただちょっと分かりにくい書き方をしていますが、必要な経費（金利）を逆算するとこういうことになります。

・みずほ銀行　　　　　：　１．４１％
・三菱ＵＦＪ銀行　：　１．２７％
・三井住友銀行　　　：　１．３５％

つまりは貸出にはこれくらいのコストがかかるので、これを下回る金利は全て赤字、という計算ですね。

この中では最も必要経費＝必要金利が低いのが三菱ＵＦＪ銀行ですが、足元の三菱ＵＦＪ銀行の変動金利は１．０７５％〜０．７７５％です。幅があるものの、仮に最大の１．０７５％でも赤字ということになってしまいます。

これはどういうカラクリなのでしょうか？

まず期限前返済プレミアムですが、これは記者の拙い理解では、変動金利の場合は期限前返済されても、ほとんど銀行側にコストが発生しないと思いますので、無視できると踏んで−０．２％。

団信保険料も保証料と同じく年０．２％程度と踏んで−０．１％。

経費率は、全体としてはそれくらいかかるのでしょうけれど、個別に見れば年間１０万円くらいの経費がもらえれば、とりあえずその住宅ローンに関わる経費はペイできますかね？そうすると一般的なケースで０．６６％くらいの計算ですので−０．０６％。

つまりざっくり言うと三菱ＵＦＪ銀行の場合の必要経費＝必要金利は、変動金利タイプの場合で、１．２７％ではなく０．９１％程度かもしれない、ということです。

で、１．０７５％〜０．７７５％という金利幅の真ん中は０．９２５％ですから、現状でもギリギリ「赤字ではない」と言えるのかもしれませんね。

しかしながら。

仮に赤字ではないとしても、「旨い商売」というわけではもちろんありません。だとすると銀行からすれば、とりうる戦略は２つですね。

１．より金利の高い住宅ローン＝長期固定金利に誘導する
２．住宅ローンで利益を得るのはあきらめ、別の金融取引で利益を得る

こうした思惑通りに運べばいいですが、もしそううまく行かないとすると、やはりどこかで「や〜めた」という銀行が出てくるのかもしれませんね。

ちなみに上記執筆者の方は、銀行がこうした赤字金利を続ける理由を、

１．住宅ローンの残高は、一定の量を確保しなければならないため
２．優良顧客は常に取り込みを続けたいため

ではないかとしつつ、一方でメガバンクの住宅ローン残高は決して増加していない点を指摘し、「メガバンクの営業力をもってすれば、住宅ローンの残高を増やす意図があるなら、残高は確実に増える」にも関わらず残高が増えていないのは「メガバンクの本部が残高を増やすことを望んでいない」からであり、だとすると、「そう遠くない将来」に、「採算性を重視した金利設定」に戻す可能性がある、とコメントしています。いかがでしょうか？

そのメガバンクの住宅ローン金利の推移はこのようになっています。



申し訳ないですが、記者はその「メガバンクの営業力」には懐疑的でして、それなりにがんばってきたけれどなかなか残高が伸びず、一方、他に有望な貸出先もなく、限られたパイを奪い合う泥沼の金利競争に陥っているのではないかと感じております。

もし記者の認識が正しければ、この過当競争はもう少し長く続くことになると思いますが、ただ、いずれにせよ、住宅ローンの変動金利については、もうこれ以上下げられないところまで下がってきているのは間違いありません。

今のところ、日銀の金融緩和姿勢や、メガバンク全体で見た場合の巨額な利益を勘案すれば、こうした住宅ローン変動金利の空前の低金利は少なくともあと数年は続くのではないかと思いますが、さらなる金利低下を期待するのはかなり難しくなってきている点はお含みおきいただければと思います。

住宅ローンの変動金利にご興味がある方は参考になさってください。