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フラット35、住宅ローン全期間固定タイプの人気は終息?

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2013年10月17日

Yahooニュース

フラット35 13年第3四半期の申請件数は2.4万件、前年比22%減




※抜粋

<編集部からのコメント>

最近、すっかり落ち着きつつあるのが長期金利と住宅ローン金利ですね。いつもご紹介しているように、この1年の住宅ローン金利はこのように推移しています。



4月初旬に発表された、日銀の新しい「異次元の金融緩和策」発表により、4月から5月にかけて大きく上昇した長期金利ですが、その後落ち着き、7月半ばごろからはむしろ低下する傾向にあります。

そもそも金融緩和=金利低下ですから、大胆な金融緩和策が発表されて金利が上昇すること自体、おかしなことなのですが、ようやく「あるべき姿」に戻りつつある、ということですね。

住宅ローン利用者にとってみれば喜ばしいことですが、ここで思い出すのは昨年末から沸き起こった「住宅ローン長期固定金利タイプ」・「フラット35」の人気です。

最新のデータはまだ公表されていませんが、住宅金融支援機構が定期的に発表している、住宅ローン利用者の借入金利タイプのシェア調査はこのように推移してきました。



アベノミクスによる景気回復が意識されはじめた昨年12月から、変動金利タイプのシェアはじわじわ下がり始め、その代わりに伸びたのが、住宅ローンの「固定期間選択型(当初期間固定型)」と「全期間固定型」ですね。

特に上記の通り金利が急上昇した5月は変動金利タイプのシェアは一気に30%近くまで減り、逆にフラット35に代表される全期間固定タイプが36%と、変動金利タイプを逆転する現象まで起きています。

もちろんこの調査はあくまでアンケート調査であり、5月のグラフの下の方に「n=227」と記載されているように、227人からの回収結果ですので全体と乖離している可能性はゼロではありませんが、しかしトレンドとしては概ね間違いないものと思います。

実際、市場金利=長期金利の動きとも連動していますしね。

ただその反動があってか、6月には全期間固定タイプのシェアは逆に20%を割り込む水準まで低下しています。この落ち込みが一時的なものなのかどうかは、おそらくそろそろ発表されるであろう、7月〜8月のデータを待つ必要がありますが、その結果を示唆する記事が配信されています。

上記記事の通り、2013年7月〜9月のフラット35の申請件数は2万4,766戸と、前年同期実績の3万1,726件を大きく割り込んだのですね!

これは正直・・・驚きました。

というのも、9月のマンション販売が大きく伸びたと報道されているように、9月は消費税5%で新築マンションを購入できる実質的な最終月でありまして、とすると住宅ローンも現場では相応に延びた可能性が高いからですね。

特にフラット35を利用できるのは優良住宅であり、住宅ローン初心者の「フラット35好き」傾向と相まって、この9月はさすがにフラット35の申請件数は大きく伸びたのではないかと予想しておりましたが、そうではなかったということですね。

もちろん、記事内でコメントされているように、昨年は金利が最大1%引き下げとなる「フラット35Sエコ」などが提供されていて、その「売り切れ」が近づいていたころだったと思いますので、「昨年が特殊要因だった」とは言えますが、一方、この9月も増税前の駆け込み需要という特殊要因があったわけで、やはり意外感があります。

そんなわけでフラット35の申請件数の推移を並べてみるとこうなります。

・2012年1〜3月期   : 24,102件
・2012年4〜6月期   : 27,141件
・2012年7〜9月期   : 31,726件
・2012年10〜12月期 : 37,446件
・2012年1〜3月期   : 20,429件
・2013年4〜6月期   : 27,996件
・2013年7〜9月期   : 24,766件

これをどう読むかは意見が分かれるところかもしれませんし、概ね2万〜3万件で安定的に推移しているとも言えるかもしれませんが、しかしこの2013年7〜9月期の実績は、上記の通りマンション販売が駆け込み需要で大きく伸びる中で、

・前期比    : −12%
・前年同期比 : −22%

と、Wで減少しているわけで、やはり「今年前半の人気は終息しつつある」と捉えた方が良さそうですが、正解は、上記の通り住宅金融支援機構の次回の調査結果を待ちたいと思います。

ちなみに。

筆者個人としては、この春の「フラット35+全期間固定金利タイプ」人気について、かなーり距離を置いていました。というのも、そもそも少子高齢化に基づくデフレが進む日本で、金利が本格的に上昇するイメージはもてませんでしたし、仮に金利が上昇したとしても過去の推移からすれば「1%+α」が精一杯ではないですかね?

だとすると住宅ローン変動金利タイプで十分ですね。現状、変動金利タイプと全期間固定タイプとの実質的な金利差は1%程度はあると思いますので、仮に金利が上昇したとしてもその範囲内で収まります。

加えて、住宅ローン変動金利のベースとなる短期金利は日銀が完全にコントロールしているのがミソですね(他の金利は原則的に市場原理で決まります)。つまりこの金利は人為的に操作されているわけで、この金利を引き上げるとなると、仮に0.X%でも、住宅ローン変動金利も相応に上昇するわけで、庶民の生活に大きな影響が出ます。

とすると、誰も指摘していませんが、極めて高度な政治マターとなってしまうのですね。家計にとっては消費税増税に近いインパクトがあるかもしれません。

筆者自身は、「だから短期金利はずっとゼロ金利を維持すべき」とは思いません。景気が回復すれば相応に金利は上昇する方が健全だと思いますが、一方で「家計や景気に配慮すると、日銀はずっとゼロ金利を維持せざるを得ないのではないか?」とも思います。

もちろん、それに賭けて住宅ローン変動金利タイプを推奨する気は全くありませんが、「これから景気が回復する中で金利が上昇するので、全期間固定タイプがよい」と短絡的に考えるべきではない、ということですね。

繰り返しになりますが、金利が上昇したとしてもその上昇幅は限定的ではないかと思いますし、そもそもゼロ金利を永遠に解除できない可能性もある、と考えているわけです。

あくまで一個人の意見として参考になさってください。

ただし、金利タイプ選定というのは、そうした金利見通しに基づくものだけではありません。全期間固定タイプには、ずっと金利や返済額が変わらない安心感があるわけで、だからこそ安定的なシェア・件数を維持しているとも言えます。

この変動金利タイプや当初固定金利タイプとの金利差(当然、全期間固定タイプの方が金利は割高です)を「保険料」「安心料」と考えて、納得しているのであれば、もちろん何の問題もありません。

ある意味、利用者の「リスク許容度」ならぬ、「金利リスク許容度」がカギということですかね。それには心理的なものと、経済的なものと両面あるとは思いますが。

ぜひ納得のいく金利タイプ選びを進めていただければと思います。

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