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それでも気になる!
消費税増税前と増税後、住宅購入はどっちが得?

このページでは、住宅ローンに関する各種ニュースや情報をご紹介します。今回取り上げるニュースはこちら。
2013年10月22日

日刊SPA!

消費増税前に家を買ってはいけない!?




※抜粋

<編集部からのコメント>

皆さんよくご存知の通り2014年4月から、消費税が現状の5%から8%に上がります。

その影響はもちろん住宅市場にもあるわけですが、その最初のハイライトが2013年9月でした。というのも、2013年9月末までに契約をしておけば、2014年4月以降に引渡しの物件でも消費税は5%で良いという特例があったからですね。

実際、不動産経済研究所が発表した9月の首都圏の新築マンション販売戸数は前年同月比77.3%増となりました。近畿圏に至っては85.3%増ですね!駆け込み需要が如実に出た形となります。

ただ、確かに昨年からの伸び率は大きいものの、この二地域合わせての9月の販売戸数は約1万戸であり、年間7万戸程度で推移する首都圏・近畿圏のマンション発売戸数からすれば、ドカンと増えた、ということでもなさそうですね。

実際、上期=1月〜6月期のマンション販売戸数の推移をグラフ化したものがこちらとなります。



確かに2013年は2012年から延びてはいるものの、倍増するようなペースではありませんし、2008年のリーマンショック以前の水準と比べれば「回復途上」にあることが分かります。

そう考えると、増税前の「駆け込み需要」は今のところそれほどビックリするような規模にはなっていないということですね。マンションの開発には数年かかるわけで、いくら需要が増えても供給拡大は限られる、という供給側の問題もあるのかもしれませんが。

駆け込み需要の次のハイライトは2014年3月ですね。3月末までに引渡しが完了すれば消費税は5%で済みます。おそらく新築戸建て物件が中心になってくるとは思いますが(中古物件には原則的に消費税はかかりません)、どうなるのでしょうか?注目したいと思います。

そんなわけでタイミング的には2014年4月を待たずして、徐々に消費税5%で住宅を購入できるチャンスは減少しつつあるわけですが、それでも気になるのが、消費税増税前か、増税後か、どちらで購入した方が得か、という命題です。

何も考慮しなければ当然、増税前に購入した方がいいに決まっていますが、実際にはそうした増税インパクトを緩和するため、「住宅ローン減税の拡充」と「すまい給付金制度」が用意されていますので話がややこしくなります(もちろん、住宅購入者からすればありがたいことではありますが)。詳しくはこちらもご覧ください。

>>>新しい「住宅ローン減税+給付金」の枠組みが固まる 最大50万円の現金

大まかに言えばこれらを比較検討する必要があります。

<増税前>

・消費税5%
・住宅ローン減税最大200万円

<8%増税後>

・消費税8%
・住宅ローン減税最大400万円
・すまい給付金最大30万円

<10%増税後>

・消費税10%
・住宅ローン減税最大400万円
・すまい給付金最大50万円

・・・はい、ここでウンザリした人、正解です。そう、かなりややこしいのですね。記者も正確に計算できる自信がありませんが、そこは聡明な方々のお知恵をお借りするとして、最も広まっていそうな、みずほ総研のシミュレーションはこのようになっています。

>>>「住宅ローン減税+すまい給付金」vs「消費税増税」 どっちが得?

結論から言うとこういうことですね。



要するに、増税前と比較すると

・消費税8%時 : −78万円〜22万円
・消費税10%時 : −7万円〜36万円

ということで、マイナスの場合があるということは、むしろ「増税前より増税後に購入した方が税金が少ない」ケースが結構ある、という衝撃的なシミュレーション結果になっています!

特に8%の時は幅広くマイナスでして、多くのケースで8%の時の方がトータルの税金が安くなることが示唆されています。

で、前置きが長くなりましたが、上記コラムでは同様の、CFP氏による増税前・増税後のシミュレーションが掲載されていましたのでご紹介したいと思います。

住宅ローンの金額が1,000万円から7,000万円の場合で、それぞれ建物価格はその60%という計算ですね(土地には消費税はかかりません)。計算結果はこのようになっています。



住宅ローン減税額と消費税額との差額を「オトク額」として計算しているわけですが、住宅ローン2,000万円までは増税前が最も「オトク額」が大きいと計算される一方で、住宅ローン3,000万円以上になると消費税8%の時が最も「オトク額」が大きいという結果となっています。

住宅ローンのボリュームゾーンは2,000万円から4,000万円程度だと思いますので、この結果だけを見ればかなりの割合の方が増税前に住宅を購入した方がよく、上記みずほ総研の試算結果と矛盾するように感じるかもしれません。

ただ計算の精度は残念ながら、みずほ総研の方がはるかに上ですね。というのもまず、このCFP氏の試算では、すまい給付金が考慮されていません。すまい給付金の概要はこのようなものですが、増税後は年収によって給付金額が追加されることから、「オトク額」は大きく変わります。



加えて、上記、CFP氏の試算では「住宅ローン減税額は最大まで享受できる年収があるものと仮定した」とのことですが、実際には、一般的な年収の場合は「使い残し」があるのが通例ですので(だからこそ、すまい給付金が生まれた経緯があるわけですが)、それを考慮しないというのはかなり現実から乖離した試算ということになってしまいます。

とは言いつつこの試算を責められないのは、それだけこの「住宅ローン減税+すまい給付金−消費税」という仕組みがややこしいということですね。

そもそも比較軸が

・消費税率
・住宅ローン残高
・建物価格(土地には消費税はかかりません)
・年収

の4つとなりますので、比較表を作るにも「4次元」となってしまいますしね。

やはり正確に試算しようと思えばご自分で電卓を叩くか、税務署に行って教えてもらうしかなさそうです。税務署は税金を払おうという人には親切ですからね。ご利用されてはいかがでしょうか。

ただ総論から言えば、上記みずほ総研の試算のように、「概ね消費税8%の時の方がオトク」であるというのは間違いないと思います。

タイミング的には、現実問題として増税前に住宅を購入できるチャンスは少なくなっているわけですが、そういう意味では焦る必要がない、ということですね。

加えて、冒頭ご案内したように多いか少ないかは別として、駆け込み需要が発生していますが、これは間違いなくその分だけ、2014年4月以降の住宅需要が減ることを意味しています。

税金が上がるからといって住宅をもう1軒買う人はいませんからね。

とすると、その分だけ住宅価格が下がる可能性もあります。住宅価格が仮に3,000万円とすると100万円くらいなら軽くブレるわけで、税金の増減を簡単に吹き飛ばしてしまいます。

つまり・・・住宅ローン減税とすまい給付金の創設によって、消費税増税の影響はかなり相殺されることになりましたので、あまり税金のことや購入タイミングは気にせず、気に入った物件を気に入った値段で買えれば、それが一番賢い買い方、ということなのでしょうね。

増税の影響が気になっている方は参考になさってください。

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