＜編集部からのコメント＞

転職について若干の憧れを感じつつも躊躇する人は少なくないと思います。

その理由はもちろんいくつもあると思いますが、中でもより現実的なものとしては「転職してしまうと住宅ローンが借りられなくなってしまう」という点が挙げられるかもしれません。

実際、転職や起業などを前に住宅ローンの借り入れ・借り換えや、クレジットカードの新規作成を急ぐ人は少なくないと思います。

仮に転職や起業によって収入が不安定になる中で、むしろ借り入れというリスクを増やしてしまうのは本末転倒と言えなくもないですが、現実問題としては致し方ないところかもしれません。

このように半ば常識とも言える、住宅ローンの勤続年数の「縛り」ですが、実際にはどれくらい重要な審査項目なのでしょうか？上記ご紹介した記事では、国土交通省が金融機関を対象に実施した調査の結果が案内されていますが、拡大するとこういうことですね。



つまり９６．６％の金融機関が「勤続年数」を審査項目に加えているわけで、実質的にはほぼすべての金融機関が勤続年数をチェックしていると言うことですね。したがって「常識」どおり、勤続年数は大変重視されているわけですが、だとすると次に気になるのは「では何年経てばＯＫか」という点です。

これについてはいろいろな年数がみなさんの頭に浮かぶのではないかと思いますが、記者がイメージしたのは「３年」でした。「石の上にも３年」ではないですが、住宅ローン審査の観点からも、３年勤められればかなり長く勤められることが期待できるのではないですかね？

では実際にはどうかと言うと、上記記事では「以前は、勤続３年以上と定めているところが多かったのですが、最近は転職する人が増えていることもあって、たとえば、半年前に転職した人でも、審査に合格することもあるようです。」とのことです。

なんと転職後半年でも住宅ローン審査が通ることがあるということですね！住宅ローン審査も時代に合わせて大きく変わってきている・・・ということなのでしょうね。

ただこれはあくまで記事内にて注釈されているように、「同一キャリア上での転職で、年収も増えている人」と言った、誰から見ても信用力に問題のない転職をしたケースであり、一般的にはさすがに転職後半年でホイホイ貸してくれる銀行は少数派なのではないかと思います。

では具体的な審査基準として「勤続年数の縛り」がどうなっているかと言うと、こちらのページにもまとめさせていただきましたが以下のとおりですね。

＞＞＞住宅ローン審査の９大基準　落ちた理由は？対策は？

・必要な勤続年数

　４６％の金融機関　：　１年以上
　３２％の金融機関　：　３年以上
　１１％の金融機関　：　２年以上
　１０％の金融機関　：　その他

引き続き「３年以上」としている金融機関も少なくはありませんが、全体としては求められる勤続年数は短縮化が進んでいることがわかります。ほぼ半数の金融機関が「１年以上でＯＫ」としています。これから転職しようとされている方にとっては勇気付けられる結果といえますね。

繰り返しになりますが、転職によって収入が一時的に不透明になる中で、最も安定した収入が求められる住宅ローンを組むのは本末転倒ですからね。純粋に転職活動に専念できなくなるかもしれませんし。

「勤続年数１年以上でＯＫ」という銀行が増えているのであれば、お言葉に甘えて１年は我慢して、１年後に申し込んだ方がいろいろな意味でリスクはグッと小さくなるのではないかと思います。

ただし、そうした転職直後の借り入れで気になるとすれば、上記記事でも指摘されているように、金利引き下げの適用条件に勤続年数が含まれているケースがある、という点です。

住宅ローン審査には大きく２つのハードルがあり、最大のものはもちろん「貸してくれるかどうか」というハードルですが、次に大きいハードルが「優遇金利を適用してくれるかどうか」という点です。

優遇金利制度がない銀行の場合でも、「希望額を満額貸してくれるかどうか」というハードルがありますね。

上記調査結果ではそこまでは読み取れませんが、少なくとも１年勤めた人より３年勤めた人、３年勤めた人より５年勤めた人の方が信用力が高いのは当然であり、何らかの「差別」をされることは十分考えられます。

であれば、やはり転職前に住宅ローンを組んだ方がいいのではないか！という話に戻ってしまいますが、残念ながらオススメはできません。

時代に合わせて必要な勤続年数がどんどん短くなっているように、今後も転職された方とそうでない方との差はどんどん小さくなっていくものと思います。加えて、今は空前の住宅ローン貸し出し競争が行われているわけですからね。

勤続年数が短くても、それほど差別はせず、その他の条件が整っていれば「最優遇金利」を出してくれる銀行はあると思います。転職にあたり、少なくとも住宅ローンについては、焦らず、じっくり、ゆったり構えていてもいいのではないでしょうか。

ただし。

冒頭では併記しましたが、同じ退職でも「転職」と「起業」はかなり事情が異なってくると思います。

姉妹サイトであるこちらの住宅ローン審査解説サイトでもご紹介していますが、経営者や自営業者に対する審査は、単なる転職者と比べると相当厳しいのが現状です。

＞＞＞住宅ローン審査と手続きのマニュアル

引用すると、以下のとおりです。

・住宅ローンの申込人が企業の経営者等の場合は、信用度の調査も必要とされます。大手企業はともかく中小零細企業、中でも急成長している企業については、経営者の資質を慎重に見極めるとともに、企業内容が十分にチェックされます。少なくとも、過去３期間の確定申告書を必要であったり、売り上げ状況の推移により業績の安定性を見たり、貸借対照表から資金の調達運用が適正に行われているかも確認されます。

つまり、起業してから最低でも３年は住宅ローンが借りられない可能性が高いことに加えて、実際には「黒字となって経営が安定してから３年は必要」とも読み取れます。

何千万円という金額を貸し出すわけですから、審査が厳しくなるのも当然かもしれませんが、１年我慢すれば住宅ローンを借りられる可能性がそれなりに高い「転職者」と比べると、「起業家」の場合は格段にハードルが高いのは間違いなさそうです。

とすると・・・こちらは現実問題としては、起業前に住宅ローンを組んでしまうというのもやむをえない面がありそうです。もちろん、繰り返しになりますが、自分で自分の首を絞めてしまう可能性はあり、慎重な判断が必要なのは言うまでもありませんが。

これから、転職や起業を前に住宅ローンの借り入れ・借り換えを検討されている方は参考になさってください。