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増税、金利・地価・建設費上昇・・・14年、住宅はいつ買う?

このページでは、住宅ローンに関する各種ニュースや情報をご紹介します。今回取り上げるニュースはこちら。
2014年1月14日

財経新聞

景気回復、消費税増税 2014年、住宅購入に最適な時期はいつ?




※抜粋

<編集部からのコメント>

いよいよ2014年となり、消費税増税が間近に迫ってきましたね。

たかが+2%ですが、されど+2%。実質的な締め切りの第一弾となった昨年9月にはそれなりの駆け込み需要が起こりました。当初、「駆け込み需要はそれほどでもない」という論調もありましたが、最近のニュースでは、10月以降の住宅メーカー各社の受注金額は前年比マイナスが続いているとのことで、やはり「需要の先食い」は相応にあった、ということですね。

住宅の場合、「増税するそうだからもう1軒買っておこう」とはなりませんので、需要全体のボリュームがこうした外部環境の変化で増えることはまずありません。つまりは、ある時期増えれば、その後は必ず落ち込むということになります。

行政側としては過度な駆け込みが起こり、不動産市場がゆがんでしまわないよう慎重なコントロールが必要になってくるわけですが、上記記事でも指摘されているように、一方で、そうした増税に伴う駆け込み需要がそれなりに抑えられたのも事実だと思います。

と言うのも、増税のデメリットを打ち消すべく、「住宅ローン減税」の拡充と、「すまい給付金」が準備されているからですね。その結果、シンクタンクの試算では、「増税前より増税後の方が税制メリットが大きい場合が多い」という、冗談のような状況になっています。

>>>「住宅ローン減税+すまい給付金」vs「消費税増税」、どっちが得?

ならもういっそ、住宅については、消費税を5年かけて1%ずつ引き上げていく、といった形にでもした方がよっぽどシンプルだったのではないかと思いますが、いずれにしても消費税8%への増税の影響は概ね回避できた、ということになります。

しかしながら2014年となった今、この8%の問題を乗り越えても、今度は10%への増税が待っていることになります。これはもう確実に税負担が増えますので、駆け込み需要の第2弾が起こるのは間違いないと思います。

そんなわけで、住宅購入をめぐる2014年の外部環境を整理するとこうなってきます。

1.消費税の10%へのアップ : ほぼ確実
2.住宅ローン金利上昇 : 可能性あり
3.地価上昇 : 都市部はほぼ確実
4.建物価格上昇 : 確実

こうしてみると・・・2014年も引き続き住宅市場には強い追い風が吹くということですね。個別に見ていくとこうなります。

1の消費税については説明しましたので割愛しますと、2の「住宅ローン金利の上昇」については可能性はあります。ただし、一本調子にどんどん上がっていくということではなく、2013年と同様に、追加的な金融緩和への期待・思惑から上がったり下がったりと変動する可能性がある、ということですね。

時期によっては昨年の5月のような金利の急上昇があるかもしれません。ご注意ください。

>>>2014年の住宅ローン金利 専門家の見方は?

一方、増税と同様、ほぼ確実なのが3の「地価上昇」と、4の「建物価格の上昇」ですね。

野村不動産アーバンネット社が発表した、2014年1月1日時点の首都圏の「住宅地価格動向」は1年前と比べてこのようになっています。

・住宅地価格変動率の地域平均推移 (単位:%)

 東京都区部 +4.1%
 東京都下 +2.8%
 神奈川 +2.2%
 埼玉 +0.0%
 千葉 −1.8%

つまり、住宅地価格は1年前と比較して、千葉県を除き、0.0%〜4.1%のレンジで上昇したことになります。東京都区部に至ってはすでに増税以上の値上がりをした、ということですね!

こうして書くと「どうせ東京の都心だけでしょ」というイメージがわくわけですが、実際には全国の都市部で上昇しています。上昇地点数だけ言えば関西の方が多いかもしれません。

>>>最新の全国地価動向、150地区中107地区が上昇

三大都市圏に限らず、「街なか」で住宅を購入しようとご計画の方は、地価動向を十分チェックください。

建物価格についても上昇が確実視されているわけですが、これは円安による建材価格の上昇に加え、復興需要や景気回復によって人手不足が深刻化しているのが要因です。

ただ、「上昇する、上昇する」と言われつつ、では具体的にどれくらい上昇する見込みなのか数字を見たことがなく、いまひとつ漠然としていたわけですが、有名な不動産コンサルタントである長嶋修氏が発表した、「2014年 住宅市場予測」では、資材価格・人件費高騰から、遅くとも2014年年央に売りだされる不動産価格は、「少なくとも10%アップは既定路線」とのことですね。

10%!かなり衝撃的な数字となります。

さらに同氏は「都心や湾岸の好立地物件などで20%アップを試すデベロッパーが出るかもしれません」と続けています。完全にバブルですね・・・。

本当にそうなるかはさておき、よく言われてきたような「8%への増税負担」や「住宅ローン金利上昇懸念」を背景にした2013年の「買い急ぎ」に対しては、正直、記者はかなり懐疑的だったのですが、一方、2014年については

・10%への増税
・地価上昇
・建物価格上昇

がほぼ確実視されており、これらは間違いなく、住宅購入コストを押し上げることになりますので、もし今年、マイホームの購入を検討されているのであれば・・・あまり他人様を急かすのは性に合いませんが、やはり「急ぎめ」で検討を進められた方がよさそうです。

ただし。

もちろん、それは家族も含め住宅購入の準備ができており、「一生住みたい」と思えるような物件が見つかる前提ですね。もし仮に気に入らなくて住み替えるようなことになれば、「倍返し」で済まない費用負担増となります。

その点では、「マイホームは一生に一度の買い物」、という慎重さを失わず、検討を進めていただければと思います。

加えて。

今年に限らず、中長期的な観点で住宅の買い時を探るのであれば、あえて住宅市場が盛り上がっている時期を外す、というのも一計です。日本経済はようやく昨年から回復し始めたように感じますが、世界的には2009年から5年程度景気回復が続いており、いつ不景気に入ってもおかしくありません。

今のところ世界経済は絶好調ですが、好調であればあるほど、新たな不景気が近づいてくることになります。それがいつになるのかは誰もわかりませんが、さすがにもう5年は景気拡大が続かないとすると、2〜3年すれば次の経済危機が起こり、不動産価格が一気に値下がりする、という可能性はそれなりにありそうです。

それを期待するわけではありませんが、これまでの不動産価格のトレンドを見ると、上昇と下落を繰り返しており、であるなら下落を待つのも一つの手である、ということですね。

もちろんマイホーム購入は家が手狭になるなどの実需から起こるものですので、なかなかそこまでのんびり待つのは難しいとは思いますが・・・参考になさってください。

最後に皮肉を1つ。上記記事では下記のような記述があります。

「3パーセントの増税は不動産のような高額の買い物をする場合、その差は大きい。単純に計算しても、1,000万円あたり30万円の負担増。3,000万円クラスのマンションでも購入したなら、消費税増税の差額分だけで新しい家電製品が軽く揃えられてしまう。」

これはもちろん間違いですね。なぜなら、消費税は建物価格にしかかかりませんので、マンション価格の6割くらいが土地の値段だとすれば1,000万円あたりの実質的な増税額は12万円程度に留まります。3,000万円のマンションなら増税額は36万円程度ということですね。もちろん、それだけあれば新しい家電がそれなりには揃えられるとは思いますが。

ちなみにもう1つ見落とされがちなのが、中古住宅の場合は原則として消費税がかからない、ということですね。こちらもご留意いただければと思います。

とは言いつつ中古住宅についても新築住宅と同様に上昇しているわけですが・・・。

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