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[2月の住宅ローン金利予想]
市場金利は上昇一服 住宅ローン金利は据え置きか

このページでは、足元の金利動向から、来月の住宅ローン金利を予想します。
2014年1月21日

長期金利は0.6%台半ばまで低下


■長期金利グラフ(グラフ期間:1年)



<編集部からのコメント>

毎年1月から3月というのは新学期や新年度を前にして住宅需要が最も伸びる時期ですが、それに伴い、住宅ローンの需要もまた大きく伸びる時期ですね。実際、当サイトのトラフィックも年明けから徐々に増加してきておりまして、やはり住宅ローンや住宅ローン金利への関心の高まりを実感しております。

今年は4月に消費税の増税が控えており、もしかするとその駆け込み需要がさらに需要を喚起している面があるのかもしれませんね。

となると気になるのが今後の住宅ローン金利の動向ということになりますが、まずは住宅ローン金利と関係の深い長期金利の、これまでの推移を振り返ると上記グラフのとおりこの1年間は、金利の変動がかなり激しかったことが分かります。

まず昨年の年始から4月にかけてアベノミクスによる景気回復や株価上昇、日銀による追加金融緩和への期待をベースとして長期金利は大きく低下しました。

金融緩和とは、金融市場に資金を大量に供給して経済を活性化させる政策ですね。金融市場では「金余り」となることから、一般的には金利が低くなる効果があるわけですが、実際、昨年4月に発表された新たな金融緩和策はまさに「異次元」とも呼べる大規模なものだったこともあり、発表当日と翌日には長期金利は0.3%台に低下するなど、史上空前の低金利を実現しました。

となるとそのまま超・超・低金利がずっと維持されるかと思いきや、そう素直に動かないのが金融市場・金融相場というもので、むしろその後、金利は急上昇し、一時は0.9%台に乗せるなど、金融緩和策により金利が上昇するという、常識とは「真逆」の動きとなりました。それだけ国債市場が異次元の金融緩和により混乱してしまった、ということなのでしょうね。

ただそうした金利の混乱も徐々に沈静化し、昨年5月にピークアウトした長期金利は7月半ばから低下し始め、8月、9月、10月、そして11月と4ヶ月連続で基本的には下落トレンドを維持し、住宅ローンの金利もこうした動きに歩調を合わせるように低下していきました。

しかし。

そのまま落ち着いてしまわないのが昨年の市場金利の特徴で、12月から再度上昇したのですね!グラフを見ると一時は0.75%近くまで上昇したことが分かります。そうした市場金利の動向を受けて、今月=1月の住宅ローン金利は全般的に上昇しました。せっかくの住宅ローン市場の盛り上がりに水を差したわけですね・・・。

では2014年に入ってからの長期金利の動きはどうなっているかと言うと、そうした金利上昇も一旦は収まり、再び低下傾向が出始めています。具体的には足元の長期金利は0.665%となっており、先月のこの時期の0.685%を下回る水準まで低下してきました。このまま落ち着いてくれることを期待したいと思います。

さて今のところ、日本の金利の変動要因として相関が指摘されているのが日本の株価とアメリカの金利ですが、それぞれチェックするとこのようになっています。まず日本株はこう。



次にアメリカの金利はこう。



どちらも確かに足元では少し下落しており、この点は日本の長期金利の動きと重なります。

一方、どちらも全体的には上昇トレンドを維持しているほか、今年はさらなるアメリカ金利高・日本株高が確実視されており、これらが本当に日本の金利と相関しているのであれば、一年を通して日本の金利は上昇圧力を受けることになります。

しかしながら。

反対の金利低下圧力として厳然と横たわるのが、日銀が実施している「異次元の金融緩和」であり、ただでさえ強い圧力を有していることに加え、消費税増税後の景気の落ち込みを防ぐために、さらなる追加的な金融緩和の実施も検討されています。

「異次元」の上を行く金融緩和が一体どんなものなのか皆目検討がつきませんが、こうした動きがある限り、金利がどんどん上昇していく可能性は極めて低いですね。

さてそうやって「アメリカ金利と日本株による金利上昇圧力」と「追加的な金融緩和による金利低下圧力」が交錯する状況を俯瞰すると・・・結局のところ2014年の金利環境は、昨年2013年の環境とほとんど全く変わらないということになります。

2013年は上記の通り1年を通して金利の変動が激しく、全く落ち着かなかったわけですが、2014年もそうした状況が続く可能性が高い、ということですね。

今年は金利の変動に一喜一憂せず、大局観をもって住宅ローンの検討を進める姿勢が重要になってくると言えそうです。昨年も結局のところ全体的には低金利が維持されたわけですので。

さてここで、いつものように2000年からの長期金利の推移を振り返るとこのようになっています。



長期金利は上記の通り昨年5月に大きく上昇したとは言え、中長期的に見れば、今が引き続き「歴史的な低水準」にあることがよくわかります。仮に今後、長期金利が0.1%や0.2%上昇したとしても、史上最低水準であるのは間違いありません。

一方で。

前回の景気回復局面である2003年〜2006年ごろの金利推移を見てみると、2003年には長期金利が0.5%前後という過去最低水準まで下がったのち、その後1.5%近くまで跳ね上がっていることが分かります。

たかが1.5%ではあるのですが、されど1.5%と言えます。今の長期金利の金利水準からすれば2倍以上ですし、仮にそうなれば住宅ローン金利も当然、相応に上昇することになります。

2003年当時、世界経済の見通しが大きく好転したことや、小泉政権への期待、りそな銀行への公的資金注入により金融不安が大幅に後退したことに加え、「VaR」と呼ばれるリスク管理手法に起因する「VaRショック」と名づけられた「国債の投げ売り」が金利上昇を加速させたと言われてますが、そもそも金利のバイオリズムとして、「好景気の前が最も金利が低い」のだとすると、長期的に見れば、これから金利が上昇する可能性というのはそれなりにありそうです。

あくまで「長期的に見れば」ということであり、足元では日本では金利が極めて上がりにくい金利状況にあること自体は変わりませんが、それでも今の「歴史的な低水準」からすれば上昇する余地は相応にありますね。

いずれにしても今後、仮に住宅ローン金利が多少上昇したとしても「歴史的な低水準」にあることには変わりはなく、こうした長期的な金利上昇の可能性を念頭に入れれば、今が住宅ローンの借入・借り換えの絶好の機会であることは間違いありません。

焦る必要は全くありませんが、多少の金利変動に左右されることなく、ぜひこの好機を上手に活用してもらいたいと思います。

さて前置きが長くなりましたが、2014年2月の住宅ローン金利を占う上で、いつものように、早めに来月の金利を発表しているソニー銀行の住宅ローン金利をチェックしたいと思います。

◆ソニー銀行住宅ローン金利

・変動金利 : 0.899% → 0.899% (変わらず)
・10年固定 : 1.569% → 1.552% (−0.017%低下
・20年固定 : 2.323% → 2.302% (−0.021%低下
・30年固定 : 2.475% → 2.457% (−0.018%低下

意外にも固定金利はいずれも引き下げてきましたね!上記の通り足元では多少低下してきたとは言え、年末年始に金利が上昇したわけで、それを踏まえれば2月の住宅ローン金利の上昇は必至だと思っておりましたが・・・繁忙期に向けてあえて金利を引き下げてきた、ということでしょうか?

そこでいつものように、今月の国債の平均金利と、先月のこの時期の国債の平均金利の差をチェックするとこのようになります。

◆1月21日現在の今月の国債の平均金利と、先月中旬までの国債の平均金利

・1年  : 0.08% → 0.08% (変わらず)
・10年 : 0.65% → 0.68% (+0.03%上昇
・20年 : 1.54% → 1.54% (変わらず)
・30年 : 1.70% → 1.69% (−0.01%低下

こうしてみると、意外にこちらも「上昇している!」という感じではないですね。30年もの国債金利はむしろ低下しています。

しかしながら、低下しているわけでもなく、そうした点では2月の住宅ローン金利は全般的に据え置きとなる可能性が高い、と言えるのかもしれませんね。

加えて、ソニー銀行のように積極的に住宅ローン金利を引き下げてくる銀行が出てくるかどうか・・・注目したいと思います。

ただ仮にお目当ての住宅ローンの2月の金利が据え置きであったとしても、繰り返しになりますが、今が住宅ローンの借入や借換のベストなタイミングであるのは間違いなく、多少の金利変動に左右されることなく、ぜひこの好機を十分に活用していただければと思います。

最後に住宅ローン「変動金利」タイプについて。

これまた毎回ご案内しているように、人気の住宅ローン変動金利タイプのベースとなる「短期金利」については、日銀が完全にコントロールしているために、上がることも下がることもなく引き続き、「超・低金利」を維持しています。

実際、1月21日現在の代表的な短期金利である「無担保コール翌日物」金利は「0.072%」とケタ違いの低金利=ゼロ金利となっています。1ヶ月前の金利は「0.074%」でしたから、わずかに低下したことになります。

日銀のこうした短期金利の引き下げ政策=ゼロ金利政策は、日銀自身が明言しているように十分なインフレ=おそらく年2%=となるまで続けられますので、短期金利はまだまだ低金利が続き、それはつまり、住宅ローン変動金利タイプもまだまだ低金利が続くことを意味します。

住宅ローン金利が上昇した、低下した、と言ってもそれはあくまで10年固定や20年固定といった「固定金利タイプ」の話であり、「変動金利タイプ」は基本的にはゼロ金利政策が復活した2008年12月以降、5年近く全く上昇していません。

つまり変動金利タイプをご検討の方は、長期金利の変動に一喜一憂する必要は全くない、ということですね。こちらも参考になさってください。

みなさんが最高の住宅ローンに出逢えることを祈っております。

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