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住宅ローン、借り換えるにはどの金利タイプ?

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2014年2月13日

Yahooニュース

住宅ローン「借り換え」でトクする方法




※抜粋

<編集部からのコメント>

2月・3月は不動産市場や住宅ローン市場が盛り上がる時期ですが、それと同時に住宅ローンの借り換えも盛り上がる時期ですね。

実際、当サイトでも「借り換え」キーワードで来られる方が増えてきております。

もちろん借り換えは何も金融機関が忙しい時期を選んでやる必要はなく、ご自分がじっくり検討・準備できる時期に、住宅ローン金利が低下したタイミングで実施すればいいわけですが、結果的にそれなりにピークシーズンに偏ってしまうのは、ちょうどその頃に、当初固定金利期間が終了するケースが多いからなのでしょうね。

たとえば、10年前の3月に借りた住宅ローンの10年固定金利がこの3月に終了する、といったパターンです。

これまでの住宅ローン金利タイプのシェアはといえば概ね、

・変動金利 : 5割
・当初固定 : 3割
・長期固定 : 2割

と言ったような分布になっています。つまりは当初固定金利タイプで住宅ローンを借りる人が結構おられるわけですが、そうした方々の住宅ローンを当初借り入れたタイミングが、全体と同じくそれなりに2月・3月に集中しているのだとすれば、借り換えのニーズもまたこの時期に膨らむのも当然と言えるのかもしれません。

さて借り換えに際して悩む最大のポイントの1つが住宅ローン金利タイプ選びではないでしょうか。

住宅ローンの借り換えには、登記関連費用や新旧の銀行に支払う手数料・保証料が数十万円かかるのが通例ですので「住宅ローン金利が下がること」が絶対条件となりますが、そこから考えると以下6パターンが考えられます。

・全期間固定 → 全期間固定
・全期間固定 → 当初固定
・全期間固定 → 変動金利
・当初固定  → 当初固定
・当初固定  → 変動金利
・変動金利  → 変動金利

中でも悩ましいのは今、全期間固定で借りている人ですかね。その場合は、全期間固定から変動金利まで、全ての金利タイプへの借り換えが想定可能だからです。

ちなみに一般的には借り換えの条件として

・借り入れ期間 : 10年以上
・金利削減効果 : 1%以上
・借り入れ金額 : 1,000万円以上

という3つの分かりやすい「1」が指摘されていますが、実際には今や借り換えはもっと早く行われているので「借り入れ期間」「借り入れ金額」はそれよりも長く・大きく、結果として金利削減幅がわずかでも大きなメリットが出ることが多いです。

ご興味がある方は各銀行の借り換えシミュレーションで試算してみてください。

>>>新生銀行の借り換えシミュレーションはこちらから
>>>住信SBIネット銀行の借り換えシミュレーションはこちらから

ちなみに記者がアドバイスを求められるとすれば、やはりまずは変動金利への借り換えについて検討することをお勧めすると思います。この3つの金利タイプの中ではダントツで金利が低いわけですから、借り換えメリットを最大化できます。

加えてバブル崩壊以降の25年間、短期金利は長期金利に比べて低い水準をずっと維持しており、「変動金利を借りて損する」という状況が考えにくく、さらには少子高齢化など、国内市場の縮小が進む中では、今後も金利が大きく上昇する事態も考えにくいからです。

また、経済情勢が変わって恒常的な金利上昇が予想される時代が来れば、変動金利タイプならいつでも固定金利に変更できます。もちろんそれまでは低金利が享受できるわけですから、なるべく返済を進め、低金利メリットを極大化しておくことも可能です。

とは言いつつ、人はそこまで合理的ではありませんし、未来の金利を正確に予測することは不可能です。特に今まで全期間固定で借りていた人がいきなり変動金利に変更するのは躊躇される場合が多いかもしれませんね。

「借り換えメリットも実現したいが、多少の安心感はほしい」という人にとっては、10年などの金利と固定期間のバランスがいい当初固定金利が選択肢に上がってくるのではないでしょうか。もちろん、「正解」があるわけではありませんので(結果論なら何とでも言えますが)、ご本人が納得できたなら、それが正解、ということになります。

では専門家はどういった借り換え後の金利タイプについてどのようなアドバイスをされているのでしょうか?

上記記事では著名FP女史が、住宅ローン「借り換え」でトクする方法と題して具体的に解説されていますが、そのまま引用するとこういうことになります。

「1%未満の変動金利型ローンを借りている人は、金利が低い今のうちに10年固定などの長期固定のローンへ借り換えよう。固定金利タイプのローンを組んでいる人も、金利水準が下がっているので、さらに金利が低い固定金利のローンへ借り換えるとおトクになるケースも出てくるはず。」

つまり、予想に反し、このようなアドバイスをしているということですね。

・全期間固定 → 当初固定
・当初固定  → 当初固定
・変動金利  → 当初固定

女史の一押しが「10年固定などの長期固定のローン」であるわけですが、上記の通り金利と固定期間のバランスがいいと言った点や、多少の安心感が得られると言った点では、そうした考え方は理解できないわけではありません。

しかし実際のところ、中でも「変動金利→当初固定」といった、住宅ローン返済額が増えてしまう借り換えを選ぶ人はどれくらいいるのでしょうか?

もちろん毎月の返済額が増えるだけでなく、借り換えには上記の通り数十万円の費用が別途かかるわけで、ある意味、「お金を払って、手間隙かけて、毎月の返済額を増やす」という自虐行為なわけです。

「1%未満の変動金利型ローンを借りている人は、金利が低い今のうちに長期固定のローンへ借り換えよう」と明るく言われても全くリアリティを感じないのは記者だけでしょうか?

こちらのコラムでもご紹介しましたが、借り換え前の金利タイプと借り換え後の金利タイプの内訳は具体的にはこのようになっています。

>>>住宅ローン借り換え時に選ばれている金利タイプは?



これは2012年10月時点での調査となりますので、おそらくそろそろ発表されるであろう、2013年度の調査結果は多少異なるかもしれませんが、それはともかくとして、もともと変動金利で借りていた方の借り換え後の金利タイプを見てみればこうなっています。

・変動金利   : 77.7%
・当初固定  : 15.4%
・全期間固定 : 6.9%  

つまり変動金利で借りていた人が、固定金利に切り替えて借り換えるケースというのはほとんどない、ということですね。もちろん納得できます。

逆に冒頭ご案内したように、最も悩ましいであろう全期間固定で借りていた方の借り換え後の金利タイプはこのような分布となっています。

・変動金利   : 34.5%
・当初固定  : 34.9%
・全期間固定 : 30.6%  

こちらは悩ましいだけあって、見事に1/3ずつに分かれていますが、それでも期間別に細分化して見れば、最も多い金利タイプはやはり変動金利タイプであり、借り換え利用者の方々が、まずは借り換えメリットを極大化しようとする姿勢がうかがえます。

繰り返しになりますが、正解がある筋合いのものではありませんが、借り換え時の金利タイプ選びの参考にしていただければと思います。

ちなみに揚げ足を取るようで恐縮ですが、上記記事で気になった点はもう1つありまして、このくだりです。

「繰り上げ返済をしたほうがいいのではないかと思う人もいるようだが、繰り上げ返済はその分元金が減るだけで金利上昇には直接対抗できるわけではない。」

もちろん繰り上げ返済をすれば元金が減り、仮に金利が上昇したとしても、住宅ローン利息の増加分の絶対額が減ることになりますので、「直接対抗」できますね。

住宅ローンにとって最も重要なことの1つが繰上げ返済の積極的な活用です。もし金利上昇が気になる方は、ぜひ繰り上げ返済をスピードアップできないかご検討いただければと思います。


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