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[3月の住宅ローン金利予想]
市場金利は低下傾向 住宅ローン金利も低下へ

このページでは、足元の金利動向から、来月の住宅ローン金利を予想します。
2014年2月18日

長期金利は0.6%前後まで低下


■長期金利グラフ(グラフ期間:1年)



<編集部からのコメント>

2月も半ばを過ぎたわけですが、住宅ローン市場は例年通りかなり盛り上がってきているように感じます。昨年ほどではないにせよ、当サイトのトラフィックも年明けから徐々に増加しております。

消費税増税前の駆け込み需要は、概ね昨年9月で収束しているわけですが、とは言いつつ、この3月にも多少予想されている駆け込みの動きが追い風となっている面はあるのでしょう。 新築マンションや注文住宅は今から契約しても間に合いませんが、完成済みの物件であればまだ間に合う可能性がありますからね。

住宅ローン減税の拡充や、すまい給付金を加味すれば、4月以降に購入した方がお得なケースも少なくないと思いますが、そうでない場合には、「たかが+3%、されど+3%」と言うことで前のめりになっている方が一定数いらっしゃるのかも・・・しれません。

ちなみに駆け込み需要の第一弾が終わった昨年10月以降の動きを見てみると、マンションは好調な一方で、注文住宅はかなりスローダウンしています。となると戸建て価格が低下するなどのメリットがありそうですが、どうなのでしょうね?機会があれば調べてみたいと思います。

いずれにしても、住宅ローン需要がいつものように広がりを見せるこの時期に気になるのが、住宅ローン金利の動向ということになりますが、まずは住宅ローン金利と関係の深い長期金利のこれまでの推移を振り返ると、上記グラフのとおりこの1年間は金利の変動がかなり激しかったことが分かります。

まず昨年の年始から4月にかけてアベノミクスによる景気回復や株価上昇、日銀による追加金融緩和への期待をベースとして長期金利は大きく低下しました。

金融緩和とは、金融市場に資金を大量に供給して経済を活性化させる政策ですね。金融市場では「金余り」となることから、一般的には金利が低くなる効果があるわけですが、実際、昨年4月に発表された新たな金融緩和策はまさに「異次元」とも呼べる大規模なものだったこともあり、発表当日と翌日には長期金利は0.3%台に低下するなど、史上空前の低金利を実現しました。

となるとそのまま超・超・低金利がずっと維持されるかと期待されたわけですが、そう素直に動かないのが金融市場・金融相場というもので、むしろその後、金利は急上昇し、一時は0.9%台に乗せるなど、金融緩和策により金利が上昇するという、常識とは「真逆」の動きとなりました。それだけ国債市場が異次元の金融緩和により混乱してしまった、ということなのでしょうね。

ただそうした金利の混乱も徐々に沈静化し、昨年5月にピークアウトした長期金利は7月半ばから低下し始め、8月、9月、10月、そして11月と4ヶ月連続で基本的には下落トレンドを維持し、住宅ローンの金利もこうした動きに歩調を合わせるように低下していきました。

住宅ローン利用者にとっては一安心と言ったところですが、しかし、そのまま落ち着いてしまわないのが最近の市場金利の特徴で、昨年末に再度0.75%近くまで上昇した後、年明け以降、今度は低下傾向にあります。つまり上がったり下がったりを繰り返しているわけですね。

足元の長期金利は0.605%となっており、先月のこの時期の0.665%を下回って推移しています。住宅ローンがハイシーズンに入っている中、今のところ金利が低下トレンドにある点は歓迎したいと思います。このまま落ち着いてくれることを期待したいと思います。

さて今後の金利動向を占う上で参考になってくるのが、日本の金利との相関が指摘されている日本の株価とアメリカの金利ですが、それぞれチェックするとこのようになっています。まず日本株はこう。



次にアメリカの金利はこう。



どちらも確かに足元では少し下落しており、この点は日本の長期金利の動きと重なります。

一方、どちらも全体的には上昇トレンドを維持しているように見えますね。つまり足元の低下はあくまで一時的なもののように見えます。

さらに。

今年はアメリカの金融緩和縮小に伴うさらなるアメリカ金利の上昇や円安ドル高の進展、そして日本株の上昇が確実視されており、これらが日本の金利と相関しているのであれば、日本の金利は基本的には上昇圧力を受けることになります。

もちろん、その逆の金利低下圧力として厳然と横たわるのが、日銀が実施している「異次元の金融緩和」であり、ただでさえ強い圧力を有していることに加え、消費税増税後の景気の落ち込みを防ぐために、さらなる追加的な金融緩和の実施も検討されています。

「異次元」の上を行く金融緩和が一体どんなものなのか皆目検討がつきませんが、こうした動きがある限り、金利を引き下げる力もまたかなり強いということですね。

このように「アメリカ金利と日本株上昇による金利上昇圧力」と「追加的な金融緩和による金利低下圧力」が金利を上下に引っ張り合う状況を俯瞰すると・・・結局のところ2014年の金利環境は、昨年2013年の環境とほとんど全く変わらないということになります。

2013年は上記の通り1年を通して金利の変動が激しく、全く落ち着かなかったわけですが、2014年もそうした状況が続く可能性が高い、ということですね。

今年は金利の変動に一喜一憂せず、大局観をもって住宅ローンの検討を進める姿勢が重要になってくると言えそうです。昨年も結局のところ全般的には低金利が維持されたわけですからね。

さてここで、いつものように2000年からの長期金利の推移を振り返るとこのようになっています。



長期金利は上記の通り昨年5月に大きく上昇したとは言え、中長期的に見れば、今が引き続き「歴史的な低水準」にあることがよくわかります。仮に今後、長期金利が0.1%や0.2%上昇したとしても、史上最低水準であるのは間違いありません。長期金利が1%を下回る時期というのは実はそれほどないのですね。

一方で。

前回の景気回復局面である2003年〜2006年ごろの金利推移を見てみると、2003年には長期金利が0.5%前後という過去最低水準まで下がったのち、その後1.5%近くまで跳ね上がっていることが分かります。

たかが1.5%ではあるのですが、されど1.5%と言えます。今の長期金利の金利水準からすれば2倍以上ですし、仮にそうなれば住宅ローン金利も当然、相応に上昇することになります。

2003年当時、世界経済の見通しが大きく好転したことや、小泉政権への期待、りそな銀行への公的資金注入により金融不安が大幅に後退したことに加え、「VaR」と呼ばれるリスク管理手法に起因する「VaRショック」と名づけられた「国債の投げ売り」が金利上昇を加速させたと言われてますが、そもそも金利のバイオリズムとして、「好景気の前が最も金利が低い」のだとすると、長期的に見れば、これから金利が上昇する可能性というのはそれなりにありそうです。

あくまで「長期的に見れば」ということであり、異次元緩和が実施されている間は、金利が極めて上がりにくい状況にあること自体は変わりませんが、それでも今の「歴史的な低水準」からすれば、「これ以上は下がりにくい」という点で上昇する余地は相応にあります。

いずれにしても、今が住宅ローンの借入・借り換えの絶好の機会であることは間違いありません。

焦る必要は全くありませんが、多少の金利変動に左右されることなく、ぜひこの好機を上手に活用してもらいたいと思います。

さて前置きが長くなりましたが、2014年3月の住宅ローン金利を占う上で、いつものように、早めに来月の金利を発表しているソニー銀行の住宅ローン金利をチェックしたいと思います。

◆ソニー銀行住宅ローン金利

・変動金利 : 0.899% → 0.899% (変わらず)
・10年固定 : 1.552% → 1.506% (−0.046%低下
・20年固定 : 2.302% → 2.249% (−0.053%低下
・30年固定 : 2.457% → 2.405% (−0.052%低下

やはり固定金利はいずれも引き下げてきましたね!上記の通り市場金利は先月の水準から順調に低下しており、それに合わせて住宅ローン金利を引き下げるのは自然なことだと思います。

これまたいつものように、今月の国債の平均金利と、先月のこの時期の国債の平均金利の差をチェックするとこのようになります。

◆2月18日現在の今月の国債の平均金利と、先月中旬までの国債の平均金利

・1年  : 0.08% → 0.08% (変わらず)
・10年 : 0.68% → 0.61% (−0.07%低下
・20年 : 1.54% → 1.47% (−0.07%低下
・30年 : 1.69% → 1.63% (−0.06%低下

10年もの金利が低下しているのは当然ですが、20年もの・30年もの金利も連動して概ね0.07%前後低下している、ということですね。

このままこうした金利水準が維持されるのであれば、3月の住宅ローン「固定」金利は全般的に引け下げとなる可能性が高い、と言えそうです。住宅ローン需要が拡大している時期であり、ありがたいことです。

最後に住宅ローン「変動」金利について。

これまた毎回ご案内しているように、人気の住宅ローン変動金利タイプのベースとなる「短期金利」については、日銀が完全にコントロールしているために、上がることも下がることもなく引き続き、「超・低金利」を維持しています。

実際、2月18日現在の代表的な短期金利である「無担保コール翌日物」金利は「0.075%」と上記の国債金利と比較しても文字通りケタ違いの低金利=ゼロ金利となっています。1ヶ月前の金利は「0.072%」でしたから、わずかに上昇したことになりますが、引き続きゼロ金利が維持されています。

日銀のこうした短期金利の引き下げ政策=ゼロ金利政策は、日銀自身が明言しているように十分なインフレ=おそらく年2%=となるまで続けられますので、短期金利はまだまだ低金利が続き、それはつまり、住宅ローン変動金利タイプもまだまだ低金利が続くことを意味します。

そもそも少子高齢化が進む日本で十分なインフレなど永遠に起こらないかもしれませんしね。

住宅ローン金利が上昇した、低下した、と言ってもそれはあくまで10年固定や20年固定といった「固定金利タイプ」の話であり、「変動金利タイプ」は基本的にはゼロ金利政策が復活した2008年12月以降の5年以上全く上昇していません。

つまり変動金利タイプをご検討の方は、長期金利の変動に一喜一憂する必要は全くない、ということですね。こちらも参考になさってください。

みなさんが来月も最高の住宅ローンに出逢えることを祈っております。

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