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住宅ローンの金利タイプ、検討時と借りる時でどう変わる?

このページでは、住宅ローンに関する各種ニュースや情報をご紹介します。今回取り上げるニュースはこちら。
2014年2月18日

SUUMOジャーナル

住宅金融支援機構、2013年度民間住宅ローン利用者の実態調査実施




※抜粋

<編集部からのコメント>

住宅ローン選びの第一歩はといえば、銀行を選ぶことではなく、住宅ローンの金利タイプを選ぶことですね。

というのも、変動金利タイプ、10年固定金利タイプ、20年固定金利タイプ、30年固定金利タイプそれぞれで有利な銀行が変わってくるからです。たとえば変動金利タイプならネット銀行、10年固定金利タイプなら店舗系銀行、30年固定金利タイプならフラット35、と言った具合です。

もちろんネット銀行の10年固定金利タイプや30年固定金利タイプの住宅ローン金利が、他の業態の銀行の住宅ローン金利と比較して割高になることはまずありませんので、基本的にはネット銀行を検討の中心に据えておけば問題ないと思いますが、同じネット銀行の中でも金利タイプによって優劣が異なりますので、やはりまず最初に金利タイプのめぼしをつけておく必要があります。

この金利タイプ選びですが、やはり各人の金利観と金利耐性がベースになってくると思います。

金利観については、分かりきったことですがあえて整理すればこうなります。

・金利が今後、大きく上昇する → 全期間固定金利タイプ
・金利が今後、それなりに上昇する → 10年などの当初固定金利タイプ
・金利が今後、あまり変わらない → 変動金利タイプ

次の金利耐性は金利が上昇したときの抵抗力ですが、実際には家計のリアルな抵抗力というよりは、メンタルの抵抗力・強さと言えそうです。整理すればこんな感じでしょうか。

・金利が上昇すると慌てふためく → 全期間固定金利タイプ
・金利が上昇すると嫌な気持ちになる → 10年などの当初固定金利タイプ
・金利が上昇しても冷静でいられる → 変動金利タイプ

金利観と金利耐性の志向性がうまく合致すれば問題ありませんが、困るのはずれている場合でしょうか。たとえばこういったケースです。

・金利が今後、あまり変わらないと思っているが、金利が上昇すると慌てふためく

こうした場合には素直に、自分の気持ちに正直に、全期間固定金利タイプを選んでおいた方が無難そうですね。

さてでは実際に、これから住宅ローンを借りようとしている人はどういった金利タイプに興味を持っているのでしょうか?住宅金融支援機構が2013年10月に調査した、「2013年度 民間住宅ローン利用者の実態調査」ではこのようになっています。



一番上が今回(2013年10月)の調査結果、その次が前回(2013年6月)の調査結果ということになりますが、前回と比較すればこのような推移ということですね。

・全期間固定金利タイプ : 36.0% → 34.9%
・当初固定金利タイプ : 39.2% → 38.5%
・変動金利タイプ : 24.8% → 26.6%

つまり変動金利タイプのみが増加しており、動きとしてはまだわずかですが、固定→変動への金利シフトがおきた、ということですね。

で、この1年間の長期金利の推移を振り返るとこのようになっています。



昨年5月に一時0.9%を超えた長期金利ですが、そこでピークアウトし、11月にかけて右肩下がりで下がっていったことが分かります。このアンケート調査時点の昨年10月はまさにその金利低下局面の真っ只中におりまして、住宅ローン検討者の金利先高観が薄れ、変動金利タイプへの関心がじわりと高まった、ということでしょうね。

ちなみにその住宅ローン検討者の金利観と、希望する金利タイプの組み合わせもしっかり調査されておりましてこのようになっています。



全体としてはこのような分布と推移になっています。

・今後1年間の住宅ローン金利は、現状よりも上昇する : 57.8% → 46.9%
・今後1年間の住宅ローン金利は、ほとんど変わらない : 25.6% → 33.3%
・今後1年間の住宅ローン金利は、現状よりも低下する :  4.8% →  6.9%
・見当がつかない : 11.7% → 12.8%

やはり「現状よりも上昇する」が減少し、「ほとんど変わらない」と「現状よりも低下する」が上昇しています。そうした変化を背景に変動金利人気がじわりと回復した、ということですね。

ただ興味深いのは、全期間固定金利タイプを選ぶ方も、当初固定金利タイプを選ぶ方も、変動金利タイプを選ぶ方も、実はそれほど金利観に大きな差はない、という点ですね。

確かに全期間固定金利タイプを希望する方は、他のグループと比較すれば「現状よりも上昇する」と答えた方が多いですし、逆に変動金利タイプを希望する方は「ほとんど変わらない」と答えた方が多いわけですが、それでもそれぞれの差は5%〜15%の差に留まります。まるっきり内訳が異なるわけではない、ということですね。

実際、金利が「現状よりも上昇する」と考えているのに変動金利タイプを希望している方や、逆に金利が「現状よりも低下する」と考えているのに全期間固定金利タイプを希望している方もそれなりにおられます。

もちろん、この回答は「今後1年間の住宅ローン金利の見通し」ということですので、10年や20年といった期間であれば答えはまた変わってくるでしょうし、変動金利から固定金利への変更や、固定金利から変動金利への変更も技術的には可能ですので、金利観とは別に、「金利の潮目が変われば金利タイプを変更すればよい」と考えている方も少なくないと思いますが、それに加えて、やはり上記の金利耐性=金利が上昇したときの(メンタルな)抵抗力の違いというのも大きいのでしょうね。

繰り返しになりますが、これについては自分の気持ちに正直に選べばよいと思います。

さて、こうした「住宅ローンを借りる前の、希望の金利タイプ」の調査結果を見るといつも違和感を覚えるのが、実際の金利タイプとの相違ですね。ちょうど住宅金融支援機構が同じタイミング(2013年10月)で実施した、実際に住宅ローンを借りた方への調査結果が公表されておりますが、このようになっています。

>>>最新の住宅ローン金利タイプシェア あの金利タイプが復権

・全期間固定金利タイプ : 21.8%
・当初固定金利タイプ : 31.2%
・変動金利タイプ : 47.0%

住宅ローンを「検討」されている方の中では上記の通り固定金利が多数派なのですが、実際に住宅ローンを「借りた」方への調査では全く逆で、常に変動金利タイプが圧倒的な1位なのですね。

この矛盾はどのように考えればいいのでしょうか?

もちろん、毎月の返済額を計算したら、固定金利と変動金利とでは1万、2万といった差が出てきますので、そうしたリアルな金額を見てしまうとより現実的に、毎月の返済額が少ない変動金利タイプを選びがち、というのはあると思います。

まさに理想と現実の違いですね。

それに加えて上記の通り、固定金利を希望する方も、変動金利を希望する方も、実は金利観はそれほど変わらない、という点もポイントとなってきそうです。

金利観があまり変わらないのであれば、残るは金利耐性=金利が上昇したときの(メンタルな)抵抗力の違いで選ぶ、ということになりますが、これはかなりあいまいなものですね。

そもそも将来の金利など誰にも分かりませんし、過去の実績を参考にするのであれば、80年代のバブル崩壊以降、金利はまったく上昇していないわけで「金利上昇を考慮しなくてよい」という結論となってしまいます。

また、住宅ローン検討時は漠然とした金利上昇に対する不安が、専門家と相談するうちにリスクがクリアになってきて、「ある程度金利上昇リスクを取っても大丈夫そう」と自信が出てくるということもあると思います。

いずれにしても、「他の人はどんな住宅ローン金利タイプを選んでいるのだろう?」と興味を持って調べる際には、「一般的には選ぶ住宅ローン金利タイプは、検討時と実際に借りる時とで大きく異なる」という点を踏まえ、どちらのタイミングでの調査結果なのかご注意いただければと思います。

どちらの調査かで、結論が全く変わるわけですから要注意です。

ちなみにこうした「実際に借りる時には変動金利タイプが主流になる」という傾向は借り換えの場合も同じです。

前回のコラムでご紹介しましたが、2012年10月とちょっと古いデータですが、借り換え客が選ぶ金利タイプはこのようになっています。

>>>住宅ローン、借り換えるにはどの金利タイプ?

このような分布になっている、ということですね。

・全期間固定金利タイプ : 17.1%
・当初固定金利タイプ : 37.3%
・変動金利タイプ : 45.6%

参考になさってください。

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