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ついに地価は全体の81%で上昇! 国土交通省1月調査

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2014年3月11日

朝日新聞

全体の8割で上昇 銀座、名駅など上げ幅トップ 地価動向 13年第4四半期




※抜粋

<編集部からのコメント>

みなさんよくご存知のように、地価の上昇傾向が徐々に鮮明になってきていますね。これには複数の理由があるかと思いますが、主なものを挙げるとすればこういった点があります。

1.景気回復期待
2.アベノミクスによるインフレ懸念
3.住宅ローン金利上昇懸念
4.人手不足による建築費上昇懸念
5.円安による資材価格上昇懸念
6.増税前の駆け込み需要

どれも相互に影響しあっている面はあるかと思いますが、いずれにしても地価と不動産価格に対して強い上昇気流が吹いているのは間違いありません。

これらの中で記者が懐疑的なのは「インフレ」と「住宅ローン金利上昇」ですが、仮にその2つを除いても不動産価格を上昇させるのには十分なパワーがあります。

ちなみに本日で東日本大震災からちょうど丸3年が経ちます。犠牲者の方々には心からご冥福をお祈りすると共に、被災地と被災者の方々の1日も早い復興を願うばかりですが、震災直後にスローダウンした消費者の住宅購入意欲が徐々に持ち直しつつあるのもこうした地価の上昇傾向の背景にあるのかもしれません。

さてそうした地価の動向を把握するために当サイトが定点観測として利用しているのが、国土交通省が3ヶ月ごとに全国主要都市の高度利用地の地価動向を調査している「地価LOOKレポート」です。

これは対象地区が

・東京圏65地区
・大阪圏39地区
・名古屋圏14地区
・地方中心都市等32地区

と全国にバランスよく配分されているのが特徴です。そのため3大都市圏のみならず、全国の動向が把握できることに加え、「1年に1回」が多い他の地価調査と違って、3ヶ月に1回なので概ねリアルタイムで地価の状況をつかめるのが利点です。

その調査結果ですが、まず前回=11月発表の結果を振り返るとこうなっていました。

・上昇地区 : 99地区 → 107地区
・横ばい地区 : 41地区 → 34地区
・下落地区 : 10地区 → 9地区

すでに昨年の時点で上昇地点は全体の71%に達していたことに加え、下落地点はわずか9地区まで減少していたのですね。

では今回=2月発表の結果はと言うと、こうなっています。

・上昇地区 : 107地区 → 122地区
・横ばい地区 : 34地区 →  22地区
・下落地区 :   9地区 →   6地区

当然と言えば当然ですが、さらに上昇傾向が強まっているのですね!150地区中122地区が上昇しているということは、実に81%の地点で地価が上昇している、ということになります。

加えて下落地点もついに6地区まで減ってきました。このままのペースで行けば、今年中にはどこかのタイミングで下落地区が0になりそうですね。

その根強く残る下落地点ですが、具体的にはこのようになっています。

<商業地区>

・千葉市中央区千葉駅前
・八王子市八王子
・長野市長野駅前
・高松市丸亀町周辺
・松山市一番町

<住宅地区>

・千葉市千葉港

地方エリアかと連想しがちですが、実際にはその半分は東京圏ですね。どこも住みやすそうな、住んでみたい街ばかりですが、なぜでしょう・・・。ただしそのほとんどが商業地区であり、顧客の流れの変化など、その地区特有の問題の影響が大きそうですね。

実際、八王子が含まれる「多摩エリア」で見ると、吉祥寺や立川などは上昇または横ばいとなっており、やはりそのエリア全体の問題ではなく、その地区固有の問題が示唆されています。

ちなみに今回、「下落」から回復したのが以下3地区です。

・函館市函館本町
・盛岡市盛岡駅周辺
・浦安市新浦安

これで北海道は4地区全てが上昇もしくは横ばいとなりましたが、それに加えて印象深いのが、震災による液状化被害を強く受けた新浦安がついに下げ止まった点ですね。

ここからも「震災から3年」という年月を感じずにはいられません。

さてこちらの調査をご案内するときにいつも書いていることですが、こうした調査結果を見ると、ついつい短絡的に「上昇しているのは東京だけでしょ?」とか、「景気がいいのは東京と名古屋だけでしょ?」などと聞き流してしまいがちですが、実際には150の調査地点は具体的にはこのような分布になっています。

・北海道 :  4地区
・宮城県 :  4地区
・埼玉県 :  6地区
・千葉県 :  7地区
・東京都 : 41地区
・神奈川 : 11地区
・愛知県 : 14地区
・滋賀県 :  2地区
・京都府 :  9地区
・大阪府 : 19地区
・兵庫県 : 10地区
・広島県 :  3地区
・福岡県 :  4地区
・沖縄県 :  2地区
・その他 : 14地区

繰り返しになりますが、調査地点は全国にバランスよく分散しているわけですね。

そして下落地点が上記6地点のみということは、北海道も宮城も京都も大阪も広島も福岡も沖縄も、いずれも府県内の調査地点はすべて上昇もしくは横ばいとなっている、ということですね。

こうした調査地点は各エリアの中心地区ではないかと思いますが、だとしても地価上昇傾向は決して東京や自動車産業が好調な愛知ばかりではないということはお含みおきいただければと思います。

仮に地価が上昇するといっても1年前と比較して数%のレベルかと思いますので慌てる必要は全くありませんが、一方で建物代にしかかからない消費税アップにこれだけ世間の関心が集まるのであれば、こうした土地の価格の上昇傾向にももう少し注意を払ってもいいような気はします・・・。

気になるのがこうした地価の上昇傾向がいつまで続くか、ということですね。上昇圧力を再掲するとこうなります。

1.景気回復期待
2.アベノミクスによるインフレ懸念
3.住宅ローン金利上昇懸念
4.人手不足による建築費上昇懸念
5.円安による資材価格上昇懸念
6.増税前の駆け込み需要

住宅ローン金利の上昇懸念については個人的には徐々に縮小していくのではないかと思いますが、一方で、アメリカの景気が徐々に上向いてきている今、景気回復期待はもう少し続きそうですし、それにともなって円安によるインフレや資材価格の上昇傾向も継続しそうです。

日本の経常利益もついに赤字ですからね。これも円安要因となってきます。

消費税増税の駆け込み需要も2015年まで続くわけですし、人手不足は2020年の東京オリンピックまで解消されそうにありません。

そう考えると素直に考えれば、あと数年はこうした地価の上昇傾向は続きそうですね。

もちろん、震災も金融危機もある日突然やってきますので、「未来のことは誰にも分からない」と割り切り、慌てず、あせらず、周りに影響されず、マイペースで不動産選びを進めるというのも、選択肢の1つだとは思いますが。

参考になさってください。



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