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最新の住宅ローン審査項目調査、変化あり?なし?

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2014年3月27日

SUUMOジャーナル

国土交通省、「平成25年度 民間住宅ローンの実態に関する調査」公表




※抜粋

<編集部からのコメント>

読者のみなさんはよくご存知の通り、市場金利の低下傾向に加え、住宅ローン競争の激化にともない、ここ数年で住宅ローン金利は劇的に低下してきました。利用者からすればまことにありがたい状況です。

一方、そうした金利低下と裏腹の関係にあるのが住宅ローン審査の厳しさですね。

住宅ローン金利には当然、金融機関側の一定の利ざやが上乗せされているわけですが、これは何も金融機関の利益確保のためだけに存在しているわけではありません。仮に住宅ローン利用者の返済が滞り、金融機関側に損失が発生した場合も、この利ざやからまかなわれることになります。

シンプルに言えば住宅ローン利用者のうち平均1%の方が損失を発生させるとすれば、その1%分の損失相当額を利ざやに含めておかないと、貸し出しを増やせば増やすほど赤字が膨らんでいくことになります。

もちろん実際には、たとえば2,000万円の住宅ローンの返済が滞ったとしても、最終的に担保となっている住宅を売却し、1,500万円で売れれば残りのローン残高は500万円となり、金融機関側の実質的な損失はぐっと減ることになります。

また、そうした方々の多くは一定割合の返済を続けると思いますので、さらに損失は減少します。

したがって実際の住宅ローン返済延滞に関わる損失額は、想像以上に少ないのではないかとは思いますが、とは言え住宅ローン金利の利ざやが小さくなればなるほど、そうした損失に対する抵抗力が弱まっていくのは間違いなく、やはり「住宅ローン金利が低いほど、住宅ローンの審査が厳しくなる」ということではないかと思います。

また、住宅ローン金利が低ければ当然のことながら人気が出ますから、「人気の住宅ローンほど、審査が厳しい」と言い換えてもあながち間違いではないですね。

一方、メガバンクで多いのは優遇金利に幅があるケースです。たとえば変動金利=0.975%〜1.275%といった場合ですね。これは、信用力が十分あると判断された時しか最優遇金利である0.975%が適用されないということです。

「0.3%の差くらいなら想定内」と思われるかもしれませんが、実際にはさらに信用力が足りないと判断された場合には、そもそも貸し出しが断られたり、貸し出し金額をカットされることとなりますのでご注意いただければと思います。

さて気になるのが、ではどういった点を審査されるのか、という点ですが、こちらの記事にまとめておりますが主に以下の通りです。

>>>住宅ローン審査の9大基準 落ちた理由は?対策は?

99.4% : 完済時年齢
98.1% : 借入時年齢
97.9% : 返済負担率
96.6% : 勤続年数
95.6% : 年収
95.5% : 担保評価
95.1% : 健康状態
94.4% : 融資率(購入の場合)
92.5% : 融資率(借換の場合)

どれも確かに重要そうな項目が並んでいますね。

印象的なのが、たとえば「年収」で95.6%ということは、残り4.4%の金融機関は「審査項目に含めていない」ということが示唆されています。そんなことがあるのでしょうか?4.4%というと少ない割合に響きますが、約20分の1ということですからね。実数ではそれなりの数になってくると思います。

年収を全く考慮に入れていない金融機関はないような気もしますが・・・。

それはともかくとして、上記審査項目は国土交通省が毎年発表している「民間住宅ローンの実態に関する調査」から引用したものですが、その最新の調査結果が発表されましたので、前回からの変動をチェックしたいと思います。前回調査からの差異はこういうことですね。

・完済時年齢 : 99.4% → 99.1%
・借入時年齢 : 98.1% → 97.5% 
・返済負担率 : 97.9% → 97.2%
・勤続年数 : 96.6% → 96.5%
・年収 : 95.6% → 96.2%
・担保評価 : 95.5% → 96.2%
・健康状態 : 95.1% → 94.8%
・融資率(購入の場合) : 94.4% → 92.2% 
・融資率(借換の場合) : 92.5% → 91.6%

細かく見れば多少、数値が変動していますね。概ね少し低下していることになります。

ただ全体的にはむしろ、「ほとんど変動なし」と捉えた方が正確ですね。シェアが1%以上変動しているものはほとんどありませんし、順位も前回から変動はありません。

つまり・・・この調査結果は年によってブレたりするものではなく、極めて安定しているという点では、実態をかなり正確に表していることが示唆されます。適当な回答であればもっと変動するからですね。

ということは、再度「年収」に注目すると、今回は96.2%と多少上昇したものの引き続き残り3.8%の金融機関は、審査項目に含めていないということですね。

仮にご自分の住宅ローンの申し込みが、年収条件に引っかかってNGになったと判断したなら、粘り強く20くらいの金融機関に当たれば、平均的にそのうちの1社くらいはOKしてもらえる可能性がある、ということになります。

年収もそうですが、勤続年数や健康状態など、コントロールできない項目がネックになっている場合には、こうした審査項目に多少のばらつきがある状況というのは歓迎すべきことですね。

上記の通り「人気の住宅ローンほど、審査が厳しい」ということであれば、やはり基本的には複数の銀行に申し込んでおくのが住宅ローンの借り入れ・借り換えの基本と言えそうです。

参考になさってください。

ちなみに住宅ローン金利の低下に伴いよく指摘された事柄の1つに「住宅ローンビジネスの赤字懸念」があります。つまり実際には、現状の薄い利ざやでは、住宅ローンの貸し倒れや人件費、間接コストがまかなえず赤字に陥っているのでは?というものですね。

金融庁もその点を気にして重点的に検査する、という報道も以前ありましたが、最近はすっかり聞かれなくなりました。と言うことは、そうした懸念が払拭され、黒字はともかくとして少なくとも赤字ではないことが確認された、ということなのでしょうか?

であれば住宅ローン利用者にとっても悪いことではありませんね。そうした情報公開にも期待したいところです。

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