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[5月の住宅ローン金利予想]
市場金利は低位安定 住宅ローン金利も概ね金利維持

このページでは、足元の金利動向から、来月の住宅ローン金利を予想します。
2014年4月15日

長期金利は0.6%前後を維持


■長期金利グラフ(グラフ期間:1年)



<編集部からのコメント>

4月も折り返しとなりましたが、増税前の駆け込み需要の影響で百貨店や自動車などが苦戦しているほか、住宅業界の中でも注文住宅はまだ落ち込みが続いているようですね。

ただ駆け込み需要にしても、その後の反動減にしても、ざっくり言って通常時のプラスマイナス20%前後という感じなのではないですかね?

もちろん20%という数字が大きいか小さいかと言えば大きいのは間違いなく、20%も売り上げがダウンすれば多くの企業が赤字になるとは思いますが、一方で「死活問題」というレベルかと言えばそうでもなさそうです。

超・大盤振る舞いだった家電エコポイントが終了した後は家電業界は「焼け野原」でしたが、さすがに今回はそこまで影響はないのでしょうね。冷静に考えてみればいくら増税されたといっても3%です。値段としては誤差の範囲内ということではないかと思います。精神的な負担感は別ですが・・・。

翻って住宅ローン市場ですが、当サイトのトラフィックなどから推測すると3月末前後でやはり通常時の1、2割の変化があったように感じます。つまり3月の中旬くらいまでは、通常時の1、2割増しのトラフィックで推移する一方、それ以降は逆に通常時の1、2割減のペースになっている、ということです。

ただそうした反動減も4月の中旬に入ったあたりから徐々に持ち直しつつあるように感じております。住宅ローン市場の約半分は借り換え需要ですから、そこには駆け込み需要も反動減もありません。もしかすると事務手数料に対する消費税増税を気にされる方が多少おられたかもしれませんが・・・。

加えて、こちらのサイトでは何度もご案内している通り、標準的な世帯が標準的な住宅ローンを借りて、標準的なマイホームを購入する場合、住宅ローン減税の拡充やすまい給付金の創設を加味すれば、むしろ消費税8%の時の方がお得になる場合が多いという試算もあります。

>>>「住宅ローン減税+すまい給付金」vs「消費税増税」 どっちが得?

その点では住宅ローン市場は早期に通常モードに戻っていくのではないでしょうか。そうなってくると、銀行間の貸し出し競争が再燃する可能性も高くなりますね。住宅ローン利用者にとってはもちろんwelcomeな状況ですから期待しておきたいと思います。

さて、来月=2014年5月の住宅ローン金利を予測する前に、いつものようにまずは住宅ローン金利と関係の深い長期金利のこれまでの推移を振り返ると、上記グラフのとおりこの1年間は金利の変動がかなり激しかったことが分かります。

まず昨年の年始から4月にかけてアベノミクスによる景気回復や株価上昇、日銀による追加金融緩和への期待をベースとして長期金利は大きく低下しました。

金融緩和とは、金融市場に資金を大量に供給して経済を活性化させる政策ですね。金融市場では「金余り」となることから、一般的には金利が低くなる効果があるわけですが、実際、昨年4月に発表された新たな金融緩和策はまさに「異次元」とも呼べる大規模なものだったこともあり、発表当日と翌日には長期金利は0.3%台に低下するなど、史上空前の低金利を実現しました。

となるとそのまま超・超・低金利がずっと維持されるかと期待されたわけですが、そう素直に動かないのが金融市場・金融相場というもので、むしろその後、金利は急上昇し、一時は0.9%台に乗せるなど、金融緩和策により金利が上昇するという、常識とは「真逆」の動きとなりました。それだけ国債市場が異次元の金融緩和の影響を消化できず混乱してしまった、ということなのでしょうね。

ただそうした金利の混乱も徐々に沈静化し、昨年5月にピークアウトした長期金利は7月半ばから低下し始め、足元では0.6%前後まで低下しています。

昨年末に再度0.75%近くまでスルスル上昇する局面もありましたが、年明け以降、長期金利は再度低下傾向にあります。グラフ全体を眺めてもキレイな右肩下がりですね。

直近の長期金利はちょうど0.600%となっており、先月のこの時期の0.625%からはわずかに低下しています。引き続き、低金利状態が続いている、ということになります。

さて今後の金利動向を占う上で参考になってくるのが、日本の金利との相関が指摘されている日本の株価とアメリカの金利ですが、それぞれチェックするとこのようになっています。まず日本株はこう。



次にアメリカの金利はこう。



どちらも足元では足踏み状態にあり、これが日本の金利低下に影響している、ということなのでしょう。

その足踏みしている要因としては新興国経済への懸念やウクライナ問題に加えて、増税後での実施が期待されていた日銀の追加金融緩和観測が少し遠のいたことが挙げられます。先日の黒田日銀総裁の記者会見が自信たっぷりな内容だったことから、早期の新たな金融緩和実施への期待がしぼんでしまったのですね。

もちろん、金融緩和実施=金利低下なわけですから、新たな緩和への期待がしぼむということは金利上昇要因にもなりえなくはないのですが、すでに異次元の金融緩和が実施されていることに変わりはないことから、

・追加的な金融緩和の期待がしぼむ → 株価が低下する → 金利低下圧力となる

というメカニズムの方が強く働くのでしょう。

こうした点を勘案すれば金利上昇圧力はほとんど見当たらず、今の低金利はもうしばらく続きそうですね。もちろん住宅ローン利用者からすればありがたい状況です。

ただし。

先月も述べましたが、長い目で見れば、アメリカの金融緩和縮小に伴うさらなるアメリカ金利の上昇や円安ドル高の進展、そして日本株上昇の可能性があり、これらが日本の金利と相関しているのであれば、日本の金利は上昇圧力を受けることになります。

一方で「異次元の金融緩和」については上記の通り強力に実施されており、つまりそうした金利上昇圧力と金利低下圧力が金利を上下に引っ張り合う状況が実現されるということは・・・昨年2013年の金利環境が再現されるということを意味します。

2013年は上記の通り1年を通して金利の変動が激しく落ち着かなかったわけですが、今後もそうした状況が再現される可能性が高い、ということですね。

仮に本当にそうなって金利の変動幅が大きくなったとしても、一喜一憂せず、大局観をもって住宅ローンの検討を進める姿勢が重要になってくると言えそうです。昨年も結局のところ全般的には低金利が維持されたわけですからね。

さてここで、いつものように2000年からの長期金利の推移を振り返るとこのようになっています。



長期金利は上記の通り昨年5月に大きく上昇したとは言え、中長期的に見れば、今が引き続き「歴史的な低水準」にあることがよくわかります。仮に今後、長期金利が0.1%や0.2%上昇したとしても、史上最低水準であるのは間違いありません。長期金利が1%を下回る時期というのは実はそれほどないのですね。

一方で。

前回の景気回復局面である2003年〜2006年ごろの金利推移を見てみると、2003年には長期金利が0.5%前後という過去最低水準まで下がったのち、その後1.5%近くまで跳ね上がっていることが分かります。

たかが1.5%ではあるのですが、されど1.5%と言えます。今の長期金利の金利水準からすれば2.5倍ですし、仮にそうなれば住宅ローン金利も当然、相応に上昇することになります。

2003年当時、世界経済の見通しが大きく好転したことや、小泉政権への期待、りそな銀行への公的資金注入により金融不安が大幅に後退したことに加え、「VaR」と呼ばれるリスク管理手法に起因する「VaRショック」と名づけられた「国債の投げ売り」が金利上昇を加速させたと言われてますが、そもそも金利のバイオリズムとして、「好景気の前が最も金利が低い」のだとすると、長期的に見れば、これから金利が上昇する可能性というのはそれなりにありそうです。

あくまで「長期的に見れば」ということであり、上記の通り異次元緩和が実施されている間は、金利が極めて上がりにくい状況にあること自体は変わりませんが、それでも今の「歴史的な低水準」からすれば、「これ以上は下がりにくい」という点で上昇する余地は相応にあります。

いずれにしても、今が住宅ローンの借入・借り換えの絶好の機会であることは間違いありません。

焦る必要は全くありませんが、多少の金利変動に左右されることなく、ぜひこの好機を上手に活用してもらいたいと思います。

さて前置きが長くなりましたが、2014年5月の住宅ローン金利を占う上で、いつものように、早めに来月の金利を発表しているソニー銀行の住宅ローン金利をチェックしたいと思います・・・と思ったら、2014年4月15日現在ではまだ発表されていませんね。おそらく一両日中には発表されるかと思いますので気になる方はチェックしてみてください。

気を取り直して、これまたいつものように今月の国債の平均金利と、先月のこの時期の国債の平均金利の差をチェックするとこのようになります。

◆4月15日現在の今月の国債の平均金利と、先月中旬までの国債の平均金利

・1年  : 0.07% → 0.08% (+0.01%上昇
・10年 : 0.61% → 0.62% (+0.01%上昇
・20年 : 1.48% → 1.49% (+0.01%上昇
・30年 : 1.67% → 1.69% (+0.02%上昇

こうしてみると意外にもどの期間とも、0.01%〜0.02%という極めて小幅な範囲で上昇している、ということですね。てっきり低下していると思っていましたがそうではなかったようです。

このままこうした金利水準が維持されるのであれば、5月の住宅ローン「固定」金利は全般的に据え置きか、わずかに引き上げとなる可能性が高いと言えますが、それが正しいとしても全体的には現状の低金利が維持されるわけですから、前向きに受け止めたいですね。

最後に住宅ローン「変動」金利について。

これまた毎回ご案内しているように、人気の住宅ローン変動金利タイプのベースとなる「短期金利」については、日銀が完全にコントロールしているために、上がることも下がることもなく引き続き、「超・低金利」を維持しています。

実際、4月15日現在の代表的な短期金利である「無担保コール翌日物」金利は「0.064%」と上記の国債金利と比較しても文字通りケタ違いの低金利=ゼロ金利となっています。1ヶ月前の金利は「0.074%」でしたから、そこからさらに下落しゼロ金利が深化している、ということですね。

日銀のこうした短期金利の引き下げ政策=ゼロ金利政策は、日銀自身が明言しているように十分なインフレ=おそらく年2%=となるまで続けられますので、短期金利はまだまだ低金利が続き、それはつまり、住宅ローン変動金利タイプもまだまだ低金利が続くことを意味します。

そもそも少子高齢化が進む日本で十分なインフレなど永遠に起こらないかもしれませんしね。自信たっぷりだった黒田総裁には申し訳ないのですけれど・・・。

住宅ローン金利が上昇した、低下した、と言ってもそれはあくまで10年固定や20年固定といった「固定金利タイプ」の話であり、「変動金利タイプ」は基本的にはゼロ金利政策が復活した2008年12月以降の5年以上全く上昇していません。

つまり変動金利タイプをご検討の方は、長期金利の変動に一喜一憂する必要は全くない、ということですね。こちらも参考になさってください。

みなさんが来月も最高の住宅ローンに出逢えることを祈っております。

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