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2014年6月5日

新建ハウジング

「全期間固定型」が3割超に、13年11月〜14年2月の民間住宅ローン利用者調査




※抜粋

<編集部からのコメント>

今月のフラット35の金利が先月に更新した「史上最低金利」を維持していることからも分かる通り、金利低下が着々と進んでいますね。

こうした金利低下の最大の要因としては、昨年4月に発表された、日銀による、いわゆる「異次元の金融緩和」があげられます。金融緩和が行われれば金融市場に資金があふれ出ることに加え、中央銀行によって国債などが積極的に購入されることから、「債券価格上昇=金利低下」というメカニズムが働くわけですね。

そう聞くと、「金利が下がって当たり前なのね」と思いますし、記者も同感ですが、しかし金融市場はそんなに素直に動いてはくれません。下記は期間3年の長期金利のチャートです。



「異次元緩和」が発表された2013年4月以降の金利の動きをチェックしてみると・・・長期金利が一時期0.9%を超えるなど急激に上昇したことが分かります。

当時の記者は、なぜ金融緩和によって金利がむしろ上昇してしまったのか全く理解できませんでしたが、一方でこれまでの歴史的な金利動向を思い起こせば、その内、落ち着けば金利は低下してくるのでは、と思ったものでした。

実際には、みなさんよくご存知の通り、その後金利は順調に低下しているのですね。足元では0.6%前後まで低下しています。ほっと胸をなでおろした住宅ローン利用者の方は少なくなさそうです。

昨年の金利上昇局面では、マスメディアのみならず、多くの専門家が金利上昇リスクを喧伝したものですが、やはり異次元の緩和によって金利が上昇してしまう、というのは常識的に考えればありえないですよね。思い当たる節がある関係者の方々は、読者を煽ってしまったことを十分反省していただきたいものです。

そのように2013年は、上半期には金利が大きく上昇し、下半期には金利が再度低下するという変動の激しい展開となったわけですが、そうした中で住宅ローン利用者の嗜好も上半期は固定金利が相対的に人気で、下半期は変動金利が相対的に人気といった感じで変化したことが予想されます。

金利上昇局面では固定金利が、逆に金利低下局面では変動金利がそれぞれ有利となるからですね。

そこで先日発表された、住宅金融支援機構による、民間住宅ローン利用者の実態調査の結果をチェックしたいと思います。今回は2013年11月〜14年2月に民間住宅ローンを借り入れた人が対象で、回答数は905件ということですね。

上記記事でも紹介されておりますが、金利タイプ別の利用状況はこのようになっています。




ざっくり言えば、「2012年度第3回」と「2013年度第1回」が2013年の上半期、「2013年度第2回」と「2013年度第3回」が2013年の下半期となるわけですが、それぞれでの変動金利と固定金利のシェアをチェックしてみると・・・一貫して変動金利タイプの割合が減り続ける一方で、固定金利タイプの割合が増え続けていることがわかります。

上記の通り、市場金利が低下し続けた2013年の下半期にも住宅ローンの変動金利タイプのシェアが回復しなかったのは違和感がありますが、その理由としては、「市場金利は下がったものの、住宅ローン利用者の金利先高観・金利上昇懸念に変化はなかった」という「仮説」が考えられます。

そこで今回の調査結果に含まれている「今後1年間の住宅ローン金利見通し」の動向についてチェックしてみるとこうなっています。




実際には住宅ローン利用者の方々の金利先高観は後退しているのですね!前回調査と比較するとこのように変化しています。

・現状よりも上昇する : 42.5% → 35.0%
・ほとんど変わらない : 43.1% → 48.5%
・現状よりも低下する : 4.6% → 5.6%
・見当がつかない : 9.8% → 10.8%

上記の通り、金利の動きからすれば極めて自然な気持ちの変化だと思いますが、そうなってくるとやはり不可解なのは上記の金利タイプ別利用状況ですね。

ちなみに住宅ローン金利見通しの内訳を見てみると、全体だけでなく、「全期間固定型」・「固定期間選択型」・「変動型」のいずれの利用者の方々の場合でも金利上昇懸念が大きく低下していることが分かります。

今回の「2013年度第3回」での利用金利タイプ調査では「全期間固定型」のシェアが増加しているわけですが、消費者が「思ったより金利は上がらなさそう」と感じながら、「住宅ローン全期間固定型」を選んでいるとすれば本当に不可解ですね・・・。

ただし、住宅金融支援機構は、月次での住宅ローン金利タイプのシェアも同時に発表しておりましてその結果はこのようになっています。




こちらはもう少しスッキリしておりまして、直近=2014年2月の金利タイプ別のシェアはこのようになっています。

・変動金利タイプ : 42.8%
・当初固定タイプ : 33.7%
・全期間固定タイプ : 23.5%

変動金利>当初固定金利>全期間固定金利、というシェア割合になっていてかなり納得感のある調査結果ですね。上記の通り、市場金利の動きや、住宅ローン利用者の皆さんの金利見通しの変化とも整合性が取れています。

逆にこちらの調査で不可解なのは、2013年11月の調査や、2014年1月の調査など、数ヶ月に1回の割合で全期間固定タイプの割合がポッコリ上昇する結果が出てくることですね。

市場金利や利用者の金利見通しがめまぐるしく変わった、ということであれば多少は納得できるかもしれませんが、上記の通り市場金利はこの1年間、概ねなだらかに低下してきているわけで、住宅ローン利用者の嗜好がそんなにギッタンバッタン変化するとは思えません。

とすると、サンプル数が毎月200人前後と少ないことに起因する「誤差」か、あるいはフラット35=全期間固定金利の住宅ローンを推したい住宅金融支援機構の陰謀か、はたまた機構の「工作員」の暗躍によるものか・・・どうかは分かりませんが、繰り返しになりますが常識的に考えれば、金利が低位安定する中では変動金利タイプの人気が増していると考えるのが自然ですね。

少なくとも全期間固定金利のシェアが増えることはありえません。

こうした調査結果も一定のフィルターをかけて読み込む必要があるということですかね・・・だとすると複雑な気持ちがしますが、参考になさってください。


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