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[7月の住宅ローン金利予想]
長期金利は0.6%回復も、7月の金利はほんの少し低下へ

このページでは、足元の金利動向から、来月の住宅ローン金利を予想します。
2014年6月17日

長期金利はギリギリ0.6%台を回復


■長期金利グラフ(グラフ期間:1年)



<編集部からのコメント>

最近の報道などを見ると、マンション販売は人手不足や物件価格の上昇傾向もあって供給が細くなっている一方で、注文住宅の方は駆け込み需要の反動減から復活していないようですね。

つまりは前者は供給側の問題で、後者は需要側の問題で芳しくない、ということのようです。こうした違いは興味深いですし機会があれば深掘りしたい気もしますが、いずれにせよ住宅市場は4月以降、もう一つ回復しきれていない、ということですね。

ただ一方で、当サイトのトラフィックは今月に入ってから堅調に推移しておりまして、住宅ローンニーズが確かに回復してきているように感じます。

もちろん、住宅ローンには「借り換え」ニーズもありますので、住宅市場と完全に連動しない可能性はあるわけですが、もしそのように住宅市場の動きと住宅ローン市場の動きが乖離しつつあるのだとすればこちらもなかなか興味深いですね。

とは言いつつやはり・・・素直に考えれば、「足元では住宅市場も徐々に回復してきている」可能性の方が高いのでしょう。ボーナスシーズンですしね。6月の住宅関連データが出てくるのは2〜3ヶ月先だと思いますが、数字が好転していることを期待したいと思います。

さて、来月=2014年7月の住宅ローン金利を予測する前に、いつものようにまずは住宅ローン金利と関係の深い長期金利のこれまでの推移を振り返ると、昨年4月に発表された新たな金融緩和策はまさに「異次元」とも呼べる大規模なものだったこともあり、発表当日と翌日には長期金利は0.3%台に低下するなど、史上空前の低金利を実現しました。

となるとそのまま超・超・低金利がずっと維持されるかと期待されたわけですが、そう素直に動かないのが金融市場・金融相場というもので、むしろその後金利は急上昇し一時は0.9%台に乗せるなど、金融緩和策により金利が上昇するという、常識とは「真逆」の動きとなりました。それだけ国債市場が異次元の金融緩和の影響を消化できず混乱してしまった、ということなのでしょうね。

ただ上記グラフのとおり、そうした金利の混乱も徐々に沈静化し、昨年5月にピークアウトした長期金利は7月半ばから低下し始め、足元では0.6%前後まで低下しています。グラフ全体を眺めてもキレイな右肩下がりですね。

しかし直近の長期金利は0.600%ちょうどとなっており、先月のこの時期の0.590%からはわずかに上昇しています。ギリギリ0.6%台を回復しているわけですね。そして上記グラフを再度ご覧いただくと分かるように・・・この「0.6%の壁」はかなり分厚いです!

昨年の10月から半年以上、この壁に跳ね返され続けていることが分かります。素人の記者にはこの「0.6%」に一体どういった意味があるのか分かりませんが、市場心理的にも大きな目安となっているのは間違いなさそうですね。

そうだとすれば、引き続き低金利状態が続いていくとしても、今の水準からさらに低下していくというのは現時点では考えにくい、ということかもしれません。当たるかどうかは分かりませんが、お含みおきください。

このように低位安定を続ける日本の金利ですが、相関が指摘されている日本の株価とアメリカの金利をそれぞれチェックするとこのようになっています。まず日本株はこう。



次にアメリカの金利はこう。



つまりはどちらも上昇の勢いが完全に失われているのですね。特にアメリカの金利についてはむしろ低下傾向となっています!金融緩和の縮小が一足早く決定され、金利の上昇が120%確実と目されていたアメリカの金利が低下するというのは意外ですね・・・。

欧州中央銀行であるECBが金融緩和の究極の一手である「マイナス金利」を導入するなど、新たな金融緩和を模索する中で、世界的に金利低下圧力が高まった、ということなのかもしれません。

こうした点を勘案すれば当面は金利上昇圧力はほとんど見当たらず、これ以上市場金利が下がるのは簡単ではないとしても、少なくとも今の低金利はもうしばらく続きそうですね。もちろん住宅ローン利用者からすればありがたい状況です。

長い目で見れば、そうは言いつつ、アメリカの金融緩和縮小に伴うアメリカ金利の上昇や円安ドル高の進展、そしてその恩恵を受ける形での日本株上昇の可能性があり、そうなってくれば日本の金利も上昇圧力を受けることになりますが、これはあくまで「長い目で見れば」ということですね。

その流れで、いつものように2000年からの長期金利の推移を振り返るとこのようになっています。



長期金利は中長期的に見ても、「歴史的な低水準」にあることがよくわかります。仮に今後、長期金利が0.1%や0.2%上昇したとしても、史上最低水準であるのは間違いありません。長期金利が1%を下回る時期というのは実はそれほどないのですね。

一方で。

前回の景気回復局面である2003年〜2006年ごろの金利推移を見てみると、2003年には長期金利が0.5%前後という過去最低水準まで下がったのち、その後1.5%近くまで跳ね上がっていることが分かります。

たかが1.5%ではあるのですが、されど1.5%と言えます。今の長期金利の金利水準からすれば2〜3倍ですし、仮にそうなれば住宅ローン金利も当然、相応に上昇することになります。

2003年当時、世界経済の見通しが大きく好転したことや、小泉政権への期待、りそな銀行への公的資金注入により金融不安が大幅に後退したことに加え、「VaR」と呼ばれるリスク管理手法に起因する「VaRショック」と名づけられた「国債の投げ売り」が金利上昇を加速させたと言われてますが、そもそも金利のバイオリズムとして、「好景気の前が最も金利が低い」のだとすると、長期的に見れば、これから金利が上昇する可能性というのはそれなりにありそうです。

あくまでこちらも「長期的に見れば」ということであり、上記の通り異次元緩和が実施されている間は、金利が極めて上がりにくい状況にあること自体は変わりませんが、それでも今の歴史的な低水準からすれば、「これ以上は下がりにくい」という点で上昇する余地は相応にあります。

いずれにしても、今が住宅ローンの借入・借り換えの絶好の機会であることは間違いありません。

当面なこの低金利が続くのだとすれば焦る必要は全くありませんが、多少の金利変動に左右されることなく、ぜひこの好機を上手に活用してもらいたいと思います。

さて前置きが長くなりましたが、2014年7月の住宅ローン金利を占う上で、いつものように、早めに来月の金利を発表しているソニー銀行の住宅ローン金利をチェックしたいと思います。ソニー銀行の住宅ローン金利をチェックしたいと思います。

◆ソニー銀行住宅ローン金利

・変動金利 : 0.899% → 0.899% (変わらず)
・10年固定 : 1.482% → 1.460% (−0.022%低下
・20年固定 : 2.235% → 2.213% (−0.022%低下
・30年固定 : 2.413% → 2.399% (−0.016%低下

ほんのわずかではありますが、7月の住宅ローン固定金利を引き下げるということですね!これは上記の通り長期金利が多少なりとも上昇している中では意外な感じもしなくはないですが、もしかすると住宅ローン市場の盛り上がりの兆しとともに、ソニー銀行の住宅ローン獲得姿勢もより積極的になりつつあるのかもしれませんね。

金利が低位安定する中では大胆に住宅ローン金利を引き下げるのは難しいと思われますが、来月の全体的な住宅ローンの金利低下を期待させる動きと言えます。

次にこれまたいつものように今月の国債の平均金利と、先月のこの時期の国債の平均金利の差をチェックするとこのようになります。

◆6月17日現在の今月の国債の平均金利と、先月中旬までの国債の平均金利

・1年  : 0.08% → 0.08% (変わらず)
・10年 : 0.61% → 0.60% (−0.01%低下
・20年 : 1.48% → 1.47% (−0.01%低下
・30年 : 1.70% → 1.70% (変わらず)

おっと、こうやって国債の平均金利を見てみると、微妙に低下傾向にあるのですね!その差はわずかではありますが。

だとすると上記ソニー銀行の7月の住宅ローン金利も、「より積極的になっている」というよりは「単に市場金利が低下したから」という方が実情にあっていそうです。

いずれにしても、7月の住宅ローン金利は「ほんの少し下がる」と期待しておいて良さそうです。あくまで「ほんの少し」ではありますが・・・。

最後に住宅ローン「変動」金利について。

これまた毎回ご案内しているように、人気の住宅ローン変動金利タイプのベースとなる「短期金利」については、日銀が完全にコントロールしているために、上がることも下がることもなく引き続き、「超・低金利」を維持しています。

実際、6月17日現在の代表的な短期金利である「無担保コール翌日物」金利は「0.067%」と上記の国債金利と比較しても文字通りケタ違いの低金利=ゼロ金利となっています。1ヶ月前の金利は「0.067%」でしたから、奇しくも全く同じ水準を維持しています。

日銀のこうした短期金利の引き下げ政策=ゼロ金利政策は、日銀自身が明言しているように十分なインフレ状態となるまで続けられますので、短期金利はまだまだ低金利が続き、それはつまり、住宅ローン変動金利タイプもまだまだ低金利が続くことを意味します。

そもそも少子高齢化が進む日本では、円安や増税などの一時的な要因を除けば、十分なインフレなど永遠に起こらないかもしれませんしね。

住宅ローン金利が上昇した、低下した、と言ってもそれはあくまで10年固定や20年固定といった「固定金利タイプ」の話であり、「変動金利タイプ」は基本的にはゼロ金利政策が復活した2008年12月以降の5年以上全く上昇していません。

つまり変動金利タイプをご検討の方は、長期金利の変動に一喜一憂する必要は全くない、ということですね。こちらも参考になさってください。

みなさんが来月も最高の住宅ローンに出逢えることを祈っております。

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