＜編集部からのコメント＞

給与の受け取りやボーナス支給、あるいは住宅ローン返済のタイミングで、「このままこの住宅ローンを借りていていいのかな？」と思ったことのない方は少ないと思います。

その背景としては、住宅ローン金利が継続的に低下しているという事実がありますね。もちろん、金利が下がらないことには借り換えをしても全く意味がないわけですが、実際のところは市場金利も住宅ローン金利も下がり続けているわけで、そうした報道を耳にするたびにソワソワしてしまう方も多いのではないでしょうか。

では今の住宅ローン借り換えマーケットがどうなっているかと言うと、先日の日経新聞の報道によれば、２０００年代初頭など、金利が高い時期にローンを借りた人の借り換え需要がピークを過ぎ、２回目・３回目の借り換えの顧客が主流になっている、とのことですね。

つまりは２回目・３回目に借り換えにチャレンジする人が増えてきているほど、この住宅ローンの借り換えが一般的なものになりつつある一方で、金融機関からすれば苦しい状況になりつつあるとも言えそうです。

いくら借り換え客が増えても全体のパイは増えませんからね。

もちろん、まだ一定割合の新規客がいて、民間の住宅ローン市場全体は成長し続けておりますが、少子高齢化の中でどこかで頭打ちとなってくるのは間違いありません。そうなってくると金融機関同士の住宅ローン競争や借り換え競争がますます激しくなる一方で、どこかのタイミングで撤退する金融機関が出てくるのかもしれませんね。

ただもちろん住宅ローン利用者からすればこうした競争は１００％歓迎できます。実際のところ１０年前と比較すれば、住宅ローン金利は驚くほど低下しましたからね。これは市場金利の低下も要因ですが、それに加え、金融機関側の利ざやの削減＝金利ディスカウントが大きく影響しているのは間違いありません。

だからこそ、より住宅ローンの借り換えが一般的になっているという、利用者側から見た「好循環」が生まれているのだと思いますが。

さてそうした住宅ローンの借り換えに際して以前言われていた３条件があります。具体的にはこうですね。

１．住宅ローンの残りの返済期間が１０年以上
２．住宅ローンの残りの残高が１，０００万円以上
３．住宅ローンの金利引き下げ幅が１％以上

これはどういうことかと言うと・・・住宅ローンの借り換えには費用＝コストがかかる、ということです。もしコストがかからないのであれば、金利が０．０００１％下がるだけでも何がしかのメリットが出てくるはずですからね。

そのコストですが概ねこういったものがあります。

・元の銀行に払う手数料　：　５万円
・新しい銀行に払う手数料　：　３万円
・保証料　：　２０万円〜３０万円
・登記費用　：　２０万円〜３０万円

上記はあくまで一例ですがトータルで約４８万円〜約６８万円ということになります。

つまりは「借り換えメリット」がこれらのコストを上回らないといけないわけですが、実際､上記３条件を満たせぱ、概ね

・１０年×1，０００万円×１％÷２＝約５０万円

のメリットが出る計算となりますので､確かに借り換え費用＝コストとおおよそマッチします。

しかし。

残念ながらこの覚えやすい３条件はだんだん過去のものとなりつつあります。

と言うのも最近では保証料を取らない銀行が増えてきており、そうすると借り換えコストが大きく滅ることから､借り換えメリットがもっと少なくても大丈夫なケースが増加しているわけですね。

加えて上記ご案内したように今では多くの方が気軽に借り換えを行う時代となりました。それはつまり、「住宅ローンの残り期間」が長かったり、「住宅ローンの残りの残高」が多く残っている状況でも借り換える人が増えていることを意味します（もちろん借り換えメリットはそういう状況の方がよ
り多くなるわけですが）。

だとすると、少なくとも３つ目の「住宅ローン金利の引下げ幅」はもっと小さくてもよい、ということですね。

そんなわけで上記引用したコラムではまだ、こうした以前の「借り換え３条件」がアドバイスされていて、大変失礼ながら「まだ言っているの！？」とガクっと来たのでした・・・。

仮に残りの期間が２０年､残りの残高が２，０００万円あれば、金利引き下げ幅が０．５％でも借り換えメリットは概算でこのようになります。

・２０年×２，０００万円×０．５％÷２＝１００万円

上記試算例と比較すると、金利引き下げ幅は半分になったのにトータルの借り換えメリットは倍に増えたことになります。

ということでこれからの「借り換え条件」とは

･残りの期間×残りの金額×金利引き下げ幅÷２＝５０万円以上　※保証料のない銀行だと３０万円以上

という感じですかね？

また､もう１点､考えておいた方がいい視点として「保証料のある住宅ローンから借り換える場合、元の銀行から保証料の何割かが戻ってくる」というのがあります。

残念ながら全額ということはなく、あくまで２割〜５割程度のイメージですが､平均して２０万円くらいだとすればこう書いてもいいかもしれません。

・元の銀行が保証料アリの場合：

　残りの期間×残りの金額×金利引き下げ幅÷２＝３０万円以上　※新しい銀行が保証料ナシだと１０万円以上

・元の銀行が保証料ナシの場合：

　残りの期間×残りの金額×金利引き下げ幅÷２＝５０万円以上　※新しい銀行が保証料ナシだと３０万円以上

ちょっとややこしいですね‥･表にするとこんな感じです。

＜借り換えでメリットが出る条件＞

　借り換えメリット＝残りの期間×残りの金額×金利引き下げ幅÷２が・・・



ということですね。少しは分かりやすくなったでしょうか？

つまり、「保証料アリ」の住宅ローンから、「保証料ナシ」の住宅ローンに借り換える場合は、メリットがわずか１０万円でも大丈夫な場合がある、ということですね。

もちろんこれは概算ですし、借り換え費用は金融機関や司法書士によっても変わってきますので、ご興味がある方は実際に試算してみてはいかがでしょうか。

当サイトでも人気の新生銀行やイオン銀行、住信ＳＢＩネット銀行の住宅ローンはいずれも「保証料ナシ」ですが、借り換えシミュレーションを提供していますのでこちらもご利用ください。

＞＞＞新生銀行の借り換えシミュレーションはこちらから
＞＞＞イオン銀行の借り換えシミュレーションはこちらから
＞＞＞住信ＳＢＩネット銀行の借り換えシミュレーションはこちらから

最後に、これは以前もご案内しましたが、実際に借り換えをした人がどれくらい金利を引き下げられたかというとこうなっています。

＞＞＞住宅ローン借り換え、いつやる？いくら金利は下がる？



つまり、借り換えによる住宅ローン金利の引下げ幅として最も多いレンジは「０．５％以上１．０％未満」であり、過半数の方が金利引下げ幅が１％未満でも借り換えメリットが出ているということですね！

その点からもやはり、よく言われるような「住宅ローン借り換え３条件」＝１０年以上×１，０００万円以上×１％以上というのが時代に合わなくなっているのが分かります。

参考になさってください。