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首都圏、愛知、大阪などで上昇に転じた2014年路線価。
来年、プラスとなる県は?

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2014年7月8日

読売オンライン

路線価、6年ぶり東京で上昇…全国も下げ幅縮小




※抜粋

<編集部からのコメント>

これから住宅購入を検討されている方の関心は人それぞれでしょうけれど、大まかに言えば以下3つではないでしょうか。

1.住宅ローン金利の動向
2.地価、不動産価格の動向
3.消費税増税の動向

ご存知の通り住宅ローン金利については極めて低位安定しており、また消費税増税についても今のところ進むのかそうでないのか全くはっきりとしていません。つまりは先延ばしとなる可能性もゼロではありませんが、一方で、着実に懸念が現実となっているのが2つ目の「不動産価格の上昇」です。

この背景としては2つの要因があり、1つ目は景気回復および金融緩和に伴う地価の上昇。そしてもう1つは復興需要等に伴う人手不足による人件費の上昇ですね。

加えて円安が進んでいますので、もしかすると輸入資材価格の上昇が後押ししている面もあるのかもしれません。

いずれにしても全般的に不動産価格には上昇圧力がかかっているわけですが、今回はその中でも地価の動向について取り上げてみたいと思います。

さて、これまで当サイトで何度もご案内してきたように、全国の主要都市ではすでに地価の上昇が始まっておりまして、上昇地区の割合は何と79%に達しています。逆に言えば、下落している地区はわずかに3%=4地区ということですね!

>>>全国主要都市の地価。上昇は79%、下落はわずか3%

もちろんこれは繰り返しになりますが全国の「主要都市」でのデータですので、それ以外の地域も含めた全体で見れば、まだまだ地価が下落しているところは少なくないわけですが、とは言え全体的に上昇に転ずるためにはまずこうした主要エリアが先に上昇する必要があり、これからこうした上昇の裾野が広がっていくことが期待されるわけですね。

ではその全国の地価がどうなっているか、と言うことですが、それを調べるに当たって、最も大規模かつ信頼されている地価の1つが路線価ですね。路線価とは毎年7月に、国税庁によって発表される1月1日時点での土地の価格で、相続税や贈与税の計算根拠となります。

路線価自体は土地取引の目安となる公示地価の「8割程度」ということですので、実勢地価よりは多少低いようですが、それでも上昇率・下落率を計る上では全く問題ありません。

その路線価の昨年からの推移ですが、上記記事にもある通り、大まかにはこのようになっています。

・全国 : −1.8% → −0.7% (1.1%の改善)
・東京 : −0.3% → +1.8% (2.1%の改善)
・愛知 : +0.1% → +1.2% (1.1%の改善)
・大阪 : −0.8% → +0.3% (1.1%の改善)

軒並み昨年比、1%以上改善しているわけですが、中でも東京と大阪がプラスに転じているのが印象的ですね!これらの主要都市部ではすでにプラスになっていたわけですが、これでついに都道府県全体がプラスに転じたことになります。

今回、プラスとなった都道府県は他にもありまして、抜き出すとこうなります。

・宮城 : +2.4%
・福島 : +0.8%
・埼玉 : +0.1%
・千葉 : +0.1%
・東京 : +1.8%
・神奈川: +0.8%
・愛知 : +1.2%
・大阪 : +0.3%
・沖縄 : +0.0%

やはりまずは復興需要のある東北と、東名阪の3大都市圏がプラスに転じたということですね。上記9都道府県だけで全国の人口の半分くらいはカバーされそうですので、この地価上昇が全く他人事ではないことが分かります。

では具体的に47都道府県の路線価が昨年比どうなっているかと言えばこうですね。



まだ全国的にはマイナスとなっている都道府県が多いものの、いずれも前年からはマイナス幅が大きく改善されていることが分かります。「前年よりマイナス幅が拡大している県」というのは1つもありませんね!

これから住宅を購入されている方にとって、こういった地価の上昇傾向がいいのかどうかというのは微妙なところですが、ただ少なくとも地価の動向・傾向は把握しておくべきと言えます。

そうしたわけで、昨年の改善幅がさらに今年も続くとすれば2015年1月1日時点でどういった都道府県がプラスになるかと言うとこうなります。

・北海道: +1.1%
・京都 : +0.7%
・滋賀 : +0.6%
・岩手 : +0.6%
・福岡 : +0.4%

あくまで「昨年の改善幅がさらに今年も続くとすれば」 という仮定での試算ですが、概ね順当な顔ぶれと言えるのではないでしょうか。

加えて忘れてはいけないのは「全国」で、全国平均も同じ計算をすると来年にはプラスに変わる計算です。

・全国 : −0.7% → +0.4%(1.1%改善)

全国の路線価の増加率がプラスに変われば、消費者の心象も大きく変わるでしょうね!注目しておきたいと思います。

また、今がすでに7月であることを考えれば、足元でもうプラスに変わっている都道府県もあるかもしれませんね。

さて、ここから先はかなり「机上の空論」となってきますが、仮に「昨年の改善幅が今年、そして来年と2年連続で続くとすれば」、どういった都道府県がプラスに変わるかと言えばこうなります。

・徳島 : +1.7%
・高知 : +1.6%
・熊本 : +0.8%
・岡山 : +0.6%
・広島 : +0.5%
・奈良 : +0.3%
・兵庫 : +0.2%
・大分 : +0.1%
・富山 : +0.1%
・山形 : +0.0%

あくまで仮定に仮定を重ねた数字ですので、上記のものと比べれば確度はかなり低くなってきますが、西日本の主要県が並ぶ顔ぶれ自体はそれほど違和感はありませんね。

逆に言えば・・・これでも名前が出てこない県というのは、県全体から見れば地価の回復ペースが遅く、まだまだ心配していなくてよい、ということですね。個人的には産業が集積している静岡や福井がもれているのはちょっと違和感がありますが・・・。

ただこれらの数字はあくまで「都道府県ベースでの路線価」の話であって、繰り返しになりますが、主要都市に限ればその8割ですでに上昇が始まっています。

おそらく皆さんがお求めになるエリアというのは相対的には人気がある地域でしょうから、この「県全体の地価動向」より、ずっと先に上昇している可能性が高いですね。

目ぼしいエリアがお決まりになっている方はぜひ、足元とこれまでの地価の推移をチェックしていただき、記者がしたように、今後の地価動向を試算してみてはいかがでしょうか。

もちろん上昇したと言っても1%前後の話であって、大騒ぎするほどのインパクトはないわけですが、1円でも住宅取得コストが低くなることに越したことはありません。

住宅ローン金利がびっくりするくらい低くなっていますからなおさらですね。

参考になさってください。

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