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売り時?買い時?投資家から見た住宅・不動産市場

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2014年7月22日

SUUMOジャーナル

ファーストロジック、今が売り時53% 不動産投資家に意識調査実施




※抜粋

<編集部からのコメント>

これまで何度かご案内してきたように6月に入ってから当サイトへのトラフィックなどが好調に推移しておりまして、いよいよ消費税増税後の「反動減」が終了し、住宅市場も住宅ローン市場も底入れされてきたのかな、と感じていたのですが・・・実態は全く違っていたようですね!

その後の住宅市場に関する各種統計データを見ても、住宅需要・供給のいずれも弱い状態が続いているようですし、先日の日銀の統計資料によれば、住宅ローンの需要も4月−6月期で大きく減少しているようです。

まるっきり読みを外して申し訳ありません・・・。

当サイトでの好調さはあくまで、一部の銀行による積極的な金利設定が、住宅ローン利用者の潜在需要を掘り起こしたからで、全体のマーケット自体はむしろ減速傾向にある、ということなのかもしれません。

もちろん、「前年度が良すぎた」という面は大いにあるのでしょうけれど。

さて、そのように低空飛行が続く住宅市場ですが、買い材料が全くないわけではありません。住宅ローン金利は引き続き最低金利を更新中ですし、大きく拡充された住宅ローン減税や、新しく創設されたすまい給付金などのマイホーム購入支援政策も引き続き強力です。

また、逆風と考えられている、地価や建物価格の上昇傾向についても、これからまだまだ上昇が続くと考えるのであれば、買い材料と捉えることができます。

とすると今、住宅は買いなのでしょうか?それとも売りなのでしょうか?

そうした疑問のヒントになりそうな調査をファーストロジック社が、同社の運営サイトである「楽待」会員の不動産投資家904名を対象に実施しています。調査時期は2014年6月27日〜7月2日ということなのでフレッシュなデータですね。

まず気になる、今が売り時か、買い時か、という質問に対してはこのような回答となっています。



標題にもあるとおり、確かに53%の不動産投資家が今は「売り時」と考えているわけですが、その一方で42%の投資家が「買い時」と考えているわけで・・・回答結果を見るとイメージが変わってきますね。結構、拮抗しています!

多くの方が今は売り時と考えているならば、もっと「買い時」派のシェアは減り、その分、「どちらでもない」が増えるはずですが、そうなっていないところを見ると、「プロの投資家でも、不動産は今が買い時か売り時かで意見が分かれている」といった方が正しい現状認識と言えそうですね。

ある意味、売りたい人も買いたい人も多くいる状況というのは不動産市場にとっては「理想的」なのかもしれません。

ちなみにこの「売り時」と考えている人の理由ですが、

・買い手が多すぎるほどいるから
・利回りが低くても買ってくれる人が多くいるから

と、むしろこの「買い時」と考えている人の存在そのものが「売り時感」をも醸成していることが示唆されており、興味深いですね。

そうしたこともあって、「いつまでに物件を購入したいか」という問いにはこのような回答となっています。



「今すぐ購入したい」が50%と結構、前のめりな方が多いということですね。その理由としても

・売り時であるため、これから良い物件が出てくると考えられるから

という回答が多く見られたということで、「売り時である」という現状認識が逆に購入意欲を刺激しているという興味深いロジックが浮き彫りになっています。

ただし。

上記の通り全体としては、売り時と考えている人が53%、どちらもでない人が5%おられるなかで、9割近い方が1年以内に投資物件を購入しようと思っているという結果は明らかに不自然ですね。

おそらく本来は「買い時と回答された方の中で」とか、「無回答=物件を購入する意思の無い人を除く」といった注釈がつくべき回答結果なのではないかと思いますが、それがないところを見ると・・・意図的にデータを自社に有利なように導こうとしている意図を感じます。そうした点については多少、割り引く必要がありそうです。

いずれにしても「売り時と考えている投資家が53%もいる」と捉えるのか、「買い時と考えている投資家も42%いる」と捉えるかで、この回答結果の意味合いは異なってきますね。記者はどちらかと言うと後者の印象を持ちましたが、みなさんはいかがでしょうか?

さてこのファーストロジック社のアンケート調査には続きがありますのでいくつか興味深いデータをピックアップしたいと思います。まず回答者の世帯年収はこのようになっています。



1,000万円以上1,500万円未満という「小金持ち」ゾーンが最も多いものの、全体の平均は600万円から1,000万円の間のどこかとなりそうです。つまりは「一般庶民」が多数派なわけですね。

そうしたこともあって自己資金はこのようになっています。



最も多いゾーンも、そして全体の平均値もおそらく500万円以上1,000万円となりそうです。預貯金と考えれば多いほうではありますが、不動産投資をするには残念ながら完全に不足しています。

つまりこの2つの回答結果から、少なくともこのサイトにおける不動産投資家とは、「借入をして投資用不動産を購入している一般庶民」がマジョリティであることが見えてきます。

つまり・・・申し訳ないですが、かなり危うい投資をしている、ということですね。

ご存知の方は少ないかもしれませんが、一般的な住宅ローン金利と、こうした投資用不動産を購入するときのローン金利は全く異なります。住宅ローンは今や1%割れも珍しくありませんが、不動産購入ローンは3%前後なのではないでしょうか?ざっくり考えただけでも

・ローン金利 : 3%
・減価償却 : 3%
・空室率 : 5%
・税金、維持費 : 1%

ということで年12%のコストがかかり、不動産の投資利回りが12%以上ないと利益が出ないことになります。利回りが12%を超える物件などほとんどありません。大体6〜8%程度なのではないでしょうか?

つまり、全額自己資金でまかないローン金利をゼロにして、懸命の努力で空室率を2%程度に抑え、ようやく1〜2%の利益が出るかどうか、というのが不動産投資なわけですね。

言い換えれば、「借入をした時点で負けが確定」するのが不動産投資とも言えます。

もちろん減価償却は直接的にキャッシュが出て行くものではありませんし、空室率についてもすぐに顕在化するわけではないと思いますので、最初の数年は「うまく行っている」と誤信してしまう場合が多いのではないかと思いますが、徐々にこうしたリスクが表面化する中で青ざめる人が出てくる、というわけですね。

さらに数年に1度に起こる金融危機では、そもそもの地価の下落や賃料の低下という直接的なダメージに加え、信用収縮に伴いこうした不動産ローンに対する金融機関の見方も厳しくなりますので、Wで運営が圧迫されることになります。

実際のところ、景気が良くなると「サラリーマンでも不動産投資で総資産1億円!」とか「サラリーマンでも家賃収入3,000万円!」といった威勢のいいタイトルの本が並びますが、その後の経済危機と景気低迷でそのほとんどの投資家が死滅しています。

今回の回答者の「不動産投資歴」を見てもほとんどの方が5年以下であり、リーマンショック後に投資をしていることが分かります。



言い換えればリーマンショック前から投資をしていた不動産投資家は、あらかた姿を消してしまったことが示唆されているわけですね。

リーマンショックの後、真っ先に倒産したのは投資用マンションの開発業者でしたからね・・・あれは笑えませんでした。

それでも不動産投資をしたいと思われている方は、まずは全額自己資金で参戦できるよう、しっかり貯蓄に励んでいただければと思います。

ちょっと話がわき道にそれてしまいましたが、参考になさってください。


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