＜編集部からのコメント＞

昨年＝２０１３年は住宅市場にさまざまな追い風が吹いた年でした。史上最低まで下がった住宅ローン金利の上昇懸念、アベノミクスを背景にした地価・不動産価格の上昇期待なども強力でしたが、それに加えて威力が大きかったのが消費税増税ですね。

消費税増税に関しては、増税後に需要が大きく落ち込むことを避けるために手厚い追加支援策が用意されました。具体的には

・住宅ローン減税の拡充
・すまい給付金の創設

の２つが主なものですね。これにより、「消費税５％の時より消費税８％の時の方が減税効果が大きい」というウソみたいな本当の話が起こったわけですが、ではこれにより駆け込み需要や、増税後の反動減が抑えられたかと言うと・・・実際には「あまり抑えられなかった」というのが実態ではないでしょうか。

昨年９月と今年３月という増税前の節目となるタイミングで住宅需要は大きく増加しましたし、その反動で増税後の４月以降は今ひとつパっとしない状況が続いています。

それに呼応するように住宅ローンの需要もまた、４月〜６月期は史上最低水準まで落ち込んでしまっているのは先週ご案内したとおりです。

＞＞＞住宅ローン需要が過去最低！？日銀調査より　今後の見通しは？

上記記事でも２０１４年６月の中古マンション価格が全国的に下落基調とのことです。やはり増税後の「反動減」が起きているのは間違いなさそうです。

そもそも中古マンションの売主は個人であることが多いことから、基本的には消費税がかからないわけで、本来的には駆け込み需要が起こること自体おかしいわけですが、上記の通り、より優遇された住宅ローン減税・すまい給付金をしても駆け込み需要が防げなかったということは、消費者の理解不足・政府のＰＲ不足に加え、不動産販売の現場で意図的にこうした説明がなされなかった可能性が高そうですね。

もちろん不動産屋からすれば、住宅購入者の決断を迫る情報を積極的に伝える必要性はあっても、住宅購入者の決断を鈍らせる情報を伝える必要性は全くないわけですからね。そうした「三位一体」の関係性により駆け込み需要が加速した面はありそうです。

しかし消費者がそのように消費税増税に極めて敏感なのだとすると、気になるのは来年１０月に予定されている、１０％への増税です。

繰り返しになりますが、この４月に消費税が５％→８％に上昇したときには、「むしろ増税後の方がお得」という状況が生まれたわけですが、８％→１０％の時には増税後に買う理由は、少なくとも税金面では全くありません。

消費税が増え、すまい給付金が縮小し、住宅ローン減税は何も変わらないわけですからね。コストアップ・デメリットしかありません。

とすると、１０％増税前にもっと大きな駆け込み需要が起こる可能性があります。実際、足元の住宅購入検討者の消費税再増税に対する懸念は強いですね。大成建設ハウジングがマイホーム購入を検討している６００人に対して、２０１４年７月２日（水）・３日（木）に実施したアンケートではこのような回答結果になっています。




つまり、全体的に約４１％の人が「とても意識している」と答え、さらに「まぁまぁ意識している」を加えれば全体の約７７％の人が来年１０月の消費税再増税を意識していることになります。高いですね！

実際に消費税増税が決まれば、相応に駆け込み需要が起こることは間違いなさそうです。

では具体的にこの１０％への消費税増税が決断されるタイミングとはいつなのでしょうか？

先日の報道によれば、

・２０１４年７〜９月期の国内総生産（ＧＤＰ）速報値が１１月１７日に出る。１２月１日に２０１４年７〜９月期の法人企業統計が出る。各方面の英知を集めて判断材料をそろえて最終的に安倍首相が判断する。

とのことで、つまり各種の経済指標を見たうえで１２月初めにも安部総理が最終判断するとの見通しを示されたわけですね。

１２月初め！結構、先ですね・・・。恐らく、今回のように新築マンションや注文住宅には特例措置が適用されると思いますが、その場合は増税の半年前、つまり２０１５年３月が駆け込み需要の１つの目処となってきます。

つまりは増税が決まるかもしれない１２月から３月まで、瞬間的に住宅市場が沸騰する可能性があるわけですね。もちろん、住宅供給やマンション供給は３ヶ月で用意できるものではありませんので、そうなれば大きく偏った「売り手市場」が生まれるのでしょう。

君子危うきには近寄らず、そうした不利な状況でマイホームを購入するくらいなら、増税が決まる１２月までに購入してしまうか、いっそ来年１０月以降の増税後、需要が大幅に落ち込んだときに買うというのも手ですね。

そう考えると今のように住宅市場がパっとせず、中古マンション価格が下落基調となっている現状というのは、むしろ再増税前の嵐の静けさで、「絶好の買い時」と捉えてもいいのかもしれません。

それだけでなく、住宅ローン金利はさらに低下しそうな勢いですし、住宅ローン減税が大きく拡充されているのは申し上げたとおりです。

しかし。

それはあくまで、来年１０月に本当に増税されれば、ということであり、もし増税が延期・中止になれば思惑が大きく狂うことになります。正直、記者は来年１０月の増税は９０％以上確実と思ってきたわけですが、最近の消費者物価指数＝インフレ率などを見るとその可能性は６０〜７０％程度まで低下したきたようにも感じます。

あくまで感覚的なものですが・・・。

ただ少なくとも来年１０月の増税は、「確実とは言えなくなってきた」ことは間違いなさそうです。だとすると、残念ながら増税を前提にして住宅を購入することはあまりオススメできないということですね。

とは言いつつ、増税する・しないといっても土地には消費税はかからないわけで、全体のコストに対する影響は１％前後です。１％前後のコストの違いでマイホーム購入の判断が左右されるというのはそもそもあまり好ましくありません。

焦って不満の残る物件を１００で買うくらいなら、じっくり選んで納得のできる物件を１０１で買うほうがよっぽど賢いですね。

それこそ前者の場合、数年後にやっぱり納得できず買い換えるとなると、後者よりはるかにトータル費用が増えることになります。

消費税増税の見通しが気になるのは当然ですし、１円でもお得にマイホームを購入したいという気持ちは理解できますが、それがためにマイホーム選びがおろそかになってしまうという、本末転倒なことにならないようご留意いただければと思います。

参考になさってください。