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[9月の住宅ローン金利予想]
長期金利は0.4%台に突入 住宅ローンは更に低下へ

このページでは、足元の金利動向から、来月の住宅ローン金利を予想します。
2014年8月19日

長期金利は0.4%台に突入


■長期金利グラフ(グラフ期間:1年)



<編集部からのコメント>

住宅市場や住宅ローン市場は4月の増税後なかなか回復せず、関連各社は苦戦していると報道されていますが、その甲斐あってか少なくとも住宅ローン金利は低下傾向にありますね!ありがたいことです。

特に最近、金利引き下げが目立つのは住宅ローンの変動金利の方ですね。変動金利のベースとなる金利は市場金利の中でも「無担保コール翌日物」と呼ばれる「1日もの金利」 のような極めて期間の短い金利ですが、これらの金利は日本銀行の「ゼロ金利政策」によってほぼ金利がゼロの状態まで低下しています。

ベースとなる金利がすでに「ゼロ」となっているにも関わらず金利を引き下げているということはつまり・・・各銀行が自分の利ざや=儲けを削ってディスカウントしてくれているということですね。まさにバーゲンセールの真っ只中ということで利用しない手はありません。

もちろんそうやって身を削れば削るほどビジネスとしては苦しくなるわけで、もう何年も前から「実質的に赤字なのでは?」という疑念が生じています。今のところ住宅ローン金利は下がることはあっても上がることはありませんので、まだ赤字ということはないのでしょうけれど、どこかで一斉に「ゆり戻し」=金利の引き上げが起こる可能性もゼロではありません。

やはり住宅ローンの借り入れ・借り換えをご検討の方は、このチャンスをしっかり生かした方が良さそうですね。バーゲンセールがいつか終わるのと同様、このディスカウントレースもいつか終わるのかも・・・しれません。

少なくともレースから脱落する参加者は出てくるのでしょうね、そう遠くないうちに。

さて、来月=2014年9月の住宅ローン金利を予測する前に、いつものようにまずは住宅ローン金利と関係の深い長期金利のこれまでの推移を振り返ると、昨年4月に発表された新たな金融緩和策はまさに「異次元」とも呼べる大規模なものだったわけですが、むしろその後金利は急上昇し一時は0.9%台に乗せるなど、金融緩和策により金利が上昇するという、常識とは「真逆」の動きとなりました。

それだけ国債市場が異次元の金融緩和の影響を消化できず混乱してしまった、ということなのでしょうね。

ただ上記グラフのとおり、そうした金利の混乱も徐々に沈静化し、昨年5月にピークアウトした長期金利は7月半ばから低下し始め、足元では0.500%まで低下しています。グラフ全体を眺めても全体的には右肩下がりですね。

直近の長期金利は0.495%となっており、先月のこの時期の0.535%からも大きく低下しています。ついに0.4%台に突入ですね!

つい数ヶ月前までは、0.5%台に落ちてもすぐに跳ね返される 「0.6%の壁」がかなり分厚かったわけですが、一旦、そうした抵抗線を打ち破ると動きは早いですね。金利低下が新たな局面に入ったのは間違いなさそうです。

このように「異次元緩和」のパワーによって低下が続く日本の金利ですが、加えて相関が指摘されている日本の株価とアメリカの金利をそれぞれチェックするとこのようになっています。まず日本株はこう。



次にアメリカの金利はこう。



日本株は徐々に持ち直しつつあるもまだ水準的には15,000円前後をウロウロしていることに加え、アメリカの金利もなぜかしっかりした低下傾向にあります。金融緩和の縮小が一足早く決定され、金融緩和の終了や、最終ゴールである「金融引き締め」すら見えてきたアメリカの金利が順調に低下するというのはかなり違和感がありますね・・・。

先月もご案内しましたが、欧州中央銀行であるECBが金融緩和の究極の一手である「マイナス金利」を導入するなど、新たな金融緩和を模索する中で、世界的に金利低下圧力が高まった、ということのはあるでしょうね。

最近ではポルトガル銀行の経営危機に加え、ドイツ、フランス、イタリアという「ユーロ圏ビック3」の2014年4〜6月期の域内総生産(GDP)がともにマイナス成長となり、景気後退局面に入ったことも、金利低下要因となってきます。ということでドイツの長期金利をチェックするとこうですね。



こちらは金利低下傾向が日米より鮮明です!そのうち、日本の長期金利の水準すら下回るかもしれません。

しかしここ一番の金利低下要因と言えば、やはり米軍のイラク空爆を初めとする「地政学リスク」の高まりですね。ウクライナをめぐる欧米とロシアの緊張も高まる一方です。

こうした点を勘案すれば日本の金利が低下傾向にあるのも当然と言えそうです。当面、金利が上昇する状況というのは想像しづらいです。

しかし。

長い目で見れば、アメリカの金融緩和終了に伴うアメリカ金利の上昇や円安ドル高の進展、そしてその恩恵を受ける形での日本株上昇の可能性があり、そうなってくれば日本の金利も相応に上昇圧力を受けることになります。

あくまで「長い目で見れば」ということですが・・・。

ということでより長期的に、2000年からの長期金利の推移を振り返るとこのようになっています。



長期金利は中長期的に見ても、「歴史的な低水準」にあることがよくわかります。今や0.4%台にあるわけですからね。

一方で。

前回の景気回復局面である2003年〜2006年ごろの金利推移を見てみると、2003年には長期金利が0.5%前後という過去最低水準まで下がったのち、その後1.5%近くまで跳ね上がっていることが分かります。

たかが1.5%ではあるのですが、されど1.5%と言えます。今の長期金利の金利水準からすれば2〜3倍ですし、仮にそうなれば住宅ローン金利も当然、相応に上昇することになります。

2003年当時、世界経済の見通しが大きく好転したことや、小泉政権への期待、りそな銀行への公的資金注入により金融不安が大幅に後退したことに加え、「VaR」と呼ばれるリスク管理手法に起因する「VaRショック」と名づけられた「国債の投げ売り」が金利上昇を加速させたと言われてますが、そもそも金利のバイオリズムとして、「好景気の前が最も金利が低い」のだとすると、長期的に見れば、これから金利が上昇する可能性というのはそれなりにありそうです。

繰り返しになりますがこれは「長期的に見れば」ということであり、上記の通り異次元緩和が実施されている間は、金利が極めて上がりにくい状況にあること自体は変わりませんが、それでも今の歴史的な低水準からすれば、「これから更に下がるとしても限定的」という点で上昇する余地は相応にあります。

いずれにしても冒頭ご案内したように、今が住宅ローンの借入・借り換えの絶好の機会であることは間違いありません。多少の金利変動に左右されることなく、ぜひこの好機を上手に活用してもらいたいと思います。

さて前置きが長くなりましたが、2014年9月の住宅ローン金利を占う上で、いつものように、早めに来月の金利を発表しているソニー銀行の住宅ローン金利をチェックするとこうなっています。

◆ソニー銀行住宅ローン金利

・変動金利 : 0.889% → 0.889% (変わらず)
・10年固定 : 1.387% → 1.338% (−0.049%低下
・20年固定 : 2.148% → 2.093% (−0.055%低下
・30年固定 : 2.336% → 2.279% (−0.057%低下

やはり固定金利については、どの期間も順調に低下しているわけですね!長期金利が過去1ヶ月で0.04%低下しているわけで、概ねそれに沿った金利引き下げ、ということになります。

次に、これまたいつものように今月の国債の平均金利と、先月のこの時期の国債の平均金利の差をチェックするとこのようになります。

◆8月19日現在の今月の国債の平均金利と、先月中旬までの国債の平均金利

・1年  : 0.07% → 0.05% (−0.02%低下
・10年 : 0.55% → 0.53% (−0.02%低下
・20年 : 1.43% → 1.40% (−0.03%低下
・30年 : 1.70% → 1.68% (−0.02%低下

こちらもやはり、どの期間も下がっていますね!

ということで金利がこのままの状態で推移すれば、9月の住宅ローン金利は8月と同様、概ね低下するということになりそうです。楽しみですね!

ただし上記の通り金利の低下幅はわずかであり、これくらいの金利変動であれば「金利をそのまま据え置く」という銀行もありそうです。

そういう意味では、9月の住宅ローン金利は「概ね低下するものの、金利を引き下げる銀行と据え置きにする銀行とで対応が分かれる」ということかもしれません。

どちらにしても今月の金利より悪くなることはなさそうです。

最後に住宅ローン「変動」金利について。

上記の通り長期金利は低下傾向にあるわけですが、冒頭ご案内したように、人気の住宅ローン変動金利タイプのベースとなるのは長期金利ではなく「短期金利」です。

そしてこの短期金利については、日銀が「ゼロ金利政策」によって完全にコントロールしているために、上がることも下がることもなく引き続き「超・低金利」を維持しているのですね。

実際、8月19日現在の代表的な短期金利である「無担保コール翌日物」金利は「0.068%」と上記の国債金利と比較しても文字通りケタ違いの低金利=ゼロ金利となっています。1ヶ月前の金利は「0.066%」でしたから、ほぼ変わらない水準を維持しているということですね。

日銀のこうしたゼロ金利政=短期金利の引き下げ政策は、日銀自身が明言しているように十分なインフレ状態となるまで続けられますので、短期金利はまだまだ低金利が続き、それはつまり、住宅ローン変動金利タイプもまだまだ低金利が続くことを意味します。

そもそも少子高齢化が進む日本では、円安や増税などの一時的な要因を除けば、十分なインフレなど永遠に起こらないかもしれませんしね。

住宅ローン金利が上昇した、低下した、と言ってもそれはあくまで10年固定や20年固定といった「固定金利タイプ」の話であり、「変動金利タイプ」は基本的にはゼロ金利政策が復活した2008年12月以降の5年以上全く上昇していません。

つまり住宅ローンの変動金利タイプをご検討の方は、長期金利の変動に一喜一憂する必要は全くない、ということですね。こちらも参考になさってください。

みなさんが来月も最高の住宅ローンに出逢えることを祈っております。

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