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迷ったらコレ!最強(?)の住宅ローン金利タイプとは

このページでは、住宅ローンに関する各種ニュースや情報をご紹介します。今回取り上げるニュースはこちら。
2014年8月14日

日本経済新聞

住宅ローン 合わせ技 返済は変動金利分から




※抜粋

<編集部からのコメント>

住宅ローン初心者はもとより、住宅ローン上級者でも迷うのが住宅ローンの金利タイプ選びです。住宅ローンの金利タイプは主に以下の3タイプですね。

・変動金利 : 金利が最も低いが、金利上昇リスク=返済額増加リスクがある。
・当初固定金利 : 金利はそこそこ低いが、金利上昇リスク=返済額増加リスクがそこそこ残る。
・全期間固定金利 : 金利は最も高いが、金利上昇リスク=返済額増加リスクがない。

つまりは金利の低さと金利上昇リスクを両天秤にかけて選ぶ必要があるわけですが、悩ましいのは「正解」が用意されていないことですね!

要するに金利上昇リスクを客観的に計量化することが難しいわけです。強引に計測しようと思えば国債の金利から「期待値」を計ったり、あるいは過去の歴史的な動きから推測することはできますが、しかしこれらはあくまで予測に多少の根拠を与えるくらいで不確実性は依然残ります。

ちなみに念のため試算してみると、前者については、先日のコラムでもご紹介した足元の国債の平均金利を利用してみたいと思います。

・1年  : 0.05%
・10年 : 0.53%
・20年 : 1.43%
・30年 : 1.70%

>>>9月の住宅ローン金利予想

詳細な金利上昇カーブの計算方法があるのでしょうけれど、素人なりに大体、平均値が上記金利水準を満たそうとすると、概ねこのような金利推移となります。

・1年      : 0.05%
・2年〜10年 : 0.58%
・11年〜20年 : 2.33%
・21年〜30年 : 2.24%

つまり10年目まで低金利が続く一方で、11年目以降、大きく金利がジャンプアップする金利カーブが予想されていると考えられます。

しかし・・・これが本当に金融市場の金利観かと言うと残念ながらそうではないでしょうね。そもそも、「11年〜20年」の金利より「21年〜30年」の金利の方が低いという点も不自然です。

これはやはり、金融市場のコンセンサスから国債金利が合理的に算出された、というより、10年を超えるような超長期の国債を買ってもらう=超長期のリスクを取ってもらうためにはこうした1%程度のオマケ=リスクプレミアムをつけないとなかなか買ってもらえないという、売り手側の事情によるところが大きいのでしょうね。

そんなわけで残念ながら、金利の予想としてはあまり参考にならなそうです。

一方、後者の過去の金利の動きについては答えは歴然としています。いつもご案内しているように過去の長期金利の推移はこのようになっています。



つまり過去14年の間、長期金利はまともに上昇することはなかったわけですね。ちなみにこれは2000年からのデータですが、基本的には90年代のバブル崩壊以降、金利は低下しっぱなしです。25年近く金利は低下し続けていることになります。

とするとこれからも金利が上昇しにくい状況が続く蓋然性が高まるわけですが、だからといって金利がこれからも上昇しない理由とはならないですね。

正解がない以上、おのおのの金利観からもっともお得になりそうな金利タイプを選ぶことになりますが、しかし記者も含め、自信を持って自分の金利観を述べられる人は少ないと思います。

とすると最後は、「固定金利の安心感にいくら払えるのか?」という極めてファジーな選択になってきます。これまた、なかなか難しいですね。

一般的には松竹梅があると、竹、つまり「真ん中」が選ばれるわけですが、では実際に住宅ローン金利タイプの市場シェアがどうなっているかと言えば、国土交通省のデータによればこうなっています。

・変動金利 : 69.5%
・当初固定金利 : 25.5%
・全期間固定金利 : 7.0%

つまり・・・7割近い方が変動金利タイプを選んでいるということですね!

少なくとも住宅ローンの金利タイプ選びについては、明確な意思を持って変動金利の低金利メリットを取りにいっていることがよく分かります。記者にもその気持ちはよーく理解できます。

いくら安心料とは言え、毎月、1万円も2万円も余分に払うのはばかばかしいと思いますし、過去、金利が上昇するどころか低下する一方という厳然たる事実があるわけですからね。

ちなみに先日のコラムでは住宅金融支援機構の住宅ローン金利タイプのシェア調査に疑問を投げかけたわけですが、上記国土交通省のデータからもその不自然さは明確と言えます。全期間固定金利のシェアはわずか7.0%ですからね。

>>>疑惑発覚!?住宅金融支援機構の住宅ローン金利タイプシェア調査

ということで、世の中の趨勢としては住宅ローンの変動金利タイプが選ばれていることが明らかになってきたところで、いよいよ本題に入りたいと思います。

実はこの金利タイプ選びについては上記3タイプ、つまり「変動金利」「当初固定金利」「全期間固定金利」以外に4つ目の方法があるのをご存知でしょうか?

それは「ミックス金利」という選択肢ですね。

当サイトでは機会があればこの「ミックス金利」を推してきたわけですが、最近はそういった機会がなく久しぶりとなってしまいましたので声を大にして言いたいと思います。金利タイプに迷ったら「ミックス金利」がお勧めです!

ミックス金利とは文字通り、異なる金利タイプを組み合わせて借りることですが、一般的なのはやはり「変動金利+固定金利」ですね。仮に変動金利50%+固定金利50%で借りれば、「変動金利の低金利メリットも、固定金利の安心も半分ずつ受けられる」ということになります。

もちろん裏返せば、 「変動金利の金利上昇リスクも、固定金利の割高な金利も半分ずつ残る」ということになりますが、いずれも半分ずつ、というのが心地よく響きます。

ファミリーレストランでも人気メニューはやはりミックス系ですね。同時にあれこれ楽しみたいと思うのは自然な欲求だと思いますが、一生に一度の住宅ローン選びであればなおさら妥協は許されないわけで、選びきれずに袋小路に入ってしまった方には最適なソリューションとなるのではないでしょうか。

そしてこのミックス金利の最大の利点はおそらく「精神的なもの」でしょうね。つまり、金利が下がったときにも喜べるし、金利が上がったときにも喜べる、ということです。

ある意味、合理的な選択ではないことが示唆されますが、そもそも人間の「心」というのは全く合理的ではありませんからね。そういう意味では非常によくできた、「コロンブスの卵」だと言うとほめすぎでしょうか?

しかし。

そんな当サイトイチ押しの金利タイプ=「ミックス金利」ですが、致命的な問題が1つあります。それは何かと言うと「一向に利用が広がらない」という点ですね。

金利タイプに関する調査は数多くありますが、その中でミックス金利が含まれたものはほとんど見たことがありません。

数少ない例外はと言えばこちらの記事ですね。住信SBIネット銀行が実施した調査では、利用予定の金利タイプの中にミックス金利が登場しておりまして20.5%のシェアとのことでした。

>>>必見!「利用したい住宅ローン金利タイプ」は意外な結果に

それ以降はなかなかミックス金利活用の実情を知る機会がなかったのですが、上記コラムによると以下のように指摘されています。

・三井住友銀行では昨年7月からの1年間で、住宅ローン契約全体の約3割が金利ミックス型だった。

・・・3割!これが本当だとすれば、かなりのシェアですね。ここに来てようやく認知が広がり始めているのかもしれません。

だとすれば不思議なのが、繰り返しになりますが各種調査ではこうしたミックス金利の存在が影すら表れてこないという点ですね。

もしかすると調査の選択肢に入っていないので永遠に顕在化しないということなのでしょうか?

ぜひミックス金利の活用状況が分かる客観的なデータが出てくることを期待したいものです。

ちなみにミックス金利については全ての銀行で扱っているわけではありませんので注意が必要ですが、当サイトで人気の新生銀行住信SBIネット銀行イオン銀行等では取扱がありますので、ぜひ利用を検討されてはいかがでしょうか。

参考になさってください。

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