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全国主要都市の地価、80%が上昇 下落は残り2地区

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2014年9月9日

国土交通省

平成26年第2四半期(H26.4.1〜H26.7.1)主要都市の高度利用地地価動向報告「地価LOOKレポート」




※抜粋

<編集部からのコメント>

これまで何度もご案内しているように駆け込み需要の反動が続き住宅市場は伸び悩んでいるようですね。東京都内の7月の新設住宅着工件数も持ち家は1,601戸で前年同月比18.4%減。6ヶ月連続の減少ということのようです。

ただよく考えれば前年はそもそも増税前で盛り上がった特殊なタイミングであり、ここと比較して好不調を論ずるのはミスリーディングな気がします。そんなわけでここ数年の東京都内の持ち家の新設着工件数の推移をチェックしてみるとこうなっています。

・2004年度 : 21,481
・2005年度 : 20,406
・2006年度 : 19,338
・2007年度 : 15,773
・2008年度 : 17,362
・2009年度 : 18,801
・2010年度 : 19,894
・2011年度 : 18,976
・2012年度 : 19,875
・2013年度 : 21,352

ここ最近は概ね19,000戸前後で推移してきたということですね。そして上記の通り足元では前年同月比18.4%減ということですから、これが1年ずっと続くと想定すると、2014年度はざっくり21,352戸×81.6%=17,400戸・・・確かに例年より2,000戸程度ビハインドしていると言えるのかもしれません。

もちろんこうした減少幅はどこかで縮小してくるのだと思いますが。

しかしそうやって考えると、駆け込み需要があった2013年度は2,000戸程度上ぶれたわけで、2年で均せば概ね「行って来い」ということになりますね。

この数字だけを見て結論づけるのは時期尚早ですが、駆け込み需要は消費を前倒しする効果はあるものの、潜在的な消費を顕在化させ、新たな消費を創造する力はあまりなさそうです。

日用品やファッション用品ならいざ知らず、不動産の場合、今がお得だからと言って2軒も3軒も購入するわけにはいきませんからね。当然かもしれませんが。

ちなみにこの着工件数の推移を見てみると意外にも2007年度に大きく落ち込んだことが分かります。住宅市場に関わる何か大きな動きがありましたでしょうか?

正直あまり記憶にありませんが、サブプライムショックが起きたのは確かに2007年12月であるものの、それを大きく上回る金融危機を引き起こしたリーマンショックは2008年の夏で、では2008年度の着工件数はどうなっているかと言うと2007年度より増えているのが印象的です。

そして未曾有の被害をもたらした東日本大震災の影響もほとんど受けていないようです。

とすると・・・こうした着工件数と言うのは景気に連動するというよりも、地価が上昇すれば減り、地価が下がれば増える、という筋合いのものなのかもしれませんね。事実、2007年度というのは上記の通りリーマンショック前の景気が最も拡大した時ですので、株価同様、地価も堅調でした。

だとすれば消費者は周りにあまり流されず、冷静に合理的に買い時を探っていると言えそうです。

逆に言えば、読者のみなさんはよくご存知の通り、足元では全国の主要都市の地価が上昇しておりまして、これは猛烈な向かい風になっている可能性があります。つまり、今の住宅市場の不調は駆け込み需要の反動減だけでなく、地価上昇に起因したもの、という仮説ですね。

だとすれば、住宅市場はいつまで経っても回復しないということになります。今のところそうした「住宅需要が地価に反比例している」という推測をサポートするデータを見たことがありませんので記者の早とちりの可能性も高いですが、引き続き地価動向には注意が必要です。

さて前置きが随分と長くなってしまいましたが、それに関連して当サイトで定点的にチェックしている、国土交通省の2014年第2四半期=4月〜6月の主要都市地価動向報告「地価LOOKレポート」が発表となりましたのでその内容をチェックしたいと思います。

毎回ご案内しているように、この調査では対象地区が

・東京圏65地区
・大阪圏39地区
・名古屋圏14地区
・地方中心都市等32地区

と全国にバランスよく配分されているのが特徴です。そのため3大都市圏のみならず、全国の動向が把握できることに加え、「1年に1回」が多い他の地価調査と違って、3ヶ月に1回なので概ねリアルタイムで地価の状況をつかめるのが利点です。

その調査結果ですが、前回=5月発表の結果からの推移はこのようになっています。

・上昇地区 : 119地区 → 120地区
・横ばい地区 : 27地区 →  28地区
・下落地区 :   4地区 →   2地区

引き続き、全体=150地区のうち、ほとんどの地区で上昇している状況にあります。129÷150ですから・・・約80%のエリアで上昇しているわけですね!

しかしながら今回の調査結果の注目点はやはり、下落地区がさらに減ってわずか2地区まで来たという点です。2地区!数年前まで下落地点の方が多数派だったわけですから隔世の感があります。

ちなみに気になるのが、一体どこの地区が下落しているかという点ですが、具体的にはこうなります。

<商業地区>

・千葉市中央区千葉駅前
・長野市長野駅前

千葉駅前と長野駅前・・・なぜでしょう?いずれも商業地区ですが、「空洞化」という言葉が正しいかどうかは分かりませんが地方や郊外ではクルマ社会の深化に大型ショッピングセンターの進出が加わり、駅前の商店街がどんどん廃れていく流れが続いています。この2地区も景気云々と言うよりはそうした構造問題が影響しているのかもしれませんね。

とは言いつつ下落地点がどんどん減ってきている中で包囲網は確実に狭まってきています。3ヵ月後の次回調査ではこうした下落地点はゼロになっているかもしれません。

一般消費者からすれば地価が上昇して良いことはほとんどありませんが、ここまで来れば「下落地点ゼロ」という状態も見てみたい気もします。

なお、住宅地区の中で一番最後まで残っていた下落地点は「千葉市千葉港」ですね。これが今回、横ばい地区に格上げとなったことを考慮すれば、少なくとも千葉駅前は下げ止まる可能性が高そうです。

これから住宅購入を検討されている方はこうした上昇傾向に慌てられるかもしれませんが、上昇するといっても年数%という穏やかなペースであり、焦って住宅購入する必要は全くありません。

ただ少なくとも、こうした地価の上昇傾向を織り込んだ上で慎重に返済計画のプランニングをお勧めしたいと思います。もちろん購入してしまえば、地価が上昇するのはwelcomeであるわけですが。

しかし、「金利安・税金安・物件安」というパーフェクトストーム状態だった昨年と比較すると、金利の低さや税金の軽減という点ではよりお得になっている部分がある一方で、繰り返しになりますが「物件安」という追い風は向かい風に変わりつつある可能性があります。

こうした状況の変化が消費者の方々の消費マインドにどう影響を与えるのか興味深いところです。もちろん予想に反して地価上昇が需要を刺激して住宅市場が再拡大していく可能性もゼロではありません。

地価動向と並び、今後の住宅市場の動向にも注目ですね。参考になさってください。

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