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[10月の住宅ローン金利予想]
長期金利は0.5%台 住宅ローンは半年ぶりに上昇へ

このページでは、足元の金利動向から、来月の住宅ローン金利を予想します。
2014年9月16日

長期金利は0.5%台後半に回復


■長期金利グラフ(グラフ期間:1年)



<編集部からのコメント>

消費税増税後の住宅市場と住宅ローン市場の状況は「2割減」というのが概ねのコンセンサスとなっているようです。一般的な感覚からすれば「8割もあるならいいんじゃない?」と思ってしまいがちですが、商売としては2割も売り上げが減ると痛いです。業種によっては赤字となることもあるでしょうね。

ただそうした市場の低迷とは裏腹に、当サイトのトラフィックは8月の最後あたりから増加傾向にあり、9月前半は高水準で推移しています。もしかすると期末などの要因で住宅市場が多少盛り上がっているのかもしれませんが、やはり大きいのは同じタイミングで各メディアが「住宅ローンが史上最低金利に」と盛んに報道したことでしょうね。

それによって借り換えも含めた住宅ローンの潜在需要が大いに刺激されたのではないかと思います。

これはもちろん、住宅ローンの貸し出し競争により金利が低下しているという面もありますが、主因としては長期金利に代表される市場金利が史上最低水準まで低下してきたからですね。

そんなわけで、来月=2014年10月の住宅ローン金利を予測する前に、いつものようにまずは住宅ローン金利と関係の深い、その長期金利のこれまでの推移を振り返ってみたいと思います。

昨年4月に発表された新たな金融緩和策はまさに「異次元」とも呼べる大規模なものだったわけですが、むしろその後金利は急上昇し一時は0.9%台に乗せるなど、金融緩和策により金利が上昇するという、常識とは「真逆」の動きとなりました。それだけ国債市場が異次元の金融緩和の影響を消化できず混乱してしまった、ということなのでしょうね。

しかし上記グラフのとおり、そうした金利の混乱も徐々に沈静化し、昨年5月にピークアウトした長期金利は7月半ばから低下し始め、足元では0.5%台後半まで低下しています。グラフ全体を眺めても全体的には右肩下がりですね。

ただし直近の長期金利は0.570%となっており、先月のこの時期の0.495%からグイっと上昇しています!まだまだ金利水準自体は「超」がつく低金利ですが、この2週間くらいで一旦、金利の流れが変わった点には注意が必要ですね。

ではなぜ金利が上昇に転じたかということですが、相関が指摘されている日本の株価とアメリカの金利をそれぞれチェックするとこのようになっています。まず日本株はこう。



金利と歩調を合わせるように上昇してきていることが分かります。

次にアメリカの金利はこう。



これまた同じタイミングで急回復していますね。

つまり今回の金利上昇というのは国内要因ではなく、グローバルな要因で上昇しているということですね。ではこの数週間で何があったかと言うと・・・一番大きいのはやはりウクライナで停戦が実現され、和平への道筋が出来てきたという点でしょうね。

ウクライナをめぐっては現在進行形ではありますが、ロシア対欧米という国際的な緊張関係が生まれておりました。ロシアはすでに過去にあったような影響力を失ってはいるものの、大国の1つであるのは間違いありません。緊張関係だけでも十分、経済に影響が出てくるということですね。実際、ヨーロッパではウクライナ問題だけが原因ではないにせよ、4月〜6月期の景気が後退するなど直接的なインパクトも現れています。

このように緊張が高まると、投資マネーはより安全なアメリカや日本などの他の先進国の国債に向かうわけで、そうした流れで最近の金利低下が引き起こされていた面はあると思います。逆に言えば、緊張が緩めば投資マネーは国債から離れ他の投資商品に流れていくわけで、その過程で逆に金利が上昇していくのですね。

住宅ローン利用者からすれば金利が上昇するのは複雑な気分ですが、世界平和のためですから、ここは大きな気持ちで受け止めることといたしましょう・・・。

もう1つ金利が上昇している理由としては、アメリカの中央銀行であるFRBのメンバーの1人が「市場は利上げリスクを軽視している」と発言した点ですかね。確かに金融緩和を縮小し、その先の金融緩和終了、さらには利上げが見えているアメリカで、金利が順調に低下していくというのは不可解としか言いようがありません。

ここから本格的にアメリカの金利が上昇していく可能性は十分あります。

ただ世界的に金利が上昇していくかと言われるとそれはなさそうです。ドイツの長期金利をチェックするとこうですね。



同じタイミングでわずかに金利上昇しているものの、全体的に見れば「急落中」ですね。実際のところヨーロッパではさらなる金融緩和が実施されたこともあり、強い金利低下圧力がかかっています。

翻って日本でも、今ひとつパっとしないインフレ率や経済指標、さらには来年秋の消費税増税をサポートするために、追加的な金融緩和の可能性が示唆されています。

そうなればヨーロッパと同様に金利がもう一段低下する可能性は十分あります。

つまり・・・地政学リスクの縮小やアメリカの金利上昇に引っ張られる形で、日本の長期金利は今後「多少」上昇する可能性はあるものの、「どんどん」上昇する可能性は低いということですね。

実際、今月長期金利が大きく上昇したと言ってもその上昇幅は上記の通り0.1%にも満たないレベルであり、慌てず、じっくりご検討いただければと思います。

ちなみにより長期的に、2000年からの長期金利の推移を振り返るとこのようになっています。



長期金利は中長期的に見ても、「歴史的な低水準」にあることがよくわかります。足元の0.57%台でも十分に低金利ですね。

ただし。

あえて長期的な観点から注意点を挙げるとすれば、前回の景気回復局面である2003年〜2006年ごろの金利推移を見てみると、2003年には長期金利が0.5%前後という過去最低水準まで下がったのち、その後1.5%近くまで跳ね上がっていることが分かります。

たかが1.5%ではあるのですが、されど1.5%と言えます。今の長期金利の金利水準からすれば2〜3倍ですし、仮にそうなれば住宅ローン金利も当然、相応に上昇することになります。

2003年当時、世界経済の見通しが大きく好転したことや、小泉政権への期待、りそな銀行への公的資金注入により金融不安が大幅に後退したことに加え、「VaR」と呼ばれるリスク管理手法に起因する「VaRショック」と名づけられた「国債の投げ売り」が金利上昇を加速させたと言われてますが、そもそも金利のバイオリズムとして、「好景気の前が最も金利が低い」のだとすると、長期的に見れば、これから金利が上昇する可能性というのはそれなりにあるのかもしれません。

繰り返しになりますがこれは「長期的に見れば」ということであり、上記の通り異次元緩和が実施され、さらなる金融緩和も憶測されている現状では金利が極めて上がりにくいこと自体は変わりませんが、それでも今の歴史的な低水準からすれば、「これから更に下がるとしても限定的」という点でいつか上昇する運命にあります。

焦る必要は全くありませんが、今が住宅ローンの借入・借り換えの絶好の機会であることは間違いありません。多少の金利変動に左右されることなく、ぜひこの好機を上手に活用してもらいたいと思います。

さて前置きが長くなりましたが、2014年10月の住宅ローン金利を占う上で、いつものように、早めに来月の金利を発表しているソニー銀行の住宅ローン金利をチェックするとこうなっています。

◆ソニー銀行住宅ローン金利

・変動金利 : 0.889% → 0.889% (変わらず)
・10年固定 : 1.338% → 1.340% (+0.002%上昇
・20年固定 : 2.093% → 2.148% (+0.055%上昇
・30年固定 : 2.279% → 2.337% (+0.058%上昇

やはり足元の長期金利の上昇もあり、固定金利については、どの期間も残念ながら引き上げられるわけですね!長期金利が過去1ヶ月で約0.08%上昇していることを踏まえれば、むしろ「抑え目の金利引き上げ」と言えるのかもしれませんが。

次に、これまたいつものように今月の国債の平均金利と、先月のこの時期の国債の平均金利の差をチェックするとこのようになります。

◆9月16日現在の今月の国債の平均金利と、先月中旬までの国債の平均金利

・1年  : 0.05% → 0.06% (+0.01%上昇
・10年 : 0.53% → 0.53% (変わらず)
・20年 : 1.40% → 1.37% (−0.03%低下
・30年 : 1.68% → 1.67% (−0.01%低下

むむむ、何だかおかしなことになっていますね・・・。今月と先月の「中旬までの平均金利」で比較すると、10年金利は先月と変わらないばかりか、20年・30年金利の平均値は先月よりむしろ下がっています!

これはつまり、「8月前半に金利が高い時期があった」×「9月前半に金利が低い時期があった」という偶然の組み合わせが生んだ「目の錯覚」ということでしょうね。

トレンドとしては「8月に大きく低下し、9月に大きく上昇している」のは間違いありません。

ということで金利がこのままの状態で推移すれば、10月の住宅ローン金利は9月の水準から久しぶりに、概ね上昇するということになりそうです。もし住宅ローン金利が上昇するなら、4月以来、「半年振りの金利引き上げ」ということですね。

ただし上記の通り金利の上昇幅自体はわずかであり、「住宅ローン金利が上昇するとしても0.05%〜0.10%程度」といえそうです。

そういう意味では繰り返しになりますが、焦らず着実に検討を進めていただければと思います。

最後に住宅ローン「変動」金利について。

上記の通り長期金利はやや上昇傾向にあるわけですが、冒頭ご案内したように、人気の住宅ローン変動金利タイプのベースとなるのは長期金利ではなく「短期金利」です。

そしてこの短期金利については、日銀が「ゼロ金利政策」によって完全にコントロールしているために、上がることも下がることもなく引き続き「超・低金利」を維持しているのですね。

実際、9月16日現在の代表的な短期金利である「無担保コール翌日物」金利は「0.067%」と上記の国債金利と比較しても文字通りケタ違いの低金利=ゼロ金利となっています。1ヶ月前の金利は「0.068%」でしたから、そこからわずかに低下しているということですね。

日銀のこうしたゼロ金利政=短期金利の引き下げ政策は、日銀自身が明言しているように十分なインフレ状態となるまで続けられますので、短期金利はまだまだ低金利が続き、それはつまり、住宅ローン変動金利タイプもまだまだ低金利が続くことを意味します。

そもそも少子高齢化が進む日本では、円安や増税などの一時的な要因を除けば、十分なインフレなど永遠に起こらないかもしれませんしね。

住宅ローン金利が上昇した、低下した、と言ってもそれはあくまで10年固定や20年固定といった「固定金利タイプ」の話であり、「変動金利タイプ」は基本的にはゼロ金利政策が復活した2008年12月以降の5年以上全く上昇していません。

つまり住宅ローンの変動金利タイプをご検討の方は、長期金利の変動に一喜一憂する必要は全くない、ということですね。こちらも参考になさってください。

みなさんが来月も最高の住宅ローンに出逢えることを祈っております。

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