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これから半年、住宅は買い?住宅業者、消費者、FPの見方

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2014年10月7日

住宅金融支援機構

平成26年度下半期における住宅市場動向について




※抜粋

<編集部からのコメント>

最近、同じ書き出しで恐縮ですが、先日のコラムでは、住宅ローン利用検討者の「買い時」感が高まっているという調査結果をご案内しました。

>>>住宅の「買い時」感が大きく上昇しているって本当?

これは住宅金融支援機構の調査結果ですが、具体的にはこういうことですね。



「今後1年は買い時」だと思う方が前回調査から、34.0%から42.2%へ一気に10%近く上昇していることが分かります。気になるその理由としてはこうなっています。



引き続き「住宅ローンの金利低下」や、消費税増税・住宅ローン減税などの「税金を巡る動き」が大きなドライバーとなっていることが分かります。

さてその住宅金融支援機構が、今度はもう少し具体的に平成26年度下半期、つまり2015年3月末までの住宅市場の見通しについて調査しています。この調査がユニークなのは一般消費者だけでなく、住宅事業者とファイナンシャルプランナーという住宅業界に関わる専門家の意見も調査している点ですね。

まず一般消費者の見方はこのようになっています。



「買い時だと思う」と答えた方が72.3%と圧倒的ですね!

ただもちろん、この数値は「高すぎる」わけで、そのカラクリは何かと言うと、 調査対象者が「2014年10月以降に住宅取得を検討の方」という、かなりホットな消費者が回答しているからですね。

自然に考えれば、「今が買い時」だと思う方が住宅購入に踏み切るわけで、こうした方々を母集団にすれば「買い時感」が高くなるのも当然と言えます。

実際のところ上記図表内にあるように、前回=2014年2月の調査でも買い時だと思う方は75.7%ということで大きな変化はありません。やはり住宅購入を検討していない一般消費者も含めたり、あるいはそもそもこうした調査に応募してきた方の数がどれくらいかをチェックしてみないと、消費者全体の動きを推測することは難しそうです。

一方、参考になりそうなのが「買い時だと思う理由」と「買い時だと思わない理由」で、まず「買い時だと思う理由」としては「住宅ローン金利が低いから」というのが64%と圧倒的で、次に「消費税増税」が49%で続き、3位は「住宅ローン金利の上昇懸念」で27%となっています。

つまりここでも、「住宅ローン金利」と「消費税増税」が大きなドライバーになっているということですね。逆に言えば住宅ローン金利が上昇したり、再増税が実施された後では、その分、住宅購入意欲がしぼむということになります。

特に住宅ローン金利が上昇するとその影響は大きそうですね・・・。日銀にとっては金融緩和解除の判断はかなり難しいものとなりそうです。というのも金融緩和を解除すれば金利が上昇するからです。

ちなみに上昇傾向が出てきた不動産価格については今のところそれほど大きな影響はなさそうです。もちろん、繰り返しになりますが、そもそも「この値段では買いたくない」という人は回答者に含まれてきませんので、その点は割り引く必要があります。

次に住宅業者の、これから半年の住宅市場の見通しはこのようになっています。



こちらは母集団がおそらく一定ですので、前回調査との差が気になるところですが、概ねこのように変化していることがわかります。

・前期と比べて、受注・販売が増加 : 20.3% → 41.1%
・前期と比べて、受注・販売は同程度 : 49.0% → 44.7%
・前期と比べて、受注・販売が減少 : 30.7% → 14.2%

半年前と比較して顕著に見通しが明るくなっているのですね!多少、希望的観測も入っているのでしょうし、何より「4月〜9月が駆け込み需要の反動で悪すぎた」ということもあるのだとは思いますが、ただ根拠なく強気に転じたわけでもないと思いますので、やはり相応に回復の手ごたえもあるのではないでしょうか。

こうした見通しが当たるのかどうか・・・注目ですね。

最後にFP=ファイナンシャルプランナーの見通しとしてはこうなっています。



こちらもキレイに強気となっておりますね。前回との比較ではこのようになっています。

・買い時 : 11.4% → 31.5%
・やや買い時 : 45.5% → 40.7%
・どちらでもない : 43.2% → 24.1%
・やや買い時ではない : 0% → 3.7%

「買い時」と「やや買い時」を足すと、前回の57%から72%へ15%上昇しているということですね!

専門家も太鼓判を押すから間違いなし・・・と思いたい気もしますが、ただ1つ気になるのは、半年前から一体何が変わったのか、という点です。今回、買い時とした理由として「住宅ローン金利の低水準」が92%と圧倒的で、「消費税増税」が41%でそれに続く形ですが、どちらも状況としては半年前とほとんど変わっていません。

そんなわけで回答結果を前回調査と比較すると動きがあるのはこういった項目です。

・消費税増税 : 16% → 41%
・金利先高観 : 48% → 26%
・住宅価格先高観 : 8% → 21%

これらを強引にまとめると「増税が近づき、金利の先高観が後退し、住宅価格が上昇してきたから」ということになるのでしょうか?確かにその通りではありますが、しかしどれも半年前に予想がついたものばかりで・・・今回、買い時感が増す理由にはならない気がします。

そんな記者も誤算があったとすれば、増税後に多少は下がると思っていた住宅価格が全然低下しないままここまで来ているという点ですね。その点では確かに強気に変わるのも分からないではないですが・・・。

こうした専門家の見方をどこまで信頼できるか、という点はもしかするとやや意見が分かれるところかもしれません。

参考になさってください。

ちなみにこの資料ではこれまでの新設住宅着工戸数の推移も掲載されておりました。    



丁寧に4月〜6月の数字でまとめられているので分かりやすいですが、興味深いのはリーマンショックの影響で落ち込んだ2009年から基本的には低迷を続けているということですね。

これは単なる景気の問題ではなく、やはり人口動態の変化が反映されているのでしょうね。要は人口のコブであった団塊ジュニアが40代となり、徐々に住宅市場から卒業していっているということが数字に現れているのではないかと思います。

もちろんそれより若い世代となると、どんどん数が減っていくことになりますので、それに応じてこうした住宅市場も縮小していくということですね。「景気がよくなれば住宅需要も回復するに違いない」と考えておられた方には誤算なのかもしれません。

ただ消費者からすれば、それはつまり売り手市場から買い手市場になっていくことを意味しますからメリットも少なくなさそうではあります。あまり悲観する必要はありませんね。


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