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激安の住宅ローン変動金利って危険なの?

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2014年11月13日

日経トレンディ

住宅ローン、激安の変動金利はキケン!?




※抜粋

<編集部からのコメント>

最近では毎月、住宅ローン金利が報道されるたびに「過去最低金利更新!」といった副題がつくようになりましたね。まさに金利が大きく低下していることを如実に表しているわけですが、ではこのように金利が低下している理由というのは何なのでしょうか?

これについては色々な説明ができますので正解は1つではありませんが、「直接的に金利を下げている要因」となればやはり「金融緩和」ということになります。

金融緩和とは中央銀行による金融政策の1つで、金融市場から国債や株式、REITなどを大量に購入することにより、その代金としての資金を金融市場に流し込む施策ですね。

結果的に金融市場にマネーがあふれるわけですが、それにより貸し出しなどが活発化することが期待できるほか、金利が低下する効果があります。こうしたメカニズムについては先日のコラムで説明しましたのでご興味がある方はご一読ください。

>>>一番分かりやすい解説?住宅ローン金利と金融緩和のカンケイ

ではなぜこうした金融緩和が行われるかと言うと、それはもちろん景気を底支えするためですね。経済の主体は企業活動ですが、企業からすれば借入しやすくなり、金利も下がる「緩和状態」は明らかに経営にプラスです。

2013年4月に「異次元の金融緩和」を発表した日銀が2014年10月に「追加的金融緩和」を発表していますが、これらの取り組みもまた景気拡大に貢献することを期待して行われているのですね。

しかも今の日銀は単に景気が拡大するだけでなく「インフレ率が2%に届くような景気の過熱」を目標としていますので、金融緩和に前がかりなのも当然と言えます。

したがって金融市場の関係者のコンセンサスとしては「当分、金利の上昇はない」ということですね。実際、足元の10年もの長期金利は0.5%前後で推移していますが、これは「今から10年にわたって金利は平均0.5%程度で推移する」というプロの見方を反映したものと言えます。

もし3年後や5年後に2〜3%程度金利がアップすることが予想されているなら、10年もの長期金利も1〜1.5%程度アップしていないと整合性がとれませんが、実際には逆に金利の低下が進んでいます。つまり、金利上昇の機運は全くないということですね!

特に上記のとおり10月に「追加的金融緩和」が発表されたわけですが、これによって金利上昇機運はますます遠ざかった感があります。あるいはこれを「日銀の負けの始まり」とするのであれば、「金利は永遠に上昇しない」という極端な見立てをする人が出てきてもおかしくありません。

記者自身、そうした可能性を感じる方々の中の1人であるわけですが・・・。

このように金利上昇懸念が遠ざかる中で分が悪くなってくるのが住宅ローン金利の固定金利タイプと言えます。固定金利タイプとは「金利上昇に対する保険として割高な金利を払う」金利タイプと言ってもいいわけですから、金利上昇の可能性が低くなれば当然、人気も陰ります。

そうした金利環境の中で目に留まった記事が上記引用させていただいたアフロFPの「住宅ローン、激安の変動金利はキケン!?」というタイトルのものですね。「やっぱ、変動で! たぶん大丈夫だよ!」と簡単に片づけようとしている相談者の夫婦に対していつものように怒りを爆発させています。



「過去10年の金利だけ見て判断するんじゃない!」とのことですね。怒りの趣旨はこのようなものです。

1.21世紀に入ってからは金利が低い状態が続いているがそれは日銀のゼロ金利政策の影響による異常状態。以前の金利は上下に激しく振れていた。

2.公定歩合は90年代半ば以前は3%、4%、5%が当たり前だった。

3.直近10年、15年のグラフだけを見て「変化が来ない」と決めつけるのはいけない。将来の金利変動なんて誰にも分からない。

いかがでしょう?言っている内容はもっとものように聞こえます。では具体的に日銀の政策金利の1つである公定歩合の推移をみるとこのようになっています。



これを見ると・・・アフロ氏には申し訳ないですが、やはり「金利上昇は当面無さそう」と思ってしまうのは記者だけでしょうか?何せ公定歩合が1%を切る超低金利が20年近く続いているわけですからね!つまり、一度も金利上昇を体験したことがないまま住宅ローンの完済を向かえている人が続々と現れていることになります。

もし仮に80年代のバブル崩壊以降、一度でも本格的に金利上昇したことがあったなら説得力も出てきますが、残念ながらそうした事実はありません。とするとこのグラフはむしろ「金利はやっぱり上がりそうにない」と感じさせるという点で逆効果のような気がするのですがいかがでしょうか・・・。

同じグラフを見て感じ方が180度異なるのは興味深いですが、それはともかくとしてこのグラフは、金利が低下してきた背景が金融緩和であることを雄弁に物語っています。というのもまさに95年からこうした「世界に例を見ない空前の金融緩和」がスタートしたからですね。

加えてこの金利の低下が単なる「景気の循環」、つまり一時的な不景気に伴うものでないことも明らかです。2002年1月から2008年2月まで、何と73ヶ月も続いた戦後最長の「いざなみ景気」の時でもほとんど全く上昇しなかったからですね。

つまり金利低下の直接的な原因は強力な金融緩和だとしても、そうした強力な金融緩和が必要になる経済環境を創り出したのは、単なる景気循環ではない「もっと構造的なもの」ということですね。

その真犯人は「少子高齢化」による経済構造の変化であると指摘する専門家が多いですが、記者も全く同じ意見です。

仮にもしこの低金利の「真犯人」が少子高齢化であるなら、この傾向は大規模な移民でも認めないかぎり未来永劫続きますので、金利の低下も未来永劫続くことになりますね。個人的にはその可能性は結構あるのではないかと思いますが・・・。

もちろん、だからと言って手放しで変動金利タイプをお勧めする気はありません。なぜなら「将来の金利変動なんて誰にも分からない」 からですね。

もし今後、本格的に金利が上昇する局面があるとすれば、これまでとは全く違う、予想もつかない理由で上昇するのでしょうね。そうした「何が起こるかわからないリスク」をヘッジするために固定金利を利用したいというのであれば、アリだと思います。

一方で、「昔は公定歩合が6%を超えていた時代もあったんだから」という理由で固定金利を選ぶのはナシだと思う、ということですね。やはり80年代のバブル崩壊前とバブル崩壊後とで日本の経済構造は不可逆的に変わってしまったと考える方が自然です。実際、すべての統計がそれを明確に指摘しているわけです。

日銀がこれだけの期間、これだけの規模で金融緩和を続けても金利が一度も上昇しなかったことがそうした構造変化の何よりの証拠と言えるかもしれません。

みなさんはこのグラフを見て、住宅ローンの変動金利は危険と感じるでしょうか?

参考になさってください。

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