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[12月の住宅ローン金利予想]
長期金利も景気も低迷 住宅ローン利下げ圧力高まる

このページでは、足元の金利動向から、来月の住宅ローン金利を予想します。
2014年11月18日

長期金利は0.4%台後半に低下


■長期金利グラフ(グラフ期間:1年)



<編集部からのコメント>

先日発表された7月−9月のGDP速報値は驚きでした。4月−6月のGDPは消費税増税により落ち込むのは当然として、7月−9月のGDPは「どれくらい回復するか」が焦点だったわけですが、何とさらに落ち込むというマイナスを示したわけですね!

金融界では2四半期連続のマイナス成長だと「景気後退」ととらえられるようで、日本はまさに景気後退期に入ったということになります。

もちろん7月−9月期のマイナス成長は増税の余波に加え、西日本を中心に長雨などの天候不順によるものですので、あくまで一過性なものと言えます。したがって「景気後退期」と言われても実態に合わない気もしなくはありませんが、それはともかくとして、これにより増税延期は確実なものとなりました。

おそらくこうした数値は事前に安倍総理の耳にも入っていたのでしょうから、ここ最近の解散をめぐる動きもこのマイナス成長に起因したものと考えて間違いなさそうです。

実際のところ10月の首都圏のマンション販売も、契約率が好不調のラインと言える7割を割り込んだほか、駆け込み需要の影響が消えたはずの昨年10月の水準と比較しても「前年割れ」とのことですね。

低迷が長引いております・・・。

ただしこうした状況は、近々マイホームを購入しようという方々にとってはプラスとなる面が大きそうです。増税が遠のくわけですし、住宅が売れ残れば積極的な値下げも期待できます。

せひチャンスとして前向きにとらえていただければと思います。

さて今月、全般的に金利が低下した住宅ローンですが、来月=2014年12月の住宅ローン金利を予測する前に、いつものようにまずは住宅ローン金利と関係の深い長期金利のこれまでの推移を振り返ってみたいと思います。

昨年4月に発表された新たな金融緩和策はまさに「異次元」とも呼べる大規模なものだったわけですが、むしろその後金利は急上昇し一時は0.9%台に乗せるなど、金融緩和策により金利が上昇するという、常識とは「真逆」の動きとなりました。それだけ国債市場が異次元の金融緩和の影響を消化できず混乱してしまった、ということなのでしょうね。

しかし上記グラフのとおり、そうした金利の混乱も徐々に沈静化し、昨年5月にピークアウトした長期金利は7月半ばから低下し始め、足元では0.4%後半まで低下しています。グラフ全体を眺めても、多少の上昇局面はありましたが、全体的には右肩下がりですね。

そしてこうした動きにとどめを刺しそうなのが10月31日に発表された追加金融緩和、通称「ハロウィン緩和」ですね!長期国債を「+30兆円」、保有国債の残存期間を「+3年」、ETFとREITの買い入れを「3倍」にするという極めてメッセージ性の高いもので、市場が予測していなかったこともあり、サプライズとともに株価も為替相場も大きく動きました。つまり円安株高になったということです。

市場金利についても、もちろん金融緩和=金利低下ですので、本日=18日の長期金利は0.490%と、先月のこの時期と同様に「0.5%割れ」という低水準を維持しています。

なお興味深いのは、上記グラフを見ていただくとわかるように緩和策発表直後に今回も長期金利は一旦、0.52%程度までスルスルっと上昇したのですね。上述のとおり昨年の金融緩和発表後も同じような動きをしたわけですが、「金利は、金融緩和発表直後に一旦上昇した後で本格的に低下していく」というのがパターンなのだとすれば頭の片隅に入れておいてもいいのかもしれません。

いずれにしても中期的に見れば、金利がこれから徐々に低下していくのは間違いなさそうです。

ちなみにいつもご紹介している日本の株価とアメリカの金利をそれぞれチェックするとこのようになっています。まず日本株はこうです。



次にアメリカの金利はこうです。



当然ですが、今回は全く相関は見られませんね。日本株は金融緩和→円安に伴う企業利益の拡大を期待して上昇しているのだと思いますし、一方アメリカの金利は日本の金融政策から影響を受けることはほとんどありません。

最後にドイツの長期金利をチェックするとこうなっています。



こちらは日本と同じように景気後退が懸念されておりますので、順調に低下しています。1年で金利が半分以下に低下したということですね。なかなか劇的です。

いずれにしても日本の金利は、当面は世界の金利動向とは関係なく日銀のハロウィン緩和パワーの力で下がっていくのは間違いないでしょうね。

もちろんそれは住宅ローン金利も低下していくことを意味しますので、住宅ローン利用者とすれば歓迎したいところです。

果たして今回のハロウィン緩和パワーの利下げ圧力はいつまで・どれくらい続くのでしょうか。少なくとも消費税の延期目途とされている2017年4月までは本格的な金利上昇はなさそうですね。

ちなみにより長期的に、2000年からの長期金利の推移を振り返るとこのようになっています。



今の長期金利は中長期的に見ても、「歴史的な低水準」にあることがよくわかります。最も低い時期でも0.5%前後であり、0.4%台という金利水準は「史上最低水準」ということですね。やはり住宅ローンには強い追い風です。

ぜひこの追い風を生かして、毎月の住宅ローン返済額を大いに削減していただければと思います。

ちなみに。

あえて長期的な観点から注意点を挙げるとすれば、前回の景気回復局面である2003年〜2006年ごろの金利推移を見てみると、2003年には長期金利が0.5%前後という過去最低水準まで下がったのち、その後1.5%近くまで跳ね上がっていることが分かります。

たかが1.5%ではあるのですが、されど1.5%と言えます。今の長期金利の金利水準からすれば2〜3倍ですし、仮にそうなれば住宅ローン金利も当然、相応に上昇することになります。

2003年当時、世界経済の見通しが大きく好転したことや、小泉政権への期待、りそな銀行への公的資金注入により金融不安が大幅に後退したことに加え、「VaR」と呼ばれるリスク管理手法に起因する「VaRショック」と名づけられた「国債の投げ売り」が金利上昇を加速させたと言われてますが、そもそも金利のバイオリズムとして、「好景気の前が最も金利が低い」のだとすると、長期的に見れば、これから金利が上昇する可能性というのはゼロではありません。

繰り返しになりますがこれは「長期的に見れば」ということであり、上記の通り異次元緩和が実施され、さらなる金融緩和が実行に移されようとしている現状では金利が極めて上がりにくいこと自体は変わりませんが、それでも今の歴史的な低水準からすれば、「これから更に下がるとしても限定的」という点でいつかは上昇する運命にあります。それがかなり先だとしてもです。

焦る必要は全くありませんが、今が住宅ローンの借入・借り換えの絶好の機会であることは間違いありません。多少の金利変動に左右されることなく、ぜひこの好機を上手に活用してもらいたいと思います。

さて前置きが長くなりましたが、2014年12月の住宅ローン金利を占う上で、いつものように早めに来月の金利を発表しているソニー銀行の住宅ローン金利をチェックするとこのようになっています。

◆ソニー銀行住宅ローン金利

・変動金利 : 0.889% → 0.889% (変わらず)
・10年固定 : 1.326% → 1.331% (+0.005%上昇
・20年固定 : 2.064% → 2.001% (−0.063%低下
・30年固定 : 2.244% → 2.164% (−0.080%低下

20年固定・30年固定は予想どおり低下しているものの、10年固定は意外にも少し上昇するということですね!予想とは異なりますが、これは上述のとおりハロウィン緩和発表直後に少し金利が上昇する局面がありましたのでその影響を受けたということなのでしょう。

次に、これまたいつものように今月の国債の平均金利と、先月のこの時期の国債の平均金利の差をチェックするとこのようになります。

◆11月18日現在の今月の国債の平均金利と、先月中旬までの国債の平均金利

・1年  : 0.04% → 0.01% (−0.03%低下
・10年 : 0.51% → 0.48% (−0.03%低下
・20年 : 1.35% → 1.27% (−0.08%低下
・30年 : 1.64% → 1.52% (−0.12%低下

こちらはイメージ通り、どの期間もキレイに低下していますね!特に1年もの国債に至っては0.01%ということでこれ以上下がらないレベルまで下がってきました。「超・低金利」を実感いたします・・・。

ということでソニー銀行のようにややイレギュラーな金利が出てくる可能性はないではないですが、後2週間、金利がこのままの状態で推移すれば、12月の住宅ローン金利はさらに下がる可能性が高そうですね。

つまり、すでに史上最低となっている住宅ローン金利が2ヶ月連続で史上最低値を更新しそう、ということですね。

ただし金利が低下したとしてもその下落幅自体はわずかだと思います。と言うのもこれだけ金利が低下してくると、さらなる低下余地はほとんど残っていないからです。そういう意味では繰り返しになりますが、細かな変動にとらわれずに着実に住宅ローンの借り入れ・借り換えの検討を進めていただければと思います。

最後に住宅ローン「変動」金利について。

上記の通り長期金利はさらなる低下傾向にあるわけですが、人気の住宅ローン変動金利タイプのベースとなるのは長期金利ではなく「短期金利」です。

そしてこの短期金利については、日銀が「ゼロ金利政策」によって完全にコントロールしているために、上がることも下がることもなく引き続き「超・低金利」を維持しているのですね。

実際、11月18日現在の代表的な短期金利である「無担保コール翌日物」金利は「0.064%」と上記の国債金利と比較しても文字通りケタ違いの低金利=ゼロ金利となっています。1ヶ月前の金利は「0.060%」でしたから、ほぼ同じ水準をキープしていることになります。

日銀のこうしたゼロ金利政=短期金利の引き下げ政策は、日銀自身が明言しているように十分なインフレ状態となるまで続けられますし、増税延期となればさらに伸びる可能性が大きいです。

短期金利はまだまだ低金利が続き、それはつまり、住宅ローン変動金利タイプもまだまだ低金利が続くことを意味します。

そもそも少子高齢化が進む日本では、円安や増税などの一時的な要因を除けば、十分なインフレなど永遠に起こらないかもしれませんしね。

住宅ローン金利が上昇した、低下した、と言ってもそれはあくまで10年固定や20年固定といった「固定金利タイプ」の話であり、「変動金利タイプ」は基本的にはゼロ金利政策が復活した2008年12月以降の6年近く全く上昇していません。

つまり住宅ローンの変動金利タイプをご検討の方は、長期金利の変動に一喜一憂する必要は全くない、ということですね。こちらも参考になさってください。

みなさんが来月も最高の住宅ローンに出逢えることを祈っております。

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